但在“繁榮”背后，卻依舊隱藏著逾10億平方米的土地庫存。根據戴德梁行的一份研究報告，在1998年~2008年10年間，中國用于房地產開發的土地購置面積達31.3億平方米。而截至2008年年底，開發量僅為19.4億平方米，還有約12億平方米土地滯壓在開發商手中。

面對如此巨大的存貨壓力，諸多企業高價拿地的動機不禁令人生疑。

一位不愿具名的業內 人士告訴記者，在信貸激增、通脹預期加強的背景下，很多企業拿地已不再是為了滿足短期內開發的經營性需要，而是成為了應對通脹進行資產保值、甚至融資套利的手段。

“在全國乃至全球宏觀經濟均無起色的情況下，較近土地市場在天量信貸刺激下的繁榮并非正常現象，有產生新一輪土地泡沫的可能。”經濟學者徐滇慶說。

土地市場“井噴”

地產大鱷頻頻出手僅是土地市場“井噴”的冰山一角。

據不完全統計，僅5月份一個月，在全國20個城市土地公開市場上，媒體報道的成交地塊就超過40宗，成交金額逾100億元。僅北京一地，在5月5日~5月21日的短短17天，就拍出了16宗土地，成交金額高達43億元。

中國指數研究院的監測報告也顯示，“五一”后周，20個城市共推出土地宗數環比增長73%，推出土地面積環比增長48%，成交土地宗數環比增加13%，成交面積環比增加34%。

“在2、3月份時，樓市形勢還不確定。自4月開始，房地產市場形勢逐步明朗起來，開發商的信心也回歸了。”頭創置業集團董事長劉曉光告訴記者，頭創置業目前也在積極尋找合適的地塊，伺機購入。

事實上，“五一”過后，中信證券就曾連發房地產行業分析報告，預言房地產市場將從“房屋銷售嘉年華”續演到“土地盛宴”。

融資套利手段

對此此輪土地市場強力反彈，究其原因，銷售資金回籠、信心回歸、持續開發對土地原材料的需求均是企業拿地的動因，但事實卻遠不止于此。

“當前土地存量中相當一部分是高價甚至天價得來，這些土地不可能在現有市場條件下消化掉。從這個角度而言，有些企業在資金壓力緩解之后，想通過新購土地來平衡土地成本。”房地產高端經濟師章林曉說。

此外，現在開發商拿地也有出于應對通脹預期的考慮。

徐滇慶認為，因美國政府為填上金融體系的黑洞而大量發行美元救市，全球通脹的可能性非常大，中國也不能幸免。

“持有土地的風險應該小于持有現金的風險，所以，部分開發商因擔心通脹而將資金儲存到土地中。”章林曉說。

但一些開發商的拿地動機卻不止于此。

“土地市場和金融市場是完全聯結起來的。”章林曉表示，一直以來，土地都不僅僅是開發生產的原料，更是地產公司進行融資的金融工具。

以富力為例，以10.22億高價收納北京廣渠門外10號地4天后，又在廣東從化市斥資逾7億元拿地。業內人士認為，其頻頻出手土地市場的背后，是為IPO重啟后回歸A股做準備。

然而，值得注意的是，在地產公司將土地作為金融工具時，地方政府也出現了利用土地作為融資工具，獲取銀行貸款的現象。

今年以來，杭州出讓的土地大部分均被各區縣的國企獲得。其中，剛成立僅8個月的杭州上城區投資集團控股有限公司就斬獲頗多。

對此，業內 人士分析，地方政府通過其直屬的國資企業高價拿地，并通過土地這一載體，將銀行的信貸資金轉化為地方財政資金，緩解地方政府因土地收入銳減而造成的財政壓力。

泡沫隱憂

專家認為，在全球經濟沒有好轉、國內信貸寬松的背景下，地產企業甚至是地方政府將土地進行資本化杠杠運作，以致近期出現高價搶地的現象，有可能催生新一輪的土地泡沫。

國家統計局的數據顯示，2009年1~3月，房企資金來源多達10070億元之巨，同比增長9.2%；其中國內貸款2545億元，增長8%。

此外，分析人士認為，在今年一季度國內新增信貸4.58萬億中，流向實體經濟的只有很少一部分，大部分信貸資金都流向了股市和房地產市場。

“現在開發貸款的審批手續都有所簡化，2008年上億的要總行簽字，現在支行都能決定。”一家銀行的房產信貸負責人透露，從2009年3月開始，各大銀行已經開始了對貸款的爭奪，現在正是“紅五月”時期。

“天量的銀行貸款流向資產市場，遲早要出大事。”徐滇慶說。

一位國際投行的分析師也認為，在信貸激增背景下，如果獲得過多貸款的大企業因為經濟周期的現實不愿增加實體性投資，資金必然會到被流動性催高的資產市場逐利，這樣就不排除出現經濟持續低迷而房地產、股市等資產泡沫被瘋狂吹大的局面。

中國社科院的一位調研人員也告訴記者，隨著這一輪宏觀調控救市政策的出臺，如固定資產投資自有資本金比例的下調等，以往一些限制將土地資本化進行杠杠操作的閘門如今已有所松動，這樣也給了地產公司、地方政府一些機會。

對此，中金公司頭席經濟學家哈繼銘也表示擔憂。哈繼銘表示，由于美國已經進入零利率時代，全球都將面臨流動性泛濫的局面。攜帶交易（即借入利率較低的貨幣并借出利率較高的貨幣以獲取利差收益的交易）重新抬頭，資金會重新涌入增長較快的新興國家，推高資產價格，助長泡沫。雖然短期內開發商和購房者都會獲得收益，但利率發生變化后，資產價格又重新面臨下調的危險。

“這些問題一旦掌控不當，將可能引發新一輪的地根泡沫。”有專家說。

(作者：朱以師)