新一輪房地產調控政策實施已一月有余，目前樓市仍處于走向未明的"混沌期"：高漲的房價總體稍現松動，但熱點地區投資投機性需求仍顯活躍；地方調控細則陸續出臺，卻似乎越來越顯"柔性"；土地市場稍趨平靜，但高溢價地塊仍在冒頭……種種跡象表明，尚不能對調控成效過于樂觀。

業內人士認為，樓市調控當務之急仍是要堅決把調控政策執行下去，"減法"和"加法"雙管齊下：一方面，堅決抑制投資投機性需求，遏制部分城市房價過快上漲，且使房價合理回調的風險也在可控之中；另一方面，確保增加商品房、保障房開工及供應的措施能嚴格落實，而保障房的加快推進更有利于彌補商品房開發可能回落造成的投資及消費拉動的缺口。

地方調控細則多"溫和落地"

4月中旬出臺的"國十條"，凸現了政府抑制樓市投資投機、加強監管、增加供應、遏制房價過快上漲的決心。然而，緣何至今樓市依然走勢難辨？分析人士認為，除資金無憂的房企降價促銷的內生動力依然不足外，另有一個原因就是：一些地方調控政策力度遠遠低于預期。信號不一，"看空"和"看漲"的博弈自然就要繼續。

北京4月30日發布的《貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，明確要求"暫停對購購第三套及以上住房以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民發放貸款"，措詞嚴厲，似乎更甚于"國十條"。

進入5月后，各地方細則陸續發布，調子明顯趨向"溫和"。

--深圳5月6日發布細則，直接針對炒家，對"不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民"暫停發放購購住房貸款。西安在同日公布的通知中，沒有強調對投機購房的打壓，而是著眼調控供給，穩字當頭。

--浙江在5月19日"亮劍"，對頭次購房給予公積金貸款優先保障，同時要求研究實行特定的限購政策，可謂"有保有壓"，理性但相對溫和。

--廣州在5月21日亮明"底牌"，24條措施，重在加大土地和保障房供應、加強市場監管等，但不涉及抑制需求。

--重慶在5月21日公布了十條細則，鼓勵頭次購房，強調差別化引導，意在樓市平穩健康，嚴厲程度低于先前預期。搜房網就"重慶版"政策進行的網絡調查顯示，截至27日上午10時，有61.31%的網友認為此十條"比較溫和"，34.02%的人認為"對樓市無影響"。

綜合看來，盡管已出臺的地方版樓市調控細則均在調控的大框架內，一些地方政策剛性不足，余地充分。

　 樓市呈現"另類風景"

隨著調控的深入，樓市"降溫"跡象已然顯現，但部分地區似乎仍有一些"熱點"。

在杭州，曾在今年3月下旬創造"3公里售罄188套千萬元級豪宅"紀錄的"綠城·藍色錢江"24日再次開盤，其中"江景1號樓"的35套公寓達到均價6.2萬元/平方米，每套總價較低也要在2400多萬元。杭州市透明售房網顯示，至當日17時，該樓盤已預定18套，銷售過半。

中國指數研究院的監測數據顯示，4月下旬以來，國內不少城市新建商品住宅成交面積逐周下跌，但房價卻現高位盤整態勢，甚至不乏逆市上漲的情況。比如，4月26日至5月2日這一周，在監測的32個城市中，26個城市成交量環比下跌，其中南京跌幅有七成多；能監測到價格的城市中，僅北京有所下調，其余城市均有上漲，深圳漲幅更是高達9.38%。5月3日至9日，35個城市中有26個成交量下跌；城市中房價以下跌居多，但杭州卻上漲25.06%。5月17日以來，據記者采訪情況，一些城市的二手房價格有所下調，但新房仍是漲跌互現，整體延續上述震蕩態勢。

土地方面，中原地產對12個主要城市住宅用地出讓情況的監測信息顯示，在新政策出臺前后，住宅用地出讓數量、出讓流標率以及出讓溢價率等方面并未發生明顯變化。新政策實施后四周內，上述城市住宅用地周平均出讓面積約153公頃，流標率24%，溢價率37%，相比2010年1月至3月的宅地交易情況(周平均出讓面積214公頃，流標率13%，溢價率56%)而言，雖有變化，但幅度并不明顯，而且仍時有"地王"冒頭。中原地產研究總監陶琦分析發現，目前熱點地塊仍然受到大型房企的青睞，資金雄厚的國企、央企及上市公司出手闊綽；而中小房企對于中小地塊的出價較為謹慎，底價及略高于底價成交的居多。

堅決遏制房價過快上漲不可松懈

雖然"新政策"已實施一月有余，但樓市的調控遠未到位。以房價來說，且不說不少城市房價未見明顯松動甚至時有上漲，即使個別地區出現3%、5%的回落，也只是階段性變動而已。日前已有不少銀行完成了相關的壓力測試，大多數銀行能承受的房價降幅在20%至30%之間。目前看來，房價的合理回調在信貸風險上基本可控。

另一個相關問題是房地產投資。雖然今年1月至4月房地產投資和新開工面積逐月加大，但業內普遍預計，受資金面收緊影響，5月以后的房地產開發投資情況可能會有所回落。在此情況下，及地方政策中三令五申的保障房措施更加值得期待。國土部確定的2010年計劃供地總量大超往年，且保障性住房和中小套型普通商品房的供地量達到總量的77%；一些地方2010年保障性住房和政策性住房的開工量占總量的60%或更多。如能嚴格按計劃實行，當能確保房地產供應的"大盤子"總體穩定甚至有所增長，而且更重要的是能穩定市場供應的預期，不致重蹈"預期供應不足而導致現實價格快漲"的局面。另一方面，如此規模的保障房倘能切實"落地"，當在確保房地產開發投資，拉動鋼鐵、水泥等上游產業以及裝飾消費品等下游行業諸方面有效彌補商品房開發可能回落造成的投資及消費缺口。

業內人士指出，抑制投資投機性需求、遏制房價快速上漲等做"減法"的措施應堅決執行下去，尤其是要防止部分政策后繼乏力甚至走樣變形；同時，嚴格落實增加商品房供應、加快推進保障房建設等做"加法"的手段，并要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。

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