律師提醒購賣房屋注意事項
　　時下，房屋購賣在人們生活中較為普遍發生，為此而產生的糾紛及訴訟也較多，為了讓房產購賣行為順利，減少那些既花精力又花時間的糾紛發生，現為購賣雙方提出幾個建議如下：
一、未簽署前，要看《商品房預售許可證》、總平圖、工程規劃許可證。現在的項目開發商都有先請房管局認定資質的測量隊作面積預算（這個預算表開發商都會拿給客戶看的，他們就是按預算表上的計算面積賣的），在這個預算表的頂部有該項目的初步土地及總建筑面積的計算數。注意跟總平圖、工程規劃許可證上的建筑批建總面積對比，看預算面積是否有超出批建面積，如有還要看開發商補超容積率的手續，注意核對批建層數和用途（如開發商是否自行加層或把總平圖上的車庫改商場店面）。大家要注意，超容積率在補辦手續后還是可以辦產權證的，但如果是超層和改變用途將導致整個項目都不能辦理產權。
二、簽署時要注意：
（1）盡量把開發商售樓廣告和宣傳資料所明示的事項寫到合同上。相關法律：《建設部 商品房銷售管理辦法》第三章 第十五條：房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房購賣合同中約定。
（2）注意隱含的推定：未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。因此建議對無用條款均應于刪除。
（3）手寫優先原則：如果出現印刷文字與手寫文字不一致，以手寫文字為準。
（4）地址、聯系電話應準確，如有變更，應及時通知，過去有許多糾紛由此而來。
（5）平臺計價問題：平臺不能出售，更不能單獨計價；對于獨立的平臺或露臺，如果由于其專用性，增加了使用功能，提高了使用價值，應進行合情合理地協調后，提高其房屋單價。
（6）面積：根據《建設部 商品房銷售管理辦法》第21條，應注意約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及套內建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方法。《建設部 商品房銷售管理辦法》十條規定面積誤差完全值超出3%時，購受人有權退房。根據廈門的實際情況，可補充以下條款：面積誤差完全值不超過1％的，購房款保持不變。
（7）竣工認定：以取得《建設工程竣工驗收備案證明書》為準。
（8）交付期限：約定出現延期的條件（事實）時出具證明的有效職能部門，如氣象局、供電局、自來水公司等，并約定通知購受人順延的時限和方式。
（9）交接：應書面通知購受人辦理交接手續。須驗收合格才能交付。
（10）較重要的一點，產權登記的約定：現在二手房必須辦理產權證后才能轉讓，如果大家不想跟開發商長期抗戰的話，就約定：一年內無法登記確認產權的，堅決退房！并可以要求開發商賠償損失。這條款是《福建省房屋消費者權益保護條例》第11條明文規定的，大家千萬要注意。如果開發商不敢或拒絕將這約定寫入合同的話，這房子還是不購為好。
（11）公攤部分：公攤部分、屋面使用權和外墻使用權歸全體業主所有，只是委托物業管理公司統一管理。
而在二手房購賣中，由于購“二手房”所涉及的情況比購新房要更為復雜一些，所以購賣雙方各需注意五個環節：
　　一、賣房者主要有掛牌、收定、簽約、收款、交房過戶等五個環節
　 （1）掛牌時明確委托方式和期限。賣方大多數情況下會通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時除明確掛牌價格外，還應明確委托方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來，但較后簽約的肯定是他人；所以，賣方不要輕易收取中介的定金。
　 （2）謹慎收取定金。中介公司找到客戶后會同賣方議價。如賣方接受購購條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會要求保管該定金，賣方對此要慎重。房子賣了，定金轉為傭金倒也算了，就怕購方毀約賣方可以沒收定金時，中介公司卻要求分賣方一杯羹。
　 （3）簽約時要注意三點。一是將房屋的物理狀況和權利狀況如實告知購方，較好在合同中寫下來；二是提供“三項證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經書面通知房屋抵押權人的證明，如該房已經出租，則提供房屋承租人放棄優先購購權的書面證明。三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。
　 （4）盡量取得放款承諾。簽約時，購方通常只支付頭期款，余款待過戶后由銀行支付。但銀行只根據購方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，購方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方較好能取得購方貸款銀行的放款承諾。
　 （5）交房過戶時避免違約責任。交房和過戶是賣方的兩大義務，需購方配合。當出現購方因種種原因不予配合時，賣方應書面催告購方，同時要求中介出具相關證明，避免日后違約責任。
　 二、購房者主要有下定、調查、簽約、付款、收房過戶等5大環節
　 （1）下定時要明確議價期限。下定時要明確中介公司向賣方進行議價的期限，保證議價不成時及時拿回款項。與中介簽好居間協議后，要拿份協議原件。在中介議價成功后，應要求中介將賣方簽署的協議和賣方簽的定金收條轉交給自己。
　 （2）注重實地調查。簽約前，購方應作些調查，頭先到房屋實地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關系、物業維修資金和物業收費等情況。其次，購方應至交易查詢該房屋的產權情況，有無抵押、租賃或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內戶口情況。較后，如需貸款還應事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數。
　 （3）簽約前多查相關證件。比如身份證，房屋產權證等等，以確保賣方具有合法資格。同時，購方付款應與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環節當賣方完成后再相應付款，并且約定賣方違約時購方可相應推遲付款的權利。較后，為保證資金安全，較好能采用資金監管。
　　（4）付款后要收取收據。房款支付后，應由賣方出具收據。除非賣方明確授權，中介一般無權擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現有抵押登記的，該筆資金一定要監管或者由購方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導致無法過戶。
（5）收房過戶要驗收。購方接收房屋時，應根據合同驗收設施設備的移交情況。在過戶前，盡量避免 屋，以防過戶后發生糾紛使購賣復雜化。房屋過戶不僅包括產權過戶，還須注意水電煤話等他項過戶。如該屋內有戶口，要敦促賣方及時遷出。

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