“由于現在資金的壓力，尤其是上市公司的資金壓力，土地環節被卡，土地融資設置了很多的門檻，2007年的高價拍地，以地充值的游戲規則將不復存在或受到限制。”在2008年博鰲房地產論壇中，全國工商聯房地產商會會長聶梅生明確表示。

土地政策繼續趨緊

“從經濟運行規律的角度分析，目前的房地產行業發展出現的無論是交易量還是價格上的調整都非常必要，現在重要的是思考如何增加房地產市場的供給。通過土地政策、房地產政策來增加供給，通過信貸政策等平抑價格。”國民經濟研究所所長樊綱在此次博鰲論壇上明確表示。

從2004年開始將土地政策作為重要宏觀經濟管理手段之后，土地市場的規范與管理，以及土地供應的趨緊更是在3年多中體現得十分明顯。尤其當政策保障住房用地加大供應時，更是看不出任何放開土地供應的趨向。

在2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合頒布《土地儲備管理辦法》，進一步加強及完善了土地管理，業內認為該辦法對加大打擊開發商的囤地行為有了更強的法律支撐，可以進一步釋放閑置土地，增加商品房的供應。

在去年通過開展土地違法違規案件專項行動和土地執法百日行動以及土地市場治理整頓，并加大廉租房土地供應的基礎上，國土資源部、國家工商行政管理總局日前向各地發布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本被規定“自2008年7月1日起執行”，合同被要求“要明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項目的，原則上開發時間較長不得超過3年”。

種種跡象表明：2008年，進一步清理整頓閑置土地，從源頭上增加土地供給，必將成為政策調控的一個主要方向，而對于從土地到商品房的時間周期的縮短，必將繼續加大囤地成本，并增加房產供應。

聶梅生認為土地市場的形勢并不容樂觀。從國家統計局發布的信息看，“房地產投資過熱的現象有減緩的趨勢。其他行業下降的時候，房地產行業的投資增長了32%，高于平均水平。環比是在下降，但是下降比較慢，每個月是零點幾個百分點。”她以此判斷政策一定不會放松。

在聶梅生看來，2008年土地的變數不亞于金融的變數。在不準開發商囤地的嚴格控制之下，國家還在限定拍賣的畝數，不讓開發商多購地。同時，土地有可能劃小地塊，按規劃進行招拍掛，開發商拍到哪個項目，就做其規劃。第四就是兩個70%用地政策在2008年將非常堅決地執行。

“土地政策的四招，起碼將使得2008年季度開發商在拿地方面明確不了方向。”聶梅生說。

土地儲備加速資金沉淀

從目前的情勢來看，“土地儲備與土地價格同期上升”在鐘偉看來并不是一個好消息：今年1到4月，房地產開發土地購置面積近1.02萬平方米，同比增長11.1%；完成土地開發面積8065萬平方米，同比增長5.9%。而季度購置土地面積同比大幅增加，購置面積約8000萬平方米，同比增加30%；完成開發5800萬平方米，同比僅增加11%。今年1~4月份，房地產開發土地購置面積10176平方米，同比增長11%；完成土地開發面積806.5萬平方米，同比增長5.9%。

今年一季度，土地交易價格繼續同比上漲16%，環比上漲6%，除工業用地價格略有回落之外，其他土地成交價格均上漲。

大量的土地儲備握在企業手中，甚至有些是昂貴的土地。

根據歷年中國國土資源公報，2004年，我國城市地價與上年同期相比城市綜合地價增長6.08%。但是到2006年，土地出讓面積，價款顯著增長。全國共出讓土地面積23.25公頃，出讓價款7676.89億元。同比分別增長40.4%和30.5%。

據不完全統計，深圳市2006年7月至12月的土地出讓情況。土地出讓的平均樓面地價高達8800~8900元/平方米。而從2007年3~6月份，杭州市國土資源局出讓土地平均樓面地價約在6400元/平方米。

同時，根據國內貨幣政策區域金融報告，以及全國工商聯房地產商會REICO報告的統計數據：土地出讓規模急劇放大，2007年中國招拍掛出讓土地收入超過9000億元，而2006和2005年分別為7600億和5800億元。

土地儲備的增加與地價的上升，決定了土地儲備的資金沉淀不斷增加。

去年博鰲房地產論壇中，任志強判斷說“全國用于存量地和新增土地的沉淀資金約為1.5萬億元”，這一說法為當時業界所基本認可。

“土地價格不僅沒有回落，反而在增長。土地儲備資金年內繼續加速沉淀至少1500億元。”鐘偉今年繼續判斷稱。他認為，接下來地價必然與房價一致進行深度回調，要么土地儲備收縮，要么地價下跌。

存量土地交易趨活躍

聶梅生通過財政報告了解到，去年的土地出讓收入是9100多億元，每年增長40%，遠遠高于GDP增速。其中招拍掛土地出讓占9100億元中的80%。

同時，保障性住房的土地仍在增加供給。此外各地還在加大對于“雙限房”的土地供應。

根據統計部門所發布的數據：房地產企業土地儲備為2.7億平方米，同比增長20%。但是鐘偉所計算出的數據為7.7億平方米，而更為貼近真實的數據可能高達8億到10億平方米。這一土地儲備足夠全國房企開發3年多。

土地儲備成為一個巨大的蓄水池，讓接下來幾年的地產開發并非“無地而為”。今年開發商均表示將謹慎拿地。近年來越發多起來的土地并購等行業特征在任志強看來，并非以壟斷市場為較終目的，而正是為了土地儲備并持續發展的需要。

今年以來，土地價格整體呈現下降態勢，說明房價抑制政策短期內已生效，但是也有中小城市的土地價格還在提升。

　潘石屹認為“2007年，中國的土地市場有十個多月的時間太過瘋狂，所以SOHO中國放慢了取得土地的計劃”。目前還會按照公司預定的方向購購可供開發的土地。而在2007年3月之前一年多的時間里，他曾在100多塊土地項目的角逐中逐一敗北。較新的一起55億元對朝陽門項目的收購，也同樣是屬于二級市場拿地。

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