目前,由于房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng),率先降價(jià)的也獲得了比較理想的回報(bào).預(yù)期打出降價(jià)招牌的還將增加,但個(gè)中真假不是一般人能辯明的.這里結(jié)合開(kāi)發(fā)過(guò)程中的漲價(jià)基因分析之.

一般而言,開(kāi)發(fā)商會(huì)結(jié)合建筑成本/管理費(fèi)用/財(cái)務(wù)費(fèi)用/營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用/不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用/稅收費(fèi)用/樓面成本來(lái)確定自己的成本價(jià).而項(xiàng)目銷(xiāo)售訂價(jià)往往由營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)或營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)來(lái)完成.他們訂價(jià)的主要參照物是基于現(xiàn)售條件,結(jié)合項(xiàng)目可能的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與個(gè)性特點(diǎn),分景觀/朝向/套型/創(chuàng)新點(diǎn)/地段/服務(wù)品牌/物業(yè)定位/規(guī)模/新賣(mài)點(diǎn)等,以區(qū)域均價(jià)為藍(lán)本加減后確定波試探市場(chǎng)的價(jià)格,然后通過(guò)運(yùn)籌過(guò)程來(lái)識(shí)別該價(jià)格的可接受程度,作為項(xiàng)目正式推出的初始價(jià)格. 以初始價(jià)格為基礎(chǔ),哪些基因會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商漲價(jià)呢? 大約包括市政利好,如輕軌站點(diǎn),**出入口,重要教育或其他與生活相關(guān)的市政設(shè)施;這是一般明白的因素. 不大明朗的成分是,需求存在的擴(kuò)張,如大型企業(yè)基地創(chuàng)建或引進(jìn),學(xué)校擴(kuò)容,投資者比較注重物業(yè)形態(tài). 再一個(gè)就是區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)領(lǐng)漲的樓盤(pán)并且銷(xiāo)售看好條件下,類(lèi)似項(xiàng)目跟漲. 明白一些事理后我們?cè)賮?lái)談?wù)勅绾闻袆e降價(jià)真實(shí)性問(wèn)題. 1\看看開(kāi)發(fā)商的體量.如果該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為僅開(kāi)發(fā)這一個(gè)小項(xiàng)目并且沒(méi)有其他項(xiàng)目表示,或存量項(xiàng)目,則該項(xiàng)目降價(jià)優(yōu)惠的真實(shí)性要高. 2\同時(shí)推出項(xiàng)目的數(shù)量與分布情況.在開(kāi)發(fā)商實(shí)力日益在營(yíng)銷(xiāo)中占據(jù)重要地位的時(shí)候,如果一個(gè)開(kāi)發(fā)商同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目,則降價(jià)真實(shí)性會(huì)大為提高.以金地為例,其在漢約七個(gè)項(xiàng)目,陸續(xù)上馬,其中處于城區(qū)單價(jià)非常高的居多,而屬低價(jià)格的項(xiàng)目?jī)H格林小城一個(gè),那么,從其他項(xiàng)目累計(jì)的客源中,通過(guò)優(yōu)惠釋放到該項(xiàng)目,迅速轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他項(xiàng)目,這種優(yōu)惠是真實(shí)的. 3\存在明顯泡沫成分的樓盤(pán)降價(jià)真實(shí)性提高.象武漢的光谷區(qū)域,去年均價(jià)由四千五左右一下躍升至如今的六千,則其中一些規(guī)模樓盤(pán)打折銷(xiāo)售是真實(shí)的,因?yàn)轶w量的原因等不起,必須實(shí)現(xiàn)一定的銷(xiāo)售來(lái)保證資金鏈的良性循環(huán). 4\項(xiàng)目本身價(jià)格有優(yōu)勢(shì)并且開(kāi)發(fā)商存在再開(kāi)項(xiàng)目的條件下折扣銷(xiāo)售是真實(shí)的.如武漢的位于紙坊的一個(gè)大項(xiàng)目,以前已經(jīng)銷(xiāo)售了相當(dāng)數(shù)量的房子,新近準(zhǔn)備轉(zhuǎn)戰(zhàn)到地市級(jí)城市搞開(kāi)發(fā),這時(shí)他選擇優(yōu)惠促銷(xiāo)以將武漢的項(xiàng)目合理結(jié)算,則該優(yōu)惠也是真實(shí)的. 再來(lái)看看哪些是真戲假做, 簡(jiǎn)單枚舉.如某樓盤(pán)推出量比較大,然后在宣傳上說(shuō),可,前一百名業(yè)主免一成頭付,現(xiàn)在預(yù)約者免費(fèi)修等,再看看其落實(shí)價(jià),高出其同類(lèi)樓盤(pán)約八百元,而其項(xiàng)目特色與其他樓盤(pán)并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì),顯然,這種綜合折扣與優(yōu)惠措施只是開(kāi)盤(pán)期的正常營(yíng)銷(xiāo)手段而已. 還有舊事重提的一些促進(jìn)銷(xiāo)售措施也是沒(méi)有真實(shí)折扣的,如承諾回報(bào)\可無(wú)理由退房\提供菜單并約定裝修總價(jià)計(jì)入購(gòu)房款\廣告中的頭付為兩成并且外加幾個(gè)點(diǎn)的折扣^他們的一個(gè)共同點(diǎn)就是才上市,或上市時(shí)間不長(zhǎng).(責(zé)任編輯：admin)

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