較直接的一個問題是，物業稅根據什么來征收？有人建議，根據住房面積來征收，住房面積越大，承擔的物業稅越多，這聽起來似乎合情合理。但如果據此征收，一套位于城市四環外的120平方米的住房，要比一套位居市的80平方米小戶型住房多交50%的物業稅，但是，位于市的小戶型住房售價可能比四環外的120平方米住房還要高出許多，僅以面積來計算稅負是否公平？畢竟，住在四環外的人所承擔的交通成本要遠遠高于住在市的人。另外，兩個擁有同樣住房面積的家庭，前者可能是三口人甚至一口人，后者可能是五、六口人，僅以面積計算因素來計征物業稅顯然也不盡合理。

實際上，世界上那些已經征收物業稅的國家，鮮有以面積為標準來計征的，更多的是把房產和土地的市場價值作為計稅依據。這是由物業稅的性質決定的。許多人所理解的物業稅一般指的就是稅種，但確切地說，物業稅并不是一個具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，因此，物業稅本身又稱財產稅。一般而言，開征物業稅的目的是為了實現公平，其原理是：當納稅人缺乏負擔物業稅能力的時候，那可能把房產轉移到有納稅能力者的手里，從而，有利于提高房產的使用價值和經濟運行效率。

因此，物業稅的計稅依據，國際上通行的做法是依據房產的市場價值而不是面積。當然，也有一些與眾不同的做法，比如，美國加州就是根據不動產獲得的成本征稅。但是，無論那種計算方式，都有一個核心，即房產的價值(包括市場價值和非市場價值兩種)。這是大多數已經開征物業稅的國家普遍的做法，我國估計也會采用這種國際上通行的方式，問題在于，市場價值是通過評估計算出來的，而恰恰在這至關重要的一個環節上，暴露出我國的一大軟肋———缺乏明晰的產權制度。

無論從物業稅的納稅主體，還是具體稅種安排來看，都需要明晰健全的產權制度做基礎。中國政法大學校長助理、民商經濟法學院院長王衛國教授就建議說，物權法出臺后還急需制訂一系列相關法律法規，尤其是不動產登記制度等亟待確立，否則房屋的產權不明確，開征物業稅就會成為空中樓閣。從這個角度說，盡快健全產權制度，為今后出臺物業稅就顯得十分重要。

顯然，開征物業稅頭先需要從法律層面打好基礎，而立法并非一朝一夕就能完成的，顯然，物業稅的開征急不得。

事實上，即使物業稅有了健全的產權制度作為基礎，對房屋價值的評估依然是一大難題。開征物業稅，必須制定出一個明確的評估標準，然后，由專門的機構進行評估。世界上許多開征物業稅的國家，都單獨設立了不動產稅基的評估部門。但是，這種模式我們能夠直接復制過來嗎？需要成立一個多大規模的評估機構才能完成這一使命？

除此之外，還將面臨著一系列非常復雜的現實問題：復雜評估的部門能夠做到公平評估嗎？如何防止評估人員利用權力尋租？倘若稅務部門為了超額完成自身任務，會不會借評估之機增加民眾的負擔？在房產市場價值評估過程中，如果耗費的成本過高怎么辦？公眾如果對評估結果不認可怎么辦？采取何種救濟機制讓這些人的利益訴求得到滿足，使其渴望的公平得到保障？

還有，評估過程中的價格變化如何應對？以深圳為例，五個月前評估的房屋價值已經升值了50%以上，后期參與評估的顯然要吃虧。這一系列的問題都是我國不得不面對的，而且，有一部分問題在短時間內還很難解決。

另外，物業稅的開征與房價之間并未直接聯系，兩者甚至處于完全不同的領域，前者屬于公共財政的范疇，而后者屬于市場經濟的范疇，相差甚遠。從這個意義上來說，開征物業稅針對抑制房價的設計本身而言，就與物業稅的本質特征相背離。因此，物業稅的開征不能急功近利，不能因為抑制房價的緊迫性就放松對各項準備工作的要求。

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