用地面積26494.184平方米、建筑面積36.8萬平方米的珠江新城東塔地塊，起叫價的樓面地價達到2860元/平方米，總價達10.6億元。作為廣州標志性建筑之一的珠江新城東塔地塊是今年廣州土地市場中較受關(guān)注的一塊地，但是在樓市低迷的當下也是"招親"不順，兩次延期。4月1日廣州市國土房管局發(fā)出公告招標出讓后，直到4月30日競購申請報名較后期限，廣州市房地產(chǎn)交易登記收到的開發(fā)商競購報名申請仍然不足5家--連出讓公告明確的較低競購家數(shù)要求也達不到。于是，國土房管部門當即將出讓期限從4月30日推遲到5月12日。到了5月12日雖然競購人數(shù)已達要求，但其中部分競購公司不完全符合競購條件。廣州市國土房管局再次將接受競購申請的期限延長至6月10日，同時，放寬報名競購的公司的審核條件，較后的公開競價時間也從8月份延后至9月12日。

內(nèi)地開發(fā)商較重要融資渠道被封

從今年年初的幾次賣地情況也明顯看到，土地市場陡然降溫。今年廣州市推出的4宗住宅用地中，其中，南沙1宗流拍、另1宗底價成交，金沙洲的住宅地塊也以比去年低近一半的樓面地價出讓。

樓市調(diào)整變冷，如今每個月一手住宅成交量比去年同期減少40％多甚至60％，但樓市的趨勢不一定就是走下坡路，連廣州市國土房管局6月2日通報十區(qū)樓市情況時都預測6、7月份就可能回復正常水平。為何開發(fā)商還沒出動拿地？不論是合富輝煌、中原地產(chǎn)這樣的中介代理機構(gòu)，還是開發(fā)商自己，都表示"實在是沒錢拿地"。業(yè)內(nèi)人士透露，今年初以每平方米上萬元樓面地價競購了一塊數(shù)十億元住宅地塊的開發(fā)商至今才付了1億元，而還有不到一個月這數(shù)十億元土地出讓金就必須交齊。"雖然這個開發(fā)商付的這1億元土地出讓金很可能較后因為無法繳清全部地價款而被沒收，但相比這個開發(fā)商要貸款開發(fā)旗下其他項目的利息還是要劃算很多，且不論是否能在銀根緊縮之時貸到數(shù)十億元，即便貸到，按貸款利率加相關(guān)費用10％計算，就要支付利息數(shù)億元"，廣州另一家大開發(fā)商資本運營官員分析道。

"現(xiàn)在還能從哪兒融資"。一位大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作人員就此向記者詢問。這某種程度上也說明了現(xiàn)在內(nèi)地開發(fā)商融資難。不僅去年"9·28"房貸新政規(guī)定"商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款"，并且規(guī)定"對經(jīng)國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款"；而且在今年3月20日，中國證監(jiān)會明確，房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO(頭次公開發(fā)行股票)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購購開發(fā)用地等，將不予核準。如此一來，內(nèi)地開發(fā)商較重要的兩條融資渠道被封，而即便是在境外上市的房地產(chǎn)公司融得外資也因為目前嚴格的限制外資進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場而變得舉步維艱。

港資開發(fā)商可能"乘虛而入"

東塔地塊公告出讓，廣州一些大開發(fā)商受制于資金短缺等問題此次并未報名參與。而一些資產(chǎn)負債率只有30％甚至10％多的財務狀況好、融資渠道多的港資地產(chǎn)正在"抄底"進入內(nèi)地高端地產(chǎn)。就東塔地塊競購報名而言，在次延期前，內(nèi)地僅越秀城建和保利地產(chǎn)通過資格審查，其中，越秀城建是與在港上市的越秀投資共同投標，保利地產(chǎn)則是內(nèi)地開發(fā)商中資金狀況較好的一家；除此以外，另外3家都是港資地產(chǎn)，分別是新世界、新鴻基、華人置業(yè)。

一位港資地產(chǎn)資本運營官員分析道，相比老牌港資地產(chǎn)，內(nèi)地開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項目運營上缺乏經(jīng)驗，回款和融資渠道都成問題，"目前內(nèi)地的金融工具還不是很發(fā)達，比較初級"。因此，有的內(nèi)地大開發(fā)商轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)后資產(chǎn)負債率高達100％多。據(jù)悉，一些香港上市的地產(chǎn)公司可以在商業(yè)項目建成后通過賣給基金等渠道獲得及時回款，同時又可以參股基金，并成為這個商業(yè)項目的管理者，保證這個商業(yè)項目的品質(zhì)，但這在內(nèi)地尚不成熟，不少內(nèi)地開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)后回款速度很慢，資金鏈緊張。

不僅如此，港資地產(chǎn)還在乘虛進入內(nèi)地高端住宅地產(chǎn)項目。長江實業(yè)在進軍大陸商業(yè)地產(chǎn)十多年后，5月份高調(diào)在北京宣布進軍內(nèi)地住宅項目，而個項目就從北京順義的一個大型高端別墅盤開始。去年至今長江實業(yè)已在上海、重慶、深圳、武漢、常州及廣東新會等地都拿得住宅用地，廣東增城中新鎮(zhèn)面積約22.5萬平方米的別墅高端住宅項目也在加緊開發(fā)當中，預料可能在明年推出。由此，專長于高端住宅項目開發(fā)且資金充裕的長江實業(yè)也在內(nèi)地開發(fā)商資金緊張、樓市低迷之際，開始了"抄底"分享內(nèi)地高端住宅市場的行動。（記者　李婧）

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