專家建議小區共有部分先界定再約定

“對于《物權法》，大家爭議較多、反映較強烈的就是共有部分的會所、車庫、車位等的歸屬。”北京現代城業主劉守熙11月11日在北京市和諧社區舉辦的《物權法》建筑物區分所有權研討會上說，對于小區的附屬設施、附屬建筑物是否屬于業主共有，法律上并沒有明確規定。

很多業主反映，建筑物區分所有權問題一直困擾著他們，業主和開發商究竟怎么來分，成為引發小區糾紛的主要原因。《物權法》草案第76條規定：“建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。”

對此，廣西大學法學院教授孟勤國認為，建筑物區分所有權的問題主要發生在共有部分上，但關于共有，只能由立法作出明確規定，在操作層面上，約定并不現實。

“《物權法》草案關于車位、車庫的歸屬可以由業主與開發商約定的規定，至少在目前條件下，在缺乏有效機制保證的情形下是不可行的，無異于與虎謀皮，甚至可能成為開發商蒙騙業主的手段。”前全國人大常委會法工委經濟法室主任魏耀榮如是表示。

“購房人和開發商之間的信息不對稱、地位不平等，導致二者不可能有平等約定的基礎。”孟勤國舉例說，開發商可以利用強勢地位，迫使業主接受不平等的條款。另外，業主和業主之間素質不同，利益訴求也不同，所以這個利益關系之間是無法通過約定來解決的。

對此，有專家提出不同看法，如果將共有部分硬性規定為全體業主所有，開發商為節約成本，很可能放棄建造會所之類的設施。因為即使會所的成本由業主承擔，也會把房價提得很高。而這個擔心也是《物權法》立法委員會設計條款時具體考量過的。

對此，孟勤國解釋說，為防止開發商失去建造小區各種設施的動力，他并不贊成小區內所有的東西都是業主共有，“可以根據小區的不同檔次、需求，對一些大的方面明確規定由開發商投資經營，產權歸開發商，其他則規定給業主。”孟勤國舉例說，高端小區建會所，開發商按規定可以獲得產權，而停車場、公共道路等應歸業主共有。

有人主張，共有部分應該考慮成本，例如車庫，如果業主已經分攤了其成本，在支付的房價里已包含，那么車庫就應該歸業主共有，而如果該成本沒有攤入房價里，就應該歸開發商所有。

“如果按照成本來決定車庫所有權的歸屬，這將對業主非常不利。”中國人民大學法學院民法高圣平博士說，現在商品房的價格已不是完全取決于成本，房地產是暴利的行業，成本在這中間究竟占多少無法肯定，而且《物權法》很多規范都是強制性規范，在考慮物權共有部分應約定或是法定時，也應依照這個思路，法定由業主共有。

“很多人對小區配套設施的性質不清楚，對于公共配套設施，業主可以而且也應該主張權利，而對于商業配套設施，業主就不能主張權利。”太月園小區業委會主任王嘉吾女士從土地出讓金的角度，解釋了共有部分該如何界定，她說，開發商沒有交土地出讓金，建設費也由業主繳納的設施就是公共配套設施，這是業主的共有財產，而那些開發商確實交了土地出讓金、拿到土地權屬證的部分，就是商業配套設施，這一部分就不歸業主所有了。

北京市律師協會物業管理專業委員會副主任孟憲生提出，如果法律對共有邊界的界定不清，一旦業主與開發商在共有部分的所有權歸屬上產生矛盾，業主到法院立案時，法院要求業主證明自己的所有權，但業主或業委會無法證明誰擁有這一權利，爭議就無法解決。

“《物權法》立法頭要的目標應對建筑物哪些是共有部分進行明確界定，進行限度的區分。”孟憲生說，一些專家討論時設定的前提不同。如果是在權屬不清的情況下去約定，任何一個國家都不會這樣立法。

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