8月樓市"兩頭熱"

從8月上海樓市整體的運行情況來看，明顯呈現出的"兩頭熱"的情況。一方面，中低價位段的剛性需求的入市，成為推動近期市場回暖的源頭。此輪調控主要針對投機購房者，相比之下，頭套房置業購房者受到的沖擊較弱，貸款利率依然能享受優惠。記者從各家中介了解部分樓盤的銷售情況后發現，個別熱銷樓盤頭次置業的比例高達70%。而頭次置業升溫，帶動了自住型板塊成交回暖，這種現象在外郊環區域非常突出。值得注意的是，超過半數的樓盤均集中在有軌交的外郊環區域，這些區域原來交通不便的狀況，隨著軌道交通的開通而大幅改善，因此成為了剛性需求關注的板塊。如寶山的上大板塊，隨著軌道交通7號線進入正常運營狀態，板塊內樓盤出現了一定的放量。以經緯城市綠洲為例，該樓盤目前成交均價在15500元/平米，與4月份相比成交均價下跌不足5%，但近期成交卻顯著放量，8月份環比增長近50%。

另一方面，別墅市場的強勢突起和一批上海市內中環區域的豪宅和高端公寓項目的入市熱銷，直接帶動了8月份上海商品住宅市場成交面積和成交均價的提升。一手房市場方面，外郊環浦東張江板塊的翡翠別墅項目和內環內黃埔濱江板塊的華潤外灘九里兩個項目的成交單價分別達到了10萬元/平方米和10.51萬元/平方米，楊浦區新江灣城板塊九龍倉璽園項目8月份銷售共計84套，銷售均價43689元/平，而該項目的戶型均是150平方米以上的大平層。二手房市場方面，浦東、黃浦和徐匯區一些單價較高的樓盤成交量也有所提升。據漢宇地產黃浦盧灣區域副總監李高兵介紹，8月份匯景天地和永業公寓這兩個4月份上市的樓盤在8月份分別成交了套和41套，成交均價則達到了58572元/平方米和47334元/平方米；而中福城目前44500元/平方米的單價更是比4月份高出近10%。不過，需要注意的是，盡管不少高端樓盤出現熱銷，但由于租售兩難，部分小區的空置率高達30%左右。

　"金九銀十"能否來臨

8月份上海樓市的量價齊升，不禁讓市場對即將到來的"金九銀十"心存期待。不過業內人士表示，"金九銀十"能否出現或將取決于賣方是否愿意降價。

事實上，從8月份上海樓市的情況來看，剛性需求入市是回暖的源頭，而房源價格的松動則是促使需求入市的主要原因。永慶房屋總經理陳史翎告訴記者，8月一手房成交的樓盤共有393個，價格下調44個樓盤，占所有在售樓盤近一成。其中3個成交量放大明顯的樓盤都有一個共同的特色，就是開發商讓利降價求量。陳史翎介紹說，濱河華城5月均價是19851元/平方米，成交套數47套，8月均價下降到18429元/平方米，下跌了7.2%，而成交量放大到304套；綠地薔薇5月均價為14953元/平方米，成交10套，8月均價下降到12515元/平方米，跌幅為16.3%，成交量放大到247套；中冶祥騰城市佳園7月均價17991元/平方米，成交6套，8月均價下跌17.8%至14784元/平方米，成交量放大到135套。

陳史翎表示，很明顯只要開發商愿意降價，市場的接手還是很強勁。而從開發商降價的幅度來看，其實都處于盈利狀況，市場上并沒有出現降價無量的恐慌情況，反而有一些人等著在接手，如果未來樓市的趨勢是往下走，以目前的市場狀況是開發商很好出貨時機點。但是目前大部份的開發商還是看好后市，愿意降價套現的開發商還是占少數。

而二手房市場的情況也大致相同，經歷了近一個月的客戶議價車輪戰，8月初開始二手房東也逐漸接受了"以降價促成交"的務實策略，部分在前期主動調整掛牌價格的房東，近期迎來了客戶實質性的購購行為。漢宇地產徐匯、靜安、黃浦和長寧等區域分行反饋信息顯示，門店收取客戶意向金數量和比例出現了近20%的增長，除個別案例外，目前多數客戶所支付意向金價格與房東報價差距范圍為2-5%，比前期動輒10%-15%的議價差距明顯收窄，而房東往往也愿意接受如此幅度的降價，從而使得成交周期縮短、成交速度加快。不過，隨著樓市回暖，房東的心態有所變化，議價空間逐漸變小。

業內人士表示，雖然8月份的成交量在7月份的基礎上繼續回升，但要達成新政調控前的交易量，還要自住需求繼續釋放的支持，而價格是決定這一需求釋放的關鍵因素。因此，"金九銀十"能否出現，將取決于賣方是否愿意降價，如果開發商和房東在這時候選擇減少議價空間或漲價，則會削弱自住需求購家的積極性，對整體交易量的繼續回升也會產生一定影響。

　政策監管或將加碼

隨著樓市呈現出"回暖"的跡象，房價又開始蠢蠢欲動，這顯然是管理層不太愿意看到的，因此監管層近期再度釋放從嚴調控的信號。據了解，中國銀監會統計部副主任葉燕斐近日表示，房地產市場和房地產貸款對國民經濟、國計民生至關重要，對銀行業科學穩健發展至關重要。銀監會將嚴格執行國家的宏觀調控政策，堅決遏制投機、投資需求，在控制風險的前提下支持保障性住房建設。而在此之前，各有關部門也已經從土地、信貸等多方面繼續調控房地產市場。

業內人士指出，樓市調控運行至今，已經到了一個相當關鍵的時間節點，而在這一節點上，相關利益集團的噪音也多了起來，比如房地產宏觀調控會造成國民經濟二次探底等等。業內人士表示，其實房地產調控會造成經濟二次探底，這是一個偽命題，制作這個命題的人，只看到了房地產行業對經濟的貢獻，而對房地產行業從其它實體經濟行業中吸納大量資金，造成這些實體經濟行業萎靡不振避而不談。若房地產的利潤率迅速下降，低于社會平均利潤率，房地產沉淀的資金必然回歸到其它實體經濟中去，這樣對于實體經濟發展確實是一種促進作用。

此外，也有人表示，如果房地產行業低迷，則會造成開發商拿地興趣降低，開工建設量銳減，進而對上下游產生負面的影響，而這足以影響到國民經濟。業內人士指出，要解決這一問題，實際上就是歸結到要保障開工建設量。目前政府正逐漸回歸其提供住房保障的職能，若政府的保障住宅建設增量彌補開發商的開工減少量，那么房地產市場的低迷對上下游的影響也不會特別嚴重，甚至可以說除了土地出讓金收入和稅費收入減少以外，上下游產業鏈影響并不大。而能否解決問題的關鍵，就是看地方政府的取舍。

漢宇地產表示，若近期出臺嚴厲調控政策，樓市可能會再次回調。如果出現這樣的情況，對于購房者一直存在的房價永遠上漲的預期而言是一個比較大的打擊。而人們對房價不斷持續上漲的預期發生轉變，則是政府較想看到的結果。業內人士同時表示，中短期來看樓市量價之間還有反復，所以樓市走勢如何，取決于未來政策何時出臺，力度如何。而在具體的政策方面，實際情況顯示信貸收緊政策、促進供應增加等政策，尚不足以抑制目前樓市回暖的格局，管理層政策出臺的緊迫性以及出臺更嚴厲政策的必要性也在不斷提高，如果未來樓市的量價情況不符合監管層的預期，那么房產稅、加息等"重量級"政策可能會相繼出臺。

(作者：潘晟)