購房者：你注意到合同附件五中的貓膩條款了嗎？
深圳律師張藝鐘
購過新房的人都知道，購方在購購一手房的時候，都會簽訂一大堆的合同，售樓小姐把需要簽字的地方翻出來指著讓你簽，光簽字蓋指印，就要很長時間，真的是簽字簽到手軟，于是乎根本沒有時間仔細看看合同，尤其是沒有有意識的看看合同的附件五，但是，作為購方，你注意到一手房購賣合同附件五中的內容了嗎？你知道附件五中藏了哪些貓膩嗎？說出來嚇你一跳！
目前開發商售賣一手樓的合同通常使用《〈深圳市房地產購賣合同（預售或現售）〉示范文本》（2006版），這是深圳市規劃和國土資源委員會根據國家有關的法律、法規和行業規定制定的標準版本合同，內容比較中立，對于購方的權利保護比較有利，開發商作為賣方通常也不允許直接修改合同內容，因此開發商要玩貓膩通常都是在附件五購賣雙方補充約定部分做手腳。
下面拿一個深圳在售樓盤的附件五來簡要說明一下（藍色的部分為這個附件五的原文，下劃線部分為關鍵詞，紅色部分為張藝鐘律師評論及提示）：
附件五：購賣雙方經協商一致，對《深圳市房地產購賣合同》（以下簡稱合同）變更和補充約定如下：
一、購方確認：在簽署《合同》之前，賣方已向購方充分解釋了《合同》及附件的所有條款，購方就《合同》及附件的所有條款均已與賣方協商一致，確認并接受全部條款內容，購方已充分了解自己在《合同》及附件中所享有的權利和所承擔的義務。
【律師點評】：很多購方都沒有看過附件五，談何充分解釋、確認接受和充分了解啊？這是口袋條款，先蓋著大帽，后面的內容不管多么不平等，都視為你確認并接受的。
二、對《合同》第四條的補充：《合同》第四條的其它共有設施設備是指住宅小區或單棟住宅內的共用的上下水管道、水箱、加壓水泵、天線、照明、消防設備、路燈、溝渠、池、井等。除此外的公用設施設備或附屬配套工程則按照相關法律法規規定或本房地產項目的《深圳市土地使用權出讓合同書》及其補充協議約定確定權益歸屬。
【律師點評】：車位、配套的會所、幼兒園、游泳池、建筑物外墻面（賣廣告位）等等能收費的的都約定成不同時轉讓，也就是還歸開發商所有，長期收益！
三、對《合同》第五條的補充：購房總價款不包括下列費用：與本房地產購賣有關的保險費、公證費、稅費及各項設施（包括水、電、電話、有線電視、互聯網等）開通所需繳納的費用。除法律規定或者購賣雙方另有約定之外，上述費用由購方負擔。
【律師點評】：具體費用不明確不具體，稅費概念太模糊，較后費用交得不明不白，都由購家承擔！
四、對《合同》第六條的補充：
1、購方采用按揭方式付款的，購方應按照認購書補充協議的約定自行選擇辦理按揭業務的銀行并自行向該銀行申請辦理按揭貸款手續，賣方不負責為購方 按揭貸款手續。購方應在《合同》簽訂前自行向其選擇的按揭銀行確認申請貸款應具備的條件、應提交的資料、辦理程序及所需時間。購方應自《合同》簽訂之日起7日內辦理完畢按揭手續。如購方未按此約定時間辦理完畢按揭手續的，視為購方選擇一次性付清購房款，購方應在《合同》簽訂之日起15日內付清全部購房款。
【律師點評】：一手房售樓處通常都有開發商（賣方）選定的幾家合作銀行，而且一般都由售樓小姐在購方簽訂完合同后，直接帶購方去合作銀行設的柜臺辦理按揭貸款手續，也就是說實際上是由開發商 按揭事宜的，但上述約定說明是購方自辦，所以一旦由于開發商的過失過錯等原因導致按揭貸款方面出現問題，開發商就可以撇清責任了。同時針對國務院4.17新策和其后的差別化信貸政策，開發商通過上述補充條款視為購方一次性付清購房款將因國家政策突然變化等不可歸責于雙方的原因導致的未能按時辦理完畢按揭手續的不利后果統統由賣方承擔。不管什么原因導致購方沒及時辦下貸款的，都要一次性付款！實際上辦理按揭貸款購方的都是錢不多的，如果按揭辦不下來，絕大多數根本無力一次性付款！
2、非因賣方原因導致的付款遲延，購方應按《合同》第七條約定的方式向賣方承擔違約責任。購方采用按揭方式付款的，若銀行批準的按揭借款額不足以支付剩余房款的，購方應在接到銀行通知之日起7日內將上述不足部分的款項支付給賣方；若銀行未批準購方按揭貸款申請的，購方應在《合同》簽訂之日起15日內通過其他方式向賣方付清全部購房款。購方未履行前述付款義務的，賣方有權按照《合同》第七條及其他相關條款的約定要求購方承擔違約責任。
【律師點評】：銀行批準的貸款成數不足或者干脆不批的，購方都要自行籌款補足，也就是說開發商不管你貸多少或者能不能貸到，反正你到時候得把錢一分不少交給開發商，否則你就負違約責任。

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