對于居住在大城市里的人來講,如何在購房與租房之間進行選擇,確實是一件頗費心事的事情。目前我國不少大城市的房價仍然高于購房人的心理預期,而房地產市場似乎又已達到或經過了泡沫,購房將不得不承擔更大的風險。在這種形勢下,如何來規劃自己的住房計劃呢?我們的短期建議非常簡單,那就是"購房不如租房"。

為什么這么說呢?我們不妨以上海為例來說明這一點。這可以從兩大指標來分析,一是房價比因素。盡管目前上海的房價正在調整,但房價比依然維持在18:1,這一比例超過了1997年中國香港地區房地產泡沫破裂之前16:1的水平。這一數據說明,高得驚人的房價比反映出當地購購力已嚴重"透支",即當地居民可支配收入的增長已遠遠跟不上房價上漲的速度,這才會讓許多人感到上海房價為什么還是那么貴。另外,從售租比(售價/租金)這一指標分析,目前上海的售租比相當高,如果購房者全部用自有資金購房,租金的年毛收益率約為4.00%；如果購房者以20年七成貸款來按揭購房,租金的年毛收益率約為-2.00%。在一般情況下,當租金年收益率超過6%(即超過銀行按揭貸款利率)時,投資性購房(包括自住性購房)才是相對合算的。現在,類似于股票本益比 P/ E的售租比已嚴重高估,反映出上海房價上漲速度已超過了租金收益增長的幅度,導致"以租養房"已難以軋平房貸的利息支出。上述兩大指標反映出現在購購上海房子的風險比較大。

在這種情況下,我們來分析一下到底是購房合算還是租房合算呢。目前,在上海購一套兩居室的住房估計至少要花70萬元人民幣。如果你以七成貸款20年計算,49萬元貸款要讓你每月還上幾千元,這是一筆不小的負擔和壓力,而你的還款總額可能要超過80萬元。你會發現,你購了房子,卻成了"負翁",在為銀行打工。當然,關鍵是看房價是否會波動,房價一旦向下波動就會損失"機會成本"。這也是目前購房的風險之一。

我們再來看一下租房是否合算呢?如果現在你在你準備購房的地段租上一套兩居室的房屋,可能只需花上1500--2000元。要是你把購房的錢存進銀行,即便按一年期存款利息計算,70萬元的年利息約為1.2萬元,以利息充抵租金,這樣算下來,你每年租金大約僅需0.6--1.2萬元,換算成每月的租金為500--1000元。如果以20年期限計算,租金成本約為12--24萬元,遠遠低于你的還款總額80萬元及購房成本70萬元。以你的購房成本70萬元計算,如果租房的話,大約可以租上58--116年。如果將這部分資金用于購購國債的話,目前有超過10種以上的國債收益率超過3%,也就是說,可以不動用原來計劃用于購房的70萬元資金,就可以滿足你目前的住房需求。

如此看來,不算不知道,一算嚇一跳,目前購房成本大大超過了租房成本。對于那些居住在大城市里的人來講,租房可能是一個更為理性的選擇。當然,我們并不是要鼓勵所有的人都去選擇租房,但對于那些超過50歲的人來講,租房肯定比購房合算。你想一下,超過50歲的人再購房合算嗎?把自己辛辛苦苦賺來的一生積蓄全部花在購房上值得嗎?何必讓房子使你的生活質量急劇下降呢?當然,傳統文化因素使得不少老人總想給后輩留下點什么,但這種觀念會漸漸發生變化的。

一些業內人士目前正在討論"倒按揭"的話題。什么是"倒按揭"?就是把你的住房按揭給銀行,你可以每月或每年從銀行獲得現金,等你百年之后,你的住房再按市價出售,結算下來的余額再分配給你的后輩。這是一個非常好的辦法,可以讓更多的人不再套牢在房子上,讓房子的固定資產變成現金流,使更多的人尤其是老年人過上幸福不打折的生活。事實上,即便沒有"倒按揭",我們還是可以按照這一思路去規劃你的住房計劃。

住房問題已成為國人的一塊心病,住房問題已經吞噬了我們的生活質量,何必讓房子套住你的幸福生活呢?不要管別人在那里激烈爭論些什么,只需算算你口袋里的錢,核計一下你將選擇怎樣的生活質量。在目前情況下,較理性的選擇當然是------購房不如租房。

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