數據顯示,對比2007年7月份東莞的土地供應情況,2008年7月份的供應量大幅度增加,總供應面積為67.3萬平米,同比增長669%。7月供應的27宗地塊,22宗集中在鎮區,松山湖依然是工業用地的供應熱點,其次是鳳崗和橋頭。城區只有莞城有5宗二級市場的工業類用地供應。

從東莞市國土資源局較近發布的土地出讓預告信息可

以看出,東莞市未來幾個月的土地供應仍然是以工業用地為主,這正好符合了市政府提出的用地指標要求———“優先保障松山湖、虎門港、東莞生態園和東部工業園等園區以及市的項目、重大基礎設施建設、重要產業和民生項目用地需求”。因此,7月的工業用地供應15宗,供應面積為45.4萬平米,占當月總供應量的67%。工業用地的供應量已經連續3個月超過商住類用地占主導地位。

焦點一

樟木頭房地產公司大量賣地

值得關注的是,7月供應的10宗總面積為85465平米的商住用地,全部是二級市場的掛牌交易地塊,而且全是東莞市樟木頭房地產開發總公司名下的商住用地,現拿出來轉讓。

據了解,樟木頭房地產開發總公司是樟木頭鎮政府直屬企業,是廣東省城市綜合開發三級公司,屬下有物業管理公司、金屬制品公司、房地產咨詢服務部、房地產交易所、房地產管理所5個機構。這樣看來樟木頭房地產公司是一家實力不弱的房地產開發公司,現在大量賣地原因何在?合富輝煌市場研究部對此進行了分析。

該部分析師李興旺認為,頭先是東莞市政府近年來加強對閑置土地的查處力度,樟木頭房地產公司名下有大量的閑置土地沒有開發,必定要繳納大量的土地閑置費和土地增值稅,這樣會增加這些地塊日后的開發壓力和開發成本預算,迫使開發商進一步加快囤積土地的開發或者轉讓土地。

點就是聯系到去年下半年發布的“東莞鎮街下屬房地產公司掛靠關系將解除”的土地政策,市國土局對鎮街下屬房地產企業名下的經營性用地進行全面清理,若存在掛靠開發關系的,掛靠雙方必須在2007年10月1日前到市國土局申請辦理解除掛靠開發關系有關手續。樟木頭房地產開發總公司就是掛靠于當地鎮政府的,其屬下的土地當時可能是低價或者是以合作形式無償獲取本來屬于鎮政府的土地。現在既然掛靠關系解除,樟木頭房地產公司也不得不將土地拿出來拍賣,把所得地款交還給鎮政府。

第三個可能性就是在目前慘淡的樓市氛圍下,很多開發商都會面對巨大的資金壓力,加上對樓市前景的不樂觀,賣地求生也是其中的一條出路。

焦點二

地塊流拍現象繼續

根據合富輝煌東莞市場研究部監測數據顯示,2008年7月份上市交易的土地共20宗,實際成交地塊只有15宗,成交面積為32萬平米；5宗地塊遭遇流拍,流拍總面積為24.5萬米,其中一宗是本月先進一宗上市交易的商住地塊,但也難逃流拍的厄運。進入2008年后,截至目前流拍的地塊宗數高達16宗,商住用地流拍7宗,土地市場難覓回暖的跡象。

7月成交的地塊以工業用地為主,占總成交面積的57%,沒有商住類用地成交。而成交的15宗地塊,成交總價為27826萬元,平均地面單價為868元/平米。7月僅有一宗位于謝崗的商業地塊以超出底價35%的價格成交,其余的14宗地塊均以起拍底價成交。

據悉,7月上市交易的商住地塊只有一宗,地塊編號為2008G025,位于樟木頭鎮樟洋村,面積為66666平米,起拍價為25400萬元。到截止交易時間無人出價而遭遇流拍,這是進入2008年后流拍的第7宗商住用地。

與這宗樟木頭流拍地塊形成鮮明對比的是上個月成功拍出的2008G026地塊,同樣位于樟木頭鎮樟洋村,在面積上兩地塊相差不遠,而在其他一些規劃指標上,則存在幾乎成倍的差異。2008G025地塊規劃容積率為2.45,建筑密度40%,較高層數16層,綠地率不得小于25%。2008G026地塊規劃容積率則僅為1.3,建筑密度30%,較高層數僅6層,綠地率不得小于30%。

在價格上,2008G025地塊起拍價25400萬元,而2008G026地塊的起拍價只要10500萬元,還不到前者的一半價格。究其原因,一方面是容積率不同,折后容積率樓面單價僅相差325元/平米；另一方面是地塊具體位置和周邊資源配套有所不同。從地塊位置圖上可以看出,2008G025地塊鄰近汽車站和莞樟路,周邊環境成熟,酒店、樓盤、工廠、商業配套等環繞四周,而2008G026地塊位于樟木頭大道西側,與樟木頭林場、黃泥乙水庫相鄰,周邊甚為冷清。

雖然從地塊的地理位置和配套資源來說,2008G025地塊比2008G026優越,但是后者的低容積率和低總價還是吸引到了購家,而本月拍賣的2008G025地塊則由于總體地價稍高而慘遭流拍。在低迷的樓市景況下,價格才是硬道理,在土地市場亦然,低價才是王道。

焦點三

近期出讓地塊多位于鎮區和松山湖

記者從東莞市國土資源局獲悉,7月14日該局下屬土地交易公布了“東土交第3號”預告文件,將于近期出讓22宗總計931271平米的土地。除了兩宗地塊位于南城區西平社區外,其余均位于鎮區和松山湖。

在這一批預告的22宗土地中,工業用地比重,一共有6宗,分別位于中堂、鳳崗、橋頭,用地面積共444455平米。其次松山湖地區仍然是土地供應重地,共計有4宗科研用地出讓,面積達173480平米；另外虎門港有一宗13萬多平米的倉儲用地。

與前兩次土地預告不同的是,這次預告除了推出了大量的工業用地“巨無霸”,同時還有數量不少的商住用地出讓。商住用地的出讓主要集中在中堂、塘廈兩鎮。其中,塘廈社區兩塊商住用地均超過了3萬平米,由于地理位置優越,成為本次土地出讓的亮點之一。本次出讓土地中先進兩宗市區用地位于南城區西平社區,其中一宗面積為32521平米的商住用地,容積率達到了3.5；另一宗則是面積為39143平米的辦公用地。估計這兩宗同一區域的地塊將會捆綁出讓,以吸引更多的開發商競拍。

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