連日來，日報對服務于河西福盛花園的方金物業公司突然撤出問題予以了連續關注，眾多讀者參與討論，并提出自己遭遇的物業難題，希望能得到廣泛關注。近日市國土房管局相關部門負責人在接受記者采訪時表示，福盛花園事件暫時解決，卻未能解決核心問題，其折射出了當前物業管理中遇到的四大通病——車位嚴重不足、業主對相關責任邊界不清晰、業主對物業共有部分應盡共同管理責任意識淡薄、個別政府職能部門對住宅物業管理小區的合力監管不到位。據介紹，市、區縣相關行政主管部門每年都要受理大量物業投訴，而其中近八成嚴格來說都不是單純的“物業問題”，大多都是因為上述問題引發的。

車位矛盾突出 超前考慮早解決


福盛花園業主與物業公司間，矛盾爆發點是150多名業主私砸地鎖，霸占車位，不服從業主大會對車位分配的決定和物業公司對機動車停放的管理。而車位問題，目前確實已經成為本市很多住宅小區物業管理的難點。開發商對機動車位是按規定比例建設的，但近年來坐擁車發展速度始料未及，車多位少矛盾非常突出。面對車多位少的現實矛盾，全體業主應當理性對待，如何分配和管理車位需要大家動腦筋、想辦法，待業主大會形成決議后委托物業管理，向物業公司發難和私自霸占車位顯然都沒有道理。


“我是小區業主，我的坐擁車就必須有地方擱，不讓我車進小區就找物業公司……”持有類似想法的業主不在少數。可物業公司是業主請來的管家，讓管家去解決這一問題確實有點巧婦難為無米之炊。今年，我們欣喜地看到市政府將“在公共場所修建更多停車泊位”列入二十項民心工程中，但住宅小區內車多位少問題如何解決，確需政府有關部門盡快列入日程進行調研并予以認真考慮。


依法維權 拒交物業費不可取


在如何區分物業公司責任問題上，業主和物業公司大多很難持有共同觀點，這同樣是引發物業糾紛的另一問題。例如，記者連日來接到的大多數反映電話，均認為不交物業費是因為“不安全，丟了好多輛自行車”或者“小區內存在違章建筑，阻擋了我的陽光，物業公司沒拆除”。這些問題不解決我就拒交物業費。


物業公司一方則認為，與業主之間是合同關系，合同約定的服務內容是明確的、有邊界的，作為業主應按照合同約定的服務內容、服務標準來衡量、評判物業公司的服務，不按照合同約定，超出合同約定范圍衡量物業公司的服務不現實。根據國務院《物業管理條例》（以下稱《條例》）規定，物業公司與業主大會之間合同約定是維護住宅物業小區內的公共秩序，而不是負責治安管理，在社會治安防范方面物業公司與公安派出所、居民委員會、業主大會、業主委員會之間是協助關系，因此，如果物業公司按照合同約定履行對公共秩序巡視的職責，業主就不應把丟自行車的責任強加于物業公司。“所以關鍵問題是，物業有沒有盡到巡視責任，如果竊案高發傷及安全感，可以提請業主大會更換物業，而非拒交費用。”


對個別業主侵占公共場地私搭亂改建等問題，應及時進行勸阻制止，對勸阻制止不了的，應當及時向有關行政管理部門報告。同樣有多家物業公司向本報反映，綜合執法部門接到報告后不認為住宅物業管理小區是他們的執法范圍，造成出現私搭亂建問題無人執法的尷尬境地。


另外，據市國土房管局相關部門負責人介紹，目前，開發商的工程建設質量問題以及工程建設問題是影響物業管理的主因之一，有的開發商在房屋保修期內不履行保修責任，或者對業主的報修維修不及時，造成當事人找物業公司說事，并以不交物業費抗爭。


小區存執法盲點應依法監管


另據記者了解，目前本市住宅物業管理小區是有關行政執法部門的執法盲區。近期，記者走訪了部分物業公司和業主，他們反映當小區遇到問題向有關部門報告時，他們一般都表示住宅物業管理小區不是他們的執法范圍——而物業公司又沒有執法權，遇到問題后無法解決，從而加劇了業主與物業公司之間的矛盾糾紛。


針對此問題記者又進行了深入了解：有的行政主管部門認為，住宅物業管理小區內的管理是業主與物業公司雙方之間的事情，行政部門不應介入；有的認為住宅物業管理小區內矛盾復雜，執法難度大，有畏難情緒；有的住宅物業管理小區位于兩個行政區劃接合部，由于規劃建設過程中諸多問題（比如房產證和戶口在不同的區縣）協調處理未到位，存在兩個行政區劃有關行政執法部門都管、也都不管的情況。


物業管理行業是新興的服務行業，在津有近13年的發展時間。在此之前出臺的有關法規政策對住宅小區內的監管規定不多，在之后的各行政部門專業立法過程中對住宅物業管理小區的行政監管職責也有不明確的地方甚至是空白。上述種種原因，造成目前本市對住宅物業管理小區行政執法出現盲點。

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