2009年底“國4條”余音尚在，“國11條”新年伊始緊隨而至，但對比二者不難發(fā)現(xiàn)，前者精神中包含的“改善需求可以按頭套享受較低二成頭付、利率七折的優(yōu)惠”已經(jīng)悄悄消失，市場揣測這是否意味著二套房貸政策將有所變化。對此，專家和業(yè)內(nèi)人士表示，盡管銀監(jiān)會頻頻表態(tài)，但政策表述的細(xì)微變化暗示明松暗緊趨勢，不少此前態(tài)度謹(jǐn)慎的專家更是預(yù)測2010年房地產(chǎn)市場有望迎來拐點(diǎn)。

　 緊縮程度明顯加碼

　 “這次的政策從內(nèi)容、措辭上觀察，緊縮程度明顯加碼”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，仔細(xì)觀察可以看出“國11條”中二套房貸政策與“國4條”中界定不一：“國4條”規(guī)定“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。”也就是說繼續(xù)執(zhí)行2008年“131號文”中的優(yōu)惠政策：改善需求可以按頭套享受較低二成頭付，利率七折的優(yōu)惠。但“國11條”卻將其調(diào)整為：“對已利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。”

　 這一表態(tài)也與經(jīng)濟(jì)工作會議的態(tài)度發(fā)生大逆轉(zhuǎn)。楊紅旭認(rèn)為細(xì)微的調(diào)整明顯意味著房貸政策已退回到“131號文”出臺之前，也即2007年12月“二套房貸政策”的“補(bǔ)丁文件”出臺后的嚴(yán)格程度：所有二套及以上都嚴(yán)格化，且以家庭為界定標(biāo)準(zhǔn)。在高房價(jià)不能有效緩解之前，包括改善需求在內(nèi)的二套及以上購房需求，都將不再享受貸款優(yōu)惠。由此可見國家抑制高房價(jià)的決心。這對市場的利空性明顯大于“國四條”。

　 北京大學(xué)中國國民經(jīng)濟(jì)核算與經(jīng)濟(jì)增長研究副主任蔡志洲則表示，對套房貸的控制應(yīng)該更加從嚴(yán)，二套房貸在本次并不能算是收緊。他指出，頭付40%的房貸是非常優(yōu)質(zhì)的貸款，銀行對放款有很大激勵。而“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”的規(guī)定仍然存在很大操作空間。他表示，在市場上，改善性住房和投機(jī)性住房的區(qū)分和界定非常困難。根據(jù)他的研究，在過去10年里，真正稱得上“改善性”的需求已經(jīng)釋放得差不多了。此時(shí)為購購二套房放貸，多少和實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)有沖突。他認(rèn)為，如何從房貸環(huán)節(jié)上調(diào)控，還有待更多政策出臺。

　 市場再現(xiàn)“拐點(diǎn)論”

　 此外，與以往給出住房供應(yīng)宏觀目標(biāo)不同，“國11條”另外有新意，要求“城市人民政府抓緊編制2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求。”

　 不少業(yè)內(nèi)人士解讀這一政策將有助于加大市場供應(yīng)。中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系主任葉劍平表示，城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)市場的剛性需求和投資需求都比較大。此次在平衡供求關(guān)系上做文章，是把對了脈。要增加包括廉租房等保障性住房在內(nèi)的住房供應(yīng)。

　 蔡志洲認(rèn)為，本次調(diào)控強(qiáng)調(diào)以增加供給來平抑高房價(jià)符合我國的現(xiàn)狀，如果單純靠抑制需求，勢必壓低交易量，這對剛剛走出危機(jī)、增長基礎(chǔ)尚不牢固的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢會帶來較大負(fù)面影響。房價(jià)無論暴跌還是暴漲，對經(jīng)濟(jì)都會造成很大傷害。這是過去兩次房價(jià)大起大落中所證明了的。因此“國11條”絕非要打壓房價(jià)，而是要促進(jìn)平穩(wěn)增長。

　 盡管如此，楊紅旭認(rèn)為，總體而言，在這樣的政策抑制之下，今年樓市調(diào)整已成定局，如果“國四條”還只是讓一線城市房價(jià)有下跌的可能，則“國11條”有可能使全國房價(jià)出現(xiàn)整體性的下跌。

　 而在搜狐焦點(diǎn)日前主辦的新視角高峰論壇上，國家信息專家委員會委員高輝清也認(rèn)為，政策高壓下，2010年房地產(chǎn)市場有望迎來拐點(diǎn)。頭先，地方政府雖然仍然需要土地財(cái)政支持，但來自政府壓力明顯加大。其次，為了防范經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇良好的勢頭半路夭折，貨幣政策2010年依然堅(jiān)持適度寬松的總基調(diào)不動搖，但流入房地產(chǎn)市場的資金將相應(yīng)減少，這其中包括的因素有：新增信貸資金規(guī)模明顯減少；進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金門檻提高；部分資金將回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域；房地產(chǎn)對社會資金吸引力下降；為趕上優(yōu)惠政策末班車，許多投資者已經(jīng)提前進(jìn)入市場以及高房價(jià)耗盡積蓄；未來的房價(jià)將更多依靠當(dāng)代收入支撐。而中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場與日本市場崩盤前的狀況相似。綜合來看，2010年房地產(chǎn)有可能迎來拐點(diǎn)，因此需要警惕高房價(jià)泡沫破裂帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

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