真實案例A

憑姐姐名義獲房 賣房時姐弟反目

[緣起] 為獲得一套回遷安置房，以姐姐的名義辦理手續

[轉折] 弟弟失業賣房，姐姐拿產權證狀告購房者騰房

[判決] 一審姐姐敗訴，二審終判騰房

動遷爭來兩套房

早在1992年，家住大連市沙河口區的王老漢病故，下沙河口區侯家溝一處住房。經過家庭會議商定，由家中較小的兒子王慶繼承，和老母親一起居住。

1998年，王家老屋被劃入政府的拆遷計劃內，按照開發商的補償政策，王慶和老母親被安置到了沙河口區車家村附近的一處住宅。經過王慶和開發商協商，開發商同意王家可以用投資代建的形式，另外獲得位于甘井子區某小區一處面積約48平方米的住宅。

不過，按照有關規定，這處住宅的房主必須戶口落在王家，且是已婚才行。王慶當時并沒有登記結婚，但已婚姐姐王玲的戶口一直掛在娘家，正好符合要求。姐弟倆仔細商量后，決定新房子就掛在王玲名下，等到房子下來了，給王慶結婚用。

房屋轉賣惹惱姐姐

王慶在2003年順利拿到了房屋鑰匙。不久王慶和女友登記結婚，兩年后王慶夫婦同時下崗，生活艱難，而獨自居住的老母親因病生活不能自理，兩人便搬回老母親住的房子一起生活。

此時，王慶哥哥的岳父姜某一家正好沒有房子住。2005年末，王慶和姜某協商，以5.4萬元的價格，將甘井子區某小區內的這處房子轉賣給姜某。

不久，王玲發現弟弟私自賣房，便找到王慶和姜某交涉。但是多次協商都沒有結果，王玲便把王慶和姜某一并告到了法院，要求騰退房屋。

一審法院較終以證據不足為由，駁回了王玲的訴訟請求。

法院二審判騰房

王玲向大連市中級人民法院提起上訴。庭審過程中，王玲強調，爭議房屋的產權證上名字是自己，雖然由王慶 全部手續，所有票據都在其手中保管，但收據上的簽名均是自己的名字。

王慶則一口咬定，房屋辦理全部手續的五年間，全是自己在和有關部門交涉，所需錢款也是自己出的，但他卻沒能向法院提交有力證據，證明自己是房子的實際出資者。近日，二審判決姐姐王玲勝訴，弟弟王慶和房屋現在居住者姜某騰退房屋。

律師評析

在法律上，本案分別存在著王慶和王玲之間的房屋所有權關系，以及王慶與姜某之間的房屋購賣合同關系。

頭先，前者要明確的是誰是爭議房屋的所有權人。由于王慶與王玲之間爭議的標的物是房屋，該標的物屬于不動產。我國《城市房地產管理法》第五十九條規定國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。《物權法》中規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。這些規定明確的是，我國實行不動產物權取得實行登記公示制度，除法律另有規定以外，未經過依法登記，不能取得不動產物權。從本案例看，雖然王慶主張自己對爭議的房屋具有所有權，但由于經過登記公示的物權人是王玲，所以從法律上進行判斷，王玲才是爭議房屋的物權所有人。

其次，后者要明確的是王慶與姜某之間的房屋購賣合同的效力與房屋所有權轉移的效力問題。從案例中發現，姜某是與王慶之間達成的房屋購賣合同關系，由于王慶處分的是其姐姐享有合法物權的房屋，王玲對王慶的訴訟行為證明，王玲對王慶的處分行為沒有追認，根據《合同法》第五十一條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。可見，王慶與姜某之間所形成的房屋購賣合同是無效的。

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真實案例B

借女友名義購房 賣房時倒賠8萬

[緣起] 為了順利貸款，男子借女友之名購房

[轉折] 男子賣房，因女方不認賬，賠購房者定金

[判決] 房子歸男方，但8萬元賠償金女方不負責

2006年7月，張某在大連一高端樓盤購購了一套住房，為辦理銀行貸款巧借女友之名購房，將該房登記在女友王小姐名下，從而順利取得公積金住房貸款。在此過程中發生的一切費用均系張某支付，相關權證、貸款憑證等均由張某保存，貸款也由張某按月償還。

購房后張某和女友因性格不和，經常爭吵，較終分手。今年1月，張某將該房出售給案外人宋某，雙方簽訂購房協議，宋某支付定金8萬元。誰知王小姐此時拒絕協助張某辦理過戶，結果交易未能成功。張某按協議規定不得不雙倍返還定金給購主宋某16萬元。張某對此非常惱火，將王小姐起訴至法院，要求確認房屋所有權，并判令王小姐賠償其經濟損失8萬元。

王小姐辯稱房屋所有權應以登記為準，同時她對張某與宋某之間的房屋購賣并不清楚，所以不應承擔張某的損失。

法院審理認為，張某為房屋實際購購人，王小姐為登記所有人，但并不具備法定物權的取得條件，故張某之訴求依法應予支持。

另外王小姐對于張某與案外人宋某所訂協議的具體內容確實并不知情，亦未承諾對該交易承擔何種責任，對此張某未能提供充分證據予以反駁，故對張某要求王小姐賠償其8萬元的請求，依法不予支持。

律師評析

根據我國《城市房地產管理法》第五十九條規定國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。在王小姐與張某發生糾紛時，我國法律就確定了對房屋所有權取得實行登記公示的法律制度，因此確定張某與王某之間誰對爭議房屋有所有權，就應當堅持不動產物權登記公示的原則，所以王小姐是該房法律上的合法所有權人。

本案例所述事實證明，購房所支付的價款確屬張某支付是不爭的事實，張某的行為是基于其與王小姐之間的合同關系而實施的，合同關系的存在證明雙方存在的是債權關系，而雙方爭議的是物權，物權與債權在法律上是兩種不同的權利，適用于不同的法律。在本案中，王小姐主張對爭議房屋的所有權，而張某可以依據合同關系向王小姐主張債權，即由王小姐給付其實際支付的房屋價款。

張某向宋某雙倍返還定金后要求王小姐進行賠償是不符合法律規定的，較具合法的理由是張某處分了房屋權利人王小姐的房屋，王小姐不予以追認行為是合法的，其行為是為維護自己的合法物權不受侵害，所以張某要求王小姐進行賠償是不合法的。

【特別提醒】借名購房注意啥

不論在商品房購賣過程中，還是在二手房交易中，難免發生糾紛。要想避免糾紛的發生或減少權利受侵害，遼寧同格律師事務所律師陳寶龍特別提醒：

一、依法進行登記。根據我國物權法的規定，除法律另有規定的以外，如要獲得房屋等不動產物權，必須進行物權登記，未進行物權登記的人，不能成為不動產的權利人。不論是什么原因，都不要登記在他人名下，只要是登記在他人名下，他人就是該物的合法物權人。除借名外，在實踐中，還有人為了逃避納稅，采取公證等形式，這些都不是法律上的登記行為，也不能代替登記。

二、注意收集和保存證據。根據物權法規定，物的分類有動產與不動產之分，從價值角度評價，不論是動產，還是不動產，它都有一定的價值。因此，如果因客觀原因需要將房屋登記在他人名下，應當與對方有一份書面合同，合同中需要明確，如果對方主張其是法律上的物權人，對方應當按房屋當時的市場價支付價款。同時，要保存好本人支付價款的收據，一是旦發生糾紛，還可以依照合同主張所享有的債權。這樣雖然喪失了物權，但是能夠保護自己的債權。

三、事先作好咨詢。在現有情況下，可以說購房是大多數人的終身大事，因此一定要慎重行事，建議大家在作出購房決策前，一定要找律師等專業人士進行咨詢，他們會告訴你應當注意什么和怎么做。要特別提醒的是必須是專業人士，即具有房地產交易專業知識的操作經驗的人。

真實案例A

憑姐姐名義獲房 賣房時姐弟反目

[緣起] 為獲得一套回遷安置房，以姐姐的名義辦理手續

[轉折] 弟弟失業賣房，姐姐拿產權證狀告購房者騰房

[判決] 一審姐姐敗訴，二審終判騰房

動遷爭來兩套房

早在1992年，家住大連市沙河口區的王老漢病故，下沙河口區侯家溝一處住房。經過家庭會議商定，由家中較小的兒子王慶繼承，和老母親一起居住。

1998年，王家老屋被劃入政府的拆遷計劃內，按照開發商的補償政策，王慶和老母親被安置到了沙河口區車家村附近的一處住宅。經過王慶和開發商協商，開發商同意王家可以用投資代建的形式，另外獲得位于甘井子區某小區一處面積約48平方米的住宅。

不過，按照有關規定，這處住宅的房主必須戶口落在王家，且是已婚才行。王慶當時并沒有登記結婚，但已婚姐姐王玲的戶口一直掛在娘家，正好符合要求。姐弟倆仔細商量后，決定新房子就掛在王玲名下，等到房子下來了，給王慶結婚用。

房屋轉賣惹惱姐姐

王慶在2003年順利拿到了房屋鑰匙。不久王慶和女友登記結婚，兩年后王慶夫婦同時下崗，生活艱難，而獨自居住的老母親因病生活不能自理，兩人便搬回老母親住的房子一起生活。

此時，王慶哥哥的岳父姜某一家正好沒有房子住。2005年末，王慶和姜某協商，以5.4萬元的價格，將甘井子區某小區內的這處房子轉賣給姜某。

不久，王玲發現弟弟私自賣房，便找到王慶和姜某交涉。但是多次協商都沒有結果，王玲便把王慶和姜某一并告到了法院，要求騰退房屋。

一審法院較終以證據不足為由，駁回了王玲的訴訟請求。

法院二審判騰房

王玲向大連市中級人民法院提起上訴。庭審過程中，王玲強調，爭議房屋的產權證上名字是自己，雖然由王慶 全部手續，所有票據都在其手中保管，但收據上的簽名均是自己的名字。

王慶則一口咬定，房屋辦理全部手續的五年間，全是自己在和有關部門交涉，所需錢款也是自己出的，但他卻沒能向法院提交有力證據，證明自己是房子的實際出資者。近日，二審判決姐姐王玲勝訴，弟弟王慶和房屋現在居住者姜某騰退房屋。

律師評析

在法律上，本案分別存在著王慶和王玲之間的房屋所有權關系，以及王慶與姜某之間的房屋購賣合同關系。

頭先，前者要明確的是誰是爭議房屋的所有權人。由于

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