舉案法說

　　黃女士在海口綠色佳園小區購了一套房，拿到房產證時發現上當了！她說，房內近50平方米的夾層閣樓，開發商從未報建，由此導致她的房屋產權面積嚴重“縮水”。

　　因開發商拒不賠償，黃女士一紙訴狀將開發商———海南佳元房地產開發有限公司告到法院。不料，日前一審法院認為，雖然房產證的面積比實際面積少了40多平方米，但產權“縮水”部分即閣樓，已由黃女士實際使用，故判決支持開發商不賠，駁回了黃女士的訴訟請求。

　　“房屋‘縮水’了還有理？”黃女士對這樣的一審判決表示十分意外和吃驚，并于近日向二審法院遞交了上訴狀。

　　合同約定 房屋面積含閣樓

　　2003年10月31日，黃女士購購海口市綠色佳園小區一套預售商品房，與開發商海南佳元房地產開發有限公司簽訂了《商品房購賣合同》。合同約定：該房套內建筑面積為169.56平方米（124.81+44.75），按套內建筑面積計價，單價為每平方米1567元，總價約為26.6萬元。其中面積為44.75平方米的部分，開發商稱是房內的閣樓面積。

　　合同內還約定，該房的房產證面積與合同面積的面積誤差比完全值在3%以內部分，應由開發商返還給業主；面積誤差比完全值超過3%部分，應由開發商雙倍返還給業主。

　　房產證 縮水40多平方米

　　去年6月10日，黃女士拿到了房產證。但房產證上登記的建筑面積為140.39平方米，其中套內面積為127.03平方米，套內面積比合同約定的少了42.56平方米。該房屋的面積誤差比達到了-25.1%。為此，黃女士夫婦認為，按照合同的約定，開發商應返還他們的金額，包括面積誤差比完全值在3%以內的部分、面積誤差比完全值超過3%的部分等，共計約13.62萬元。

　　開發商 閣樓未收“物業費”

　　黃女士多次向開發商索賠，但都被斷然拒絕，只好訴諸法院。

　　“那40多平方米，實際就是閣樓面積。”開發商佳元公司承認，公司已經就閣樓部分收了黃女士4.6萬余元。該公司認為，閣樓雖辦不下房產證，但黃女士已經使用了閣樓，而且閣樓已享受不交物業管理費的“優待”，所以，黃女士的訴訟請求沒有事實依據，應予駁回。

　　黃女士則認為，我國法律明確規定，房產的實際面積，只能以房產部門核驗的產權登記面積為準，他們在綠色佳園購的閣樓部分，產權不被房產部門認可，開發商應當就“縮水”部分如約賠償。　

　　一審 既已使用，就不該賠

　　一審法院向海口市房產管理局查明，黃女士在綠色佳園購購的這套房，閣樓面積為48.39平方米，是開發商在規劃外所建，不能辦證。

　　一審法院審理認為，黃女士所購房產內的閣樓，是該套房不可分割的部分，雖未在規劃報建范圍之內，但使用權不受影響，且黃女士也按合同約定支付了閣樓款，并實際使用了閣樓，該套房的實際面積為175.42平方米（127.03+48.39），比合同約定的面積169.56平方米（124.81+44.75）還大，所以，黃女士夫婦以產權證登記面積少于合同約定面積為由，要求開發商賠償，理由不成立。

　　一審還認為，黃女士在占有使用閣樓的同時，又要求開發商退還閣樓的款，有悖于我國《民法通則》的公平原則。由此，判決駁回了黃女士的訴請。

　　上訴 房屋實際面積，只有“房產證”說了算

　　“一個沒有報建的違章建筑竟敢拿出來出售，而且還得到法院的認可，實在令人費解。”對于一審判決中所稱的“公平原則”，黃女士說，花錢購下的閣樓雖然現在可以使用，但沒有產權，這部分面積怎么在市場上轉讓？更何況，使用一個違章建筑，在安全上也令人擔心，這已經給她造成了實際損失，難道公平嗎？

　　法律人士點評

　　海南大學法學院教授、民商法碩士生導師毛衛民認為，對本案的處理有必要注意以下兩點：

　　點，也是較關鍵的一點：閣樓根本未經報建，更未獲得相關部門的許可，依法當屬違法建筑。既然是違法建筑，依法根本就不得購賣，否則，購賣當屬無效。既然閣樓的購賣無效，依法應當相互返還，即黃女士將閣樓返還給開發商，而開發商向黃女士返還閣樓的價款。但是，從本案的實際情況來看，返還閣樓顯然不可能(閣樓已成為該黃女士坐擁住宅不可分割的部分)，黃女士可要求開發商補辦報建手續，以使她能夠辦到房產證；如果不能補辦，則可以雙方協商處理。

　　點，如果開發商在賣房時沒有向黃女士告知閣樓未經報建的事實，則屬欺詐，黃女士有權依據《消費者權益保護法》要求開發商承擔賠償責任。但是，如果黃女士在購購時知道閣樓未經報建，則另當別論。

　　需要指出的是：閣樓不能獲得產權，雖然不影響其使用，但會影響其轉讓（由于沒有產權，她欲轉讓時，別人可能不會接受，從而使其失去交易價值），所以不能說沒有損害黃女士的合法權益。另外，法律上的“公平”原則是在“合法”的前提下講的，或者說只有在合法的前提下才可能探討是否公平的問題，相反，若是違法購賣，則“公平”無從談起。本案的閣樓購賣原本就是違法購賣，所以根本沒有“公平”可言。若要說公平，要么開發商把閣樓的價款退還給黃女士，然后可以把閣樓拆走，但是，由此給黃女士造成損失的，開發商應當給予賠償；要么由開發商與黃女士協商，就黃女士的權益損失作出合理賠償。

　　海南富島律師事務所王律師個人認為：

　　本案被告作為一家專業房地產開發企業，應當熟悉國家有關房地產開發建設的法律法規，但其卻在政府頒發的《建設工程規劃許可證》批建范圍之外，另行添附建設所謂閣樓，顯屬《城市規劃法》第40條規定的違法行為。

　　《城市房地產管理法》第37條中明確規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。本案中，開發商明知違反規劃建設的閣樓不能辦理房屋所有權登記，不能取得權屬證書，卻將其作為房屋建筑面積（套內建筑面積）的一部分，以4.6萬余元的價格轉讓給購房人。該行為違反了法律的禁止性規定，雙方合同中關于閣樓購賣的條款當屬無效條款。

　　此外，如果本案中沒有確實充分的證據證明，購房人是明知所購閣樓不能辦證，仍然堅持購購使用的，則開發商的行為同時還構成對購房人的欺詐。根據《消費者權益保護法》第49條的規定，開發商除應返還該閣樓的價款外，還應向購房人支付相當于該價款一倍的賠償。

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