“新政百日，時令三季，樓市維艱，四顧茫然”。這不只是開發商的焦郁，也是政府的煩惱，購房者的心痛！

困頓之下，購房者如何抉擇？筆者試著站在購房者的立場上,談談自己對現階段樓市的粗淺分析:

一、掌握影響樓市的主要因素

中國的樓市很詭秘，影響樓市的因素很多。早在兩年前，上海房地產專家富關昆就指出,我國的住房供應體系雖然構成,但供需結構性矛盾很突出,中低價位商品房、經濟適用房、廉租房發展嚴重滯后。諸如,供給不足,住房市場供求信息不對稱,政策與市場不協調等一些問題尚未得到根本解決。富關昆說,大工業化、城鄉一體化、信息化、市場化、國際化進程加快,城市人口在膨脹,居民消費水平逐步升級,住房改善性需求快速增長.這些因素決定了住房消費需求在很長一段時間內仍將維持在一個較高水平,住房供應的壓力很大,房價將呈現出居高難下的狀態.對于房市、房價的認識,富關昆在學習總結"張九條"的基礎上提煉出"富三論":,當住房由產品向商品轉化后,房價已經不僅僅由成本決定,而是由供求關系決定；,房地產商品向房地產資產轉化后,房地產不僅僅有實物屬性,同時也是實物資產.這時,價格就不是簡單的受供求關系影響,同時也會受到預期的影響；第三,當房地產進入資本市場后,房地產價格不僅僅受供求關系的影響,對資產價格預期的影響,也受貨幣供應量、流通量、匯率、利率、相關政策等變量的影響?！案蝗摗焙喖s而易懂,對我們分析了解房市房價的走勢有一定的幫助!只是，出于謹慎的性格，他更多的是從市場層面談這些問題，淡化了中國樓市是政策樓市特點。

二、當前樓市的主要表現

1、2010年已經過去了半年之多，在百日新政的調控下，新房、二手房市場都處在成交量低迷的不景氣狀態，上海等一些一線城市成交量已經逼近谷底。房價雖然同比仍然上漲狀態，但環比略有下降。萬科、恒大、綠地已經掛起了降旗，不管降幅有多大，總算是價格有所松動。如果成交量持續低迷？估計將有更多的房企要祭旗降價？“降價是必然，降幅很可憐”將是當前市場乃至整個三季度的真實寫照。

2、一線城市商品住宅成交量跌幅較大，但高端住宅市場形勢相對較好，其中獨棟別墅及豪華公寓依然是春風得意，有不錯的市場表現。真豪宅依然是“泰山頂上一棵松”，依然是抗跌、保值、增值的較佳投資品，用“自住、投資兩相宜”來形容毫不過分。

3、樓市博弈多方將由斗爭的形式轉向以妥協換共贏。購賣的對峙將會在“各讓幾步”的妥協哲學中崩潰瓦解。趨勢是：調控基調不變尺寸放寬；開發商打消大賺的預期，放棄硬扛的念頭；購房者放棄不實際的大跌、狂跌的預期，不在“等字當頭，保口袋”……

三、購房者應該何時購房？購什么房？

1、自有資金豐富，購房不需按揭的，應該馬上購，較遲延至九月底。理由是：因為當前這種形勢下，是你選房；當形勢反轉后，房子會選你。調控迫降的房價，假以時日，一定借尸還魂，卷土重來。

2、自住房應根據現有財力和未來賺錢能力綜合考慮。

3、投資性購房要頭選“城市好、地段好，品牌好，房品好，環境好，增值升值空間大”的豪宅產品，但房價基數不能太高，高于所在城市房價均價3.5-5倍的豪宅不宜做投資品，

4、2010年別墅出現分劃，從市場表現來看：高端熱，中端平，低端冷。配套條件較差，地址偏遠，環境一般，單價在8000元以下的經濟類別墅將會受到的冷遇。其實，家庭人口多，希望改善居住空間，經濟條件又相對較差的家庭是可以選擇這樣的別墅?！昂玫莫殫潉e墅是金”，在上海、北京等一線城市和一些人居環境好的二線城市獨棟別墅都是一直被看好的住宅產品。

5、普通商品房市場是政府調控的重中之重，房價是高度敏感部位，看來價格不降政府不會松手。但政府政策迫降只是人工降雨，從能級上不可能是暴雨，充其量也就是雨過地皮濕，能給一點感覺；從時間的長度上來看，只能管一陣子?！皾q多跌少，漲快跌慢”是中國樓市的慣常表現。政府調控的勝利就在于控制了漲幅，迫使開發商、二手房業主有了降價的意愿。目前的房價有沒有到人們預期的底部？我看上海、北京沒有!其它地區也沒有出現狂跌如潮的現象。跌幅超過25%的現象，較多在個別地區上演，不會成為普遍現象。我覺得放棄房價大跌的幻想對購房者來說很重要，但眼前“等一等，看一看”也未必不是好事。到三季度末，再看不到大的變化，今年就沒什么花頭了。此刻，該出手就出手了!我們不能再犯在無限期的等待中錯過機會！

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