隨著個人投資房產(chǎn)的熱度升溫,不少普通人開始對房產(chǎn)投資感興趣,特別是手里有閑房的人。但由于涉足這一領域時間短、經(jīng)驗少、對自家房產(chǎn)的真正價值不了解,期望值過高,銷售報價與市場價相去甚遠,購方覺得你的房子太貴不值,以致“高不成、低不就”。問題的關鍵在哪兒？就在于你沒有科學、準確地判斷出自己的房子值多少錢。那么有什么方法能夠判斷出房子的真實身價？
一般地說,判斷房子的價值有以下幾種方法：
－－中介經(jīng)紀機構省心省力比較準確
頭先,選擇一家品牌好、信譽好、客源多的房屋經(jīng)紀機構。因為規(guī)范且具有一定規(guī)模的中介公司大多有一套固定的房產(chǎn)評估系統(tǒng)。中介公司利用這一系統(tǒng)由受過專業(yè)培訓的分析員根據(jù)房子的各種因素進行測算,能夠比較直接地反映出房子在特定時間、地段、環(huán)境的市場價格,并依照房子的實際情況選擇不同的方法,較后將幾種不同的結果綜合考慮,得出一個較接近市場行情、較能反映房產(chǎn)真實價值的價格。業(yè)務人員通過把房產(chǎn)位置、建筑面積、建筑結構、交易單價、區(qū)域及個別因素修正等數(shù)據(jù)輸入評估系統(tǒng),與客戶的房產(chǎn)進行對比計算,得出正常報價。二手房的估價方法包括市場比較法、成本法、收益還原法和假設開發(fā)法等,不同的實際情況可以采用不同的評估方法。較常用的是市場比較法和成本法。這幾種方法算起來比較復雜,不太適合個人自己計算。
要找房產(chǎn)中介機構的前提是必須選擇一家擁有工商許可證和合法的中介服務資質的品牌中介公司,與中介公司簽署正規(guī)、細致、合理的協(xié)議書。不能找非正規(guī)無名小中介。
－－免費網(wǎng)上評估系統(tǒng)操作簡單高效
大多房地產(chǎn)網(wǎng)站都在金融理財頻道開設免費在線房產(chǎn)評估系統(tǒng),并且操作簡單易行,評估結果雖然不是很準確,但能讓急于了解自家房產(chǎn)價值者心里有點數(shù)。網(wǎng)站的二手房評估系統(tǒng)一般來說是依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《城鎮(zhèn)土地估價法規(guī)》和具有國家標準的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,綜合以下各種因素,包括住宅類型、位置、交通狀況（例如建筑使用面積、建房時間、戶型、層高、朝向、裝修年代及費用）、給排水、電力供熱、管道燃氣等條件,以及相鄰品質接近的項目均價,還有賣房者對房子價值的期望值等,幾秒鐘的時間,你會得到一份可以打印或發(fā)郵件給好友的房產(chǎn)評估報告。由于不同網(wǎng)站的評估方式不同、采用的評估系統(tǒng)電子版本有差異,得出的房產(chǎn)總價和單價都會有一些出入,購房者可以把它作為一個基本參考。
－－房產(chǎn)專業(yè)評估師很少為個人服務
給房產(chǎn)估價需要從業(yè)人員具備豐富的經(jīng)驗、較高的專業(yè)水平。經(jīng)國家考核認定的房地產(chǎn)估價師,也只有在比較成熟的市場環(huán)境下,依據(jù)大量可供參考的市場信息,才有可能評估出比較準確的價格。
不過,估價師很少為普通的個人客戶服務。對于普通的購房者來說,如果僅僅希望做個簡單的評估,頭先需要確定一個評估的基準。在開始評估前,購房者不妨多收集幾個近期發(fā)生的、地段類似、建筑結構相近的交易,以此對市場行情有個大致的了解。當然,查詢某些大型房產(chǎn)中介的廣告報價,對了解行情也會有幫助。不過,能夠作為評估基準的數(shù)據(jù),必須是現(xiàn)實的成交價格。
由于請專業(yè)評估師做評估需要負擔不低的費用,想賣房的人請切記這一點,做好心理準備。此外,不同的評估師算出的價格會有差異。有業(yè)內(nèi)人士認為,在一定范圍內(nèi),因評估師的經(jīng)驗不同、判斷方法不同、對某些事物的感覺不同,必然會產(chǎn)生具有一定差異的評估結果,有點差異是正常的,但差異不能太大。對差異的合理范圍,應該以市場平均值為參照。

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