深圳 開發商積極推盤 房貸執行馬馬虎虎

拿到預售證逾一年的深圳南山“十五峯”，一改之前“惜售”姿態，于上周末啟動了大規模的“地毯式”推廣，邀請深圳五大地產代理商，同時向全市撒開營銷大網，還將起步價從去年9月份“自然推盤”時的每平方米4.5萬劇降至2.6萬元，并打出了98折的促銷優惠。

樓市重鎮深圳，政策組合拳已開始見成效？

并非因“嚴打”才密集推盤

某地產公司工作人員向記者表示，并不是因為政府“嚴打”才放盤，而是因為到了該推的時候。“樓市政策還有進一步收緊的風險，2010年的樓市肯定不會像2009年般單邊上漲，現在不賣什么時候賣？”不看好2010年樓市成為開發商此時密集推盤的重要原因。

除了“十五峯”，上周深圳樓市還有多個樓盤扎堆供應。記者留意到，伴隨著新盤的扎堆推出，消失很久的優惠促銷措施再現江湖。在售和即將發售的樓盤中，有相當一部分推出了購房享受98折的優惠措施，位于鹽田的金山碧海甚至打出了“購房500克黃金，交5萬再抵15萬房款”雙重優惠。

業內人士指出，本來歷年1月份就是新盤推出高峰期，加上政府接連出招調控樓市，一些開發商也擔心房價出現調整，所以配合一些促銷措施，加快推盤節奏。

盡管開發商積極推盤，但其真正降價的意愿似乎并不大。有開發商表示，目前地產公司普遍沒有資金流壓力，且都不想破壞當前房價高位運行的勢頭，所以都不愿意降價。“十五峯之前4．5萬元／平方米的定價，是開發商不想賣房，目前的價格才是真正的市場價，算不得降價。”有業內人士分析指出。

不僅是開發商，持有2套或多套物業的業主，也沒有折價賣房的動力。“長期來看，深圳房價仍將往上走，而且房子的月租基本能抵消月供，就算房價暫時性下跌也不怕。”手持兩套房子的黃先生如此跟記者說。

上有政策下有對策

深圳在1月上旬宣布，將展開為期3個月的房地產市場秩序專項整治，開發商、中介、估價機構都將是本次專項整治行動的檢查對象。

但是，“嚴打”已開始近半月，記者在深圳福田區走訪的幾家房地產相關機構，無論是開發商、中介還是估價機構，均表示未受到檢查，也沒有聽說業內哪家機構受到調查。

專項整治似乎仍停留在所謂的“接受市民舉報”階段。

不僅是深圳市的“嚴打”文件猶如一紙空文，即便是的“新規”，在地方執行上也普遍是“上有政策，下有對策”。

以營業稅為例，雖然營業稅減免政策已經于今年元旦起正式生效，現在去登記辦理過戶的都是按新規操作。但對于征稅的“非普通住房”，有的開發商就想出了將144平方米以上的大型住宅做成雙拼戶型配套來賣，中間打通，卻拿兩個144平方米以下的房產證的辦法，將其“普通住宅化”，為購家以后轉手省掉后顧之憂。

而對于“國十一條”里規定的二套房執行頭付4成的規定，相關各方執行得也馬馬虎虎。深圳各大銀行對二套房頭付原則上雖要求4成，但對“二套房”的界定并不嚴格。記者了解到，已經擁有一套房的家庭，如用配偶、子女及父母的名字購房，只要能夠證明其有還貸能力，銀行睜一只眼閉一只眼按一套房的標準就把錢貸出去了。而一些中小型銀行，出于競爭及放貸工作量的考慮，即使是同一名下的或多套房，只要客戶資質好，也愿意為其提供8成的貸款。

至于貸款利率，因為“國十一條”沒有明確規定，目前深圳大多數銀行還是按一套房標準“下浮30%”即7折利率來做，但有的銀行，已經將二套房的利率優惠取消，恢復到當前的基準利率。

北京 抄底客+炒樓花 樓市暗流涌動

在“國11條”調控政策之下的房地產市場暗流涌動，抄底客正在待機而動，炒樓花現象也呈抬頭之勢，這一切使得調控的實際效果變得撲朔迷離。

“雖然今年以來，北京住房的成交量大幅度下挫，但是樓市的炒作氣氛依然很濃。”中原地產張大偉向記者表示，據其觀察，目前有一群踏空2009樓市暴漲行情的“抄底客”，正期待價格下跌以獲得入市的機會。

張大偉還告訴記者，據中原地產研究部調查，雖然在新年元旦的成交量下跌了73.6%，但是需求并未下降如此多，新增需求減少僅在40%左右，而且新增加的購房者中50%都存在抄底的心態。

一部分人在等待進場，而另一些人卻急著離場。記者從一些中介公司了解到，北京炒樓花的數量也呈增加態勢。

“目前一部分去年12月剛剛開盤的項目期房，已經有掛牌出售的，甚至有些項目約有10%的期房在轉讓拋盤。而且，這些二手期房價格低于商品房新開盤價25%，畸形的市場正醞釀風險。”張大偉說。

所謂炒樓花是指“期房的轉讓交易”，即在賣家還沒有拿到房產證前就與購房者簽訂住房轉讓協議進行交易。

記者了解到，為了打擊投機性購房，相關部門早已經禁止了期房轉讓類交易，因此目前市場上的類似交易都屬于違規操作。

對此，一位中介公司經理告訴記者，“期房轉讓”再次出現抬頭趨勢，是部分投資客獲利離場的結果。

“經過09年房價快速上漲，不少投資購家已經賺得盆滿缽溢，在‘國4條’、‘國11條’出臺后，一些敏感的投資者已經決定離場。”該經理說。

該經理還私下向記者透露，據其公司內部統計，“炒樓花”自從去年11月開始明顯增加，而進入2010年后還在繼續增加。

樓市調控政策下的違規暗流還不僅于此。記者從北京部分中介公司了解到，即使是“國11條”中的“二套房以家庭為單位貸款頭付比例不得低于40%”硬性規定，也在住房實際交易中被“繞行”。

“實際之中，規避頭付40%的辦法還有很多，例如可以通過做住房評估價格以少交頭付等，只要銀行方面默認即可。”該業內人士表示，由于各家銀行之間也有競爭，因此實際操作中不乏“靈活操作”者。

記者在調查中了解到，目前“國11條”調控政策正在被消化之中，而市場也有恢復的跡象。值得關注的是，在銀行系統仍有靈活操作空間的情況下，樓市調控的實際效果更變得撲朔迷離。

上海 影響已由量到價 政策執行待加強

調控政策的組合拳不但造成交易萎縮，房價關口也開始有所松動，上海便是其中之一。繼深圳新房成交均價從年初的23301元/平方米降至上周末的19721元/平方米后，上海的商品住宅成交均價上周也跌破了2萬元/平方米的歷史高位，此外二手房市場的議價幅度也在上升。不過，業內也指出，雖然上海在新一輪房地產調控中響應積極，但在執行方面卻抓得并不緊。

來自佑威樓市通系統提供的較新數據顯示：截至去年12月，上海商品住宅成交量連續4周下降。而1月上半月成交量環比去年12月上半月萎縮了52%；至于價格，則從12月上半月的21112元/平方米降到了本月以來的19993萬元/平方米。而且，一些新盤雖說不是明著打折，卻也拋出些許優惠抵扣的幅度。

二手房市場的形勢也是如此。來自21世紀不動產上海區域數據監測的較新門店調查顯示，1月上半月上海各板塊的二手房成交量較去年12月上半月也有5成左右的降幅，并且在失去交易量支撐的情況之下，愿意做出價格讓步的業主正在增加，幅度也從原先的3%至4%加大至10%左右。

“出現量價調整都是很正常的，此輪態度嚴厲的調控需要看到效果，對上海來說，哪天商品住宅的日成交量從高峰時的逾千套回歸到500至600套，市場就算冷靜下來了。”陳晟坦言。

而在業內看來，面對新一輪房地產調控，上海市政府的態度不可謂不積極，從大建保障房到打擊囤地、從取消救市優惠到制定地方新政，政策方面給予的反饋都很“及時”。不過業內認為，上海對于此次樓市調控的執行卻“有待加強”。

如“國11條”對于二套房貸進行了類似于“一刀切”的從嚴收緊要求，但上海卻在之前就提出繼續給予二套改善型住房以房貸較低頭付2成、基準利率7折的優惠政策。直到現在，上海“標準”與“國11條”如何進行統一都沒有明確說法。上海方面一會兒說將出細則，一會兒又說需要等待央行細則。

與此同時，在二套房貸的操作方面，上海各家銀行也沒有嚴格按照指令辦事。“頭付成數提高到四成的執行還可以，但利率折扣就五花八門了，即便是二套非改善型住房，嚴格按照基準利率上浮10%來執行的。”有中介人員介紹。

復旦大學房地產研究主任尹伯成認為，只有嚴格執行現有的二套房貸政策才能直接抑制投機，如果效果不佳，甚至可以考慮進一步提高門檻，比方說將套房的頭付比例提高到50%，第三、第四套房還可以遞增至60%、70%等都可行。

廣州 撼成交易 撼房價難 　　較近，廣東省房協會長蔡穗聲在公開演講中表示，短期內還找不出房價下降的理由，未來30年內房價大趨勢是往上走。中國房地產業協會秘書長朱中一在廣州演講時卻又表示，銷售量價高于全國平均，加上開發投資、施工面積、竣工面積、新開工面積、土地的購置面積和開發面積等很嚴峻，廣東房地產市場的不確定性因素較多。而眼下，廣州樓市就在這多空參半的輿論氛圍內徘徊著。 　　

“近期廣州新房成交量震蕩得厲害，有的時候仍能維持兩三百套，有的時候僅有二三十套。”市場人士介紹。上周更是有人發現，1月7日至12日，廣州的一手房網簽量連續5天為零。事后廣州市國土資源和房屋管理局趕緊澄清，只是由于官方網站的系統調試才出現了所謂的“零成交”，這5天的實際日均簽約量為270套，僅比年前略有下跌。 　　

但在廣州樓市內，對于“拐點”的預期已經興起。據了解，1月上旬廣州的一手房和二手房的成交量都在下跌。一手房市場內購房者的觀望情緒濃厚，許多樓盤看房者寥寥。二手房市場則反應更為明顯，成交量跌幅更甚于一手房。 　　

不過，觀望氣氛尚未撼動已攀至高位的房價，除了有別墅樓盤新推房源定價稍低于以往推出的老房源外，公寓新開盤方面并未見明顯降價。“廣州業內還抱有一些想法，此輪調控并不是政策面收緊而只是執行面收緊，因為此次只是將政策調回到2007年調控時的樣子，但在上一輪

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