對于小區內的車位、車庫的分配和使用，《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當頭先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

　　對此，我們逐一解讀如何才是“頭先滿足業主的需要”，車位、車庫的歸屬如何確定，哪些范圍內的車位屬于業主共有等問題。

　　車位租售引發業主爭議

　　某小區的車位與住戶配比為0.5：1，開發商在銷售車位時，規定每戶較多只能購一個車位。業主入住后，物業公司在出租露天車位時，同時規定每戶較多只能租賃一個車位，已經購購了車位的業主不得再租賃車位。開發商和物業公司的上述規定，引起了一些業主的不滿，并引發許多爭議。車位應頭先滿足業主需要業主提問淵以下簡稱問冤院我家有兩部車袁地下車庫還有未售的袁我為什么不能購兩個車位鑰憑什么我購了車位就不能租車位鑰專家解答淵以下簡稱答冤院司法解釋第五條規定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條款有關“應當頭先滿足業主的需要”的規定。

　　案例中小區的車位配置比例為0.5：1，也就是說，小區較多只能有一半的業主可以享有車位。此處，獲得車位的使用權的途徑包括購購、獲和租賃等方式，這些方式是平行的，也就是說，通過這些方式處置車庫車位后，單個業主所獲得的使用權不能超過1個，如果多于1 個，就違反了配置比例。

　　因此，在車位配比等于或小于1 的情況下，開發商和物業公司有權拒絕業主購購或租賃多于1 個車位的要求。如果開發商或物業公司向同一業主出售或出租了2 個或2 個以上車位，其他沒有購購或租賃到車位的業主可以向法院主張確認合同無效。

　　占用小區公共部位設定的車位屬業主共有

　　問：小區內的車庫車位，我認為是占用業主購購的房屋專有部分之外的場地建設的，產權屬于誰？

　　答：有業主認為，無論是地上或是地下的車庫車位，都是占用了除房屋專有部分以外的道路或者其他場地建成的，而這些車庫車位和其他場地也應當算是歸全體業主共有的共有空間。

　　根據《物權法》第74 條第3 款“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”的規定，小區內的所有車位都屬于業主共有。這種理解是不正確的，也沒有法律依據。

　　《物權法》規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附或者出租等方式確定”，小區內按照規劃批準建成的車庫、車位，在銷售之前，當時還不存在業主共有，整個建設項目的權利人就是開發商，開發商依法對這些車位、車庫具有處置權。

　　在開始銷售之后，占用業主共有的道路或者其他共有部位而設定的車位，產權應當屬于全體業主共有。

　　車位是租是售開發商有權決定

　　問：開發商規定地下車庫只售不租是否違反了頭先滿足業主的需要？開發商有權“只售不租”或“只租不售”嗎？

　　答：在上面第2 點的分析中，已經明確，除占用公共場地而建成的車位之外，其他車位、車庫的產權屬于開發商，開發商因此而具有處置權。既然如此，那么是出售、附或者出租，其決定權在開發商，而不在業主。法律限定的是開發商出讓車庫車位的對象，而不是處置方式。

　　露天車位租期不得超過20年

　　問：物業公司有權處置露天車位嗎？如果露天車位屬于全體業主共有，業主是否有權免費使用？

　　答：通常，露天車位是占用了業主共有的道路或者其他場地而建設的，物業公司負有對其進行管理的義務，可以將其劃位管理、出租，但不能出售。有些物業公司與業主變相簽訂合同約定租賃的期限為70 年，這樣的租賃合同是部分無效的，因為根據《合同法》，較長的租賃期限不得超過20年。

　　露天車位屬于全體業主共有，業主是否有權免費使用？這主要看管理規約或者業主大會的約定。如果管理規約或業主大會決定不收租金，則業主在繳納了車位的物業服務費后無需交納。但如果管理規約或業主大會對此未作約定，在車位配比不足的情況下，

　　為了合理分配資源，物業公司或者業委會可以通過有償使用的形式將車位出租。業主對公共車位的共有權，不一定體現為占用某一個車位，也可以體現在對公共車位經營收益的分配上。使用公共車位的業主相對于其他業主來說多占用了公共資源，按理也應當給予合理補償。出租車位所得收益應按約定分配或依法納入維修資金。

　　其他小區車位盡量短期租賃

　　問：旁邊的小區還有車位閑置，我能購購或租賃他們小區的車位嗎？

　　答：業主能否購購或租賃旁邊小區的車位？《物權法》對于“應當頭先滿足業主的需要”是一項強制性的規定。“頭先滿足”不同于“優先滿足”。“優先滿足”是指在同等條件下，業主有優先購購權，如果業主以外的其他人愿意支付更高的價格，那么開發商將車庫車位出售給他人，就沒有侵害業主的“優先購購權”。

　　但是，根據《物權法》第74 條的規定，不管其他人是否提出了比業主更高的條件，都不能頭先賣給其他人，除非是小區業主書面承諾放棄購購、租賃車庫車位。如果該小區的開發商將車位賣給其他小區的業主，只要將來無法實現其按車位配比享有車位的業主提起訴訟，法院都可能認定其他小區業主購購車位的合同無效。

　　那么，業主能否租賃其他小區的閑置車位呢？按照物權法物盡其用的原則，是可以的。業主的需要有一個時間段，小區開發初期，可能入住率還不高、小區業主的經濟能力還有限，此時應當允許開發商將閑置的車位向小區外的其他人出租，以保護開發商盡快收回車位、車庫成本的合法權益，也能在一定程度上解決周邊居民停車難的問題。但將車庫車位向小區外第三人出租的前提是任何時候都必須頭先滿足小區業主的合理停車需要，在兩者沖突時，向外出租的合同無效，因此，這類合同約定的租賃期限不宜過長。

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　　(編輯:焦點佛山)

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