保障房：全力做好住房保障工作

　 【市場(chǎng)現(xiàn)狀】

　　2010年可以說(shuō)是保障年，不僅在土地出讓環(huán)節(jié)，要求獲得土地的開(kāi)發(fā)企業(yè)要配建保障房，政府也加大了保障房的投資力度。今年北京市安排用于保障性住房建設(shè)資金約為180多億元，政府下?lián)芙o北京市棚戶區(qū)改造、公租房建設(shè)資金約為9000萬(wàn)元。北京作為全國(guó)試點(diǎn)城市，今年已經(jīng)超額完成目標(biāo)。另外，北京市保障房建設(shè)還獲得了建行200億的意向性授信額度。保障性住房建設(shè)得到較大發(fā)展。

　 【兩會(huì)觀點(diǎn)】

　　北京市市長(zhǎng)郭金龍稱，2011年將全力做好住房保障工作。多渠道增加資金投入，加大政策性住房建設(shè)收購(gòu)力度，加快配套設(shè)施建設(shè)，切實(shí)增加實(shí)物供給量，確保新建和收購(gòu)20萬(wàn)套，力爭(zhēng)竣工10萬(wàn)套。
　　
　　市住建委委員、新聞發(fā)言人秦海翔表示，將繼續(xù)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)措施，按照“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”的思路，堅(jiān)持抓保障、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。繼續(xù)加大保障性住房的建設(shè)力度，增加保障性住房的供應(yīng)，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)；落實(shí)各項(xiàng)稅收、信貸政策，保障基本住房需求，抑制投機(jī)投資性需求。

　 【開(kāi)發(fā)商談保障房】
　
　　毛大慶：如果政府做好保障房地區(qū)周邊交通設(shè)施、市政配套、娛樂(lè)設(shè)施的話，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這塊地是拿的很值的，是他們非常愿意去做的事。企業(yè)不僅希望獲得較好的商品房建設(shè)用地，同時(shí)也希望盡到自身的社會(huì)責(zé)任，因而也會(huì)樂(lè)于參建保障房。

　 【記者點(diǎn)評(píng)】

　　從北京兩會(huì)上透露出的信息可以看出，政府顯然已經(jīng)分清楚了房地產(chǎn)市場(chǎng)中哪些是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的，哪些是由政府承擔(dān)的。事實(shí)上，從政府的相關(guān)行動(dòng)中已有意加大保障房供應(yīng)的端倪。以土地供應(yīng)市場(chǎng)為例，從2010年年末開(kāi)始，北京的土地供應(yīng)方式已出現(xiàn)細(xì)微調(diào)整，政府有意將開(kāi)發(fā)商的注意力和精力往保障房的方向轉(zhuǎn)移，掛牌出讓的土地不再一味采用價(jià)高者得的方式，而是采用“限地價(jià)、競(jìng)租賃房面積”的方式出讓。當(dāng)土地的價(jià)格達(dá)到合理上限之后，競(jìng)標(biāo)企業(yè)多于兩家的，要投報(bào)配建租賃房面積。這種出讓方式曾在房山、順義、平谷和大興等區(qū)域成功試點(diǎn)，不僅出讓了土地，而且保障房的供應(yīng)也有了保證。

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　　房產(chǎn)稅：北京暫不執(zhí)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)

　 【市場(chǎng)現(xiàn)狀】
 
　　重慶和上海是目前為止有望較早試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市，對(duì)于房產(chǎn)稅的效果，業(yè)內(nèi)人士分析，由于重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以中低端房為主，因此，重慶政府開(kāi)出的面向高端商品房征收房產(chǎn)稅的方案并不會(huì)對(duì)整體的重慶房?jī)r(jià)造成影響。而對(duì)于上海來(lái)說(shuō)，由于目前限購(gòu)令的實(shí)施，一旦對(duì)新購(gòu)住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，那么這也將是一個(gè)加強(qiáng)限購(gòu)的過(guò)程。事實(shí)上目前重慶與上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，能夠起到的調(diào)控房?jī)r(jià)的作用并不大，“它的全國(guó)性意義其實(shí)還是在市場(chǎng)的心理預(yù)期和心理震懾。”

　 【兩會(huì)觀點(diǎn)】
　　
　　1月15日，北京市常務(wù)副市長(zhǎng)吉林在北京“兩會(huì)”政務(wù)咨詢會(huì)上說(shuō)，上海和重慶推出的房產(chǎn)稅只是試點(diǎn)，北京不在試點(diǎn)之內(nèi)，還沒(méi)有具體日程。北京是否執(zhí)行房產(chǎn)稅，要聽(tīng)從國(guó)務(wù)院的整體安排。此外，深圳市也在排隊(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

　 【開(kāi)發(fā)商談房產(chǎn)稅】

　　贊成方

　　潘石屹：贊成征房產(chǎn)稅抑制貧富分化

　　從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的社會(huì)問(wèn)題來(lái)看，一部分人占用過(guò)多資源，加劇供求不平衡的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，持有稅會(huì)在這些方面實(shí)現(xiàn)適當(dāng)?shù)闹坪庑?yīng)，讓空置率降下來(lái)，間接對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

　　很多人覺(jué)得其目的應(yīng)是降房?jī)r(jià)，我覺(jué)得效果不會(huì)很好，房?jī)r(jià)的決定因素是供求關(guān)系，根本的還是土地供應(yīng)量和貨幣杠桿，房產(chǎn)稅如建立在供應(yīng)充足的基礎(chǔ)上，效果會(huì)更明顯。目前供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題還是比較大，期望不能過(guò)高。
　
　　反對(duì)方

　　毛大慶：導(dǎo)致社會(huì)賦稅壓力不斷增高

　　房產(chǎn)稅不僅不能和抑制房?jī)r(jià)的目的對(duì)應(yīng)上，還會(huì)導(dǎo)致不斷增高的社會(huì)賦稅壓力，應(yīng)通過(guò)靈活的限購(gòu)政策應(yīng)對(duì)不合理的房?jī)r(jià)上漲。很多人寄希望于房產(chǎn)稅降低房?jī)r(jià)，這個(gè)目的已經(jīng)由限購(gòu)政策實(shí)現(xiàn)了。目前來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)不如往年，再等一等效果會(huì)更明顯。房?jī)r(jià)按規(guī)律會(huì)逐漸上漲，房產(chǎn)稅的稅基增加，給家庭帶來(lái)的壓力也會(huì)不斷上升。在目前賦稅負(fù)擔(dān)已經(jīng)很重的背景下，新增稅收壓力的影響面非常大，很可能會(huì)演變出新的社會(huì)矛盾。

　　馮侖：當(dāng)前大的趨勢(shì)是減稅不是加稅

　　如果將房產(chǎn)稅作為一個(gè)稅收改革的方式，目前社會(huì)的稅費(fèi)成本已經(jīng)很高了，大的趨勢(shì)應(yīng)該是減稅，而不是加稅，“有人說(shuō)國(guó)外都有這個(gè)稅，但具體到中國(guó)而言，有很多不同的國(guó)情，土地制度就不同，不能照搬。”
　　
　　中立方

　　陳國(guó)強(qiáng)：房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)需調(diào)整

　　中國(guó)房產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，支持征收房產(chǎn)稅條件是在其他環(huán)節(jié)減稅，房地產(chǎn)稅收的結(jié)構(gòu)需要調(diào)整，形成合理化的稅收體系。由于持有環(huán)節(jié)的成本缺失，已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了諸多問(wèn)題，我是贊成在持有環(huán)節(jié)增稅的，但是就目前房地產(chǎn)行業(yè)的稅收成本而言，已經(jīng)很高了。目前關(guān)于房產(chǎn)稅還看不清具體的情況，我只能投棄權(quán)票。不過(guò)我認(rèn)為，如果將房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的手段，是不太必要的。

　 【記者點(diǎn)評(píng)】

　　目前，廣泛討論的房產(chǎn)稅，主要目的是提高房屋持有者的持有成本，以此打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。在國(guó)際上所討論的房產(chǎn)稅是指房地產(chǎn)持有者通過(guò)房產(chǎn)稅的形式向政府繳納的土地收益，通過(guò)房產(chǎn)稅，使得政府能夠持續(xù)地從土地上獲得土地的收入。這與中國(guó)的土地制度是相悖的。即便征收房產(chǎn)稅也與國(guó)際上通用的房產(chǎn)稅有質(zhì)區(qū)別，也被賦予了中國(guó)特色。

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　　公租房：將配租1萬(wàn)套

　 【市場(chǎng)現(xiàn)狀】

　　北京的公租房進(jìn)程正在有條不紊地行進(jìn)之中，2010年北京新開(kāi)工各類保障房22.5萬(wàn)套，但與龐大的需求相比，顯然無(wú)法滿足市場(chǎng)的胃口。在這種情況之下，北京兩會(huì)提出今年新建20萬(wàn)套的同時(shí)，還將力爭(zhēng)竣工各類保障房10萬(wàn)套，保障房即將進(jìn)入“入住交用大年”。市建委主任隋振江介紹，北京公租房上半年將有頭批具備入住條件，位于亦莊，共1000多套。

　 【兩會(huì)觀點(diǎn)】

　　國(guó)土局局長(zhǎng)魏成林透露，為了盡可能降低建設(shè)成本，將有限的資金支持更多的公租房建設(shè)，北京市已經(jīng)批準(zhǔn)在公租房試行土地出讓金分年繳納，今年如果有合適項(xiàng)目將立即執(zhí)行。一旦實(shí)行土地出讓金分年繳納后，開(kāi)發(fā)建設(shè)公租房的單位將不再一次性繳納土地出讓金，而是每年繳納土地租金。這樣可以分?jǐn)偙Ｕ戏拷ㄔO(shè)初期的成本，節(jié)約出更多初始資金來(lái)建保障性住房。
 
　　市住建委主任隋振江表示，為達(dá)到“拎包入住”的標(biāo)準(zhǔn)，公租房交用時(shí)不僅裝修到位，保證廚衛(wèi)正常使用，還要考慮周邊的市政配套和管線工程等設(shè)施。也就是說(shuō)公租房不會(huì)“孤樓”交用，保證交用時(shí)居民的便利生活。

　　北京今年將開(kāi)工建設(shè)、收購(gòu)6萬(wàn)套公租房的任務(wù)，還將公開(kāi)搖號(hào)配租1萬(wàn)套公租房。今年上半年將有部分公租房項(xiàng)目交用，租金水平相關(guān)規(guī)定將在此前發(fā)布實(shí)施。公租房租金定價(jià)要同時(shí)參考兩個(gè)要素，就是房屋周邊地段市場(chǎng)租金和具體承租人的經(jīng)濟(jì)收入水平，價(jià)格肯定要比市場(chǎng)價(jià)低20%到30%。
　　
　　十二五期間，北京大力發(fā)展以公共租賃房為主的保障房，今年將公開(kāi)配租配售保障房10萬(wàn)套，其中公租房占60%以上。

　　市住建委主任隋振江介紹，公租房將采取輪候和搖號(hào)機(jī)制，并向部分外來(lái)人口開(kāi)放，外地人申請(qǐng)公租房需看工作年限。

　　市住建委委員、新聞發(fā)言人秦海翔表示，本市除政府組織建設(shè)、收購(gòu)公租房房源外，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位、高校、科研院所等社會(huì)單位利用自有國(guó)有土地建設(shè)公租房，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)公租房向園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工出租，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用存量建設(shè)用地建公租房。目前已有部分國(guó)企和社會(huì)單位開(kāi)建公租房，如燃?xì)饧瘓F(tuán)已建起自己持有的公租房。

　 【記者點(diǎn)評(píng)】

　　公租房作為保障房的主力，在北京2011年的規(guī)劃里，公租房要占到保障房的60%。目前政府在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)已經(jīng)加大了對(duì)公租房的偏重力度，使開(kāi)發(fā)商在建設(shè)商品房的同時(shí)配建一部分的租賃房，這種方式雖然不能從根本上解決土地供需的矛盾，也不能改變北京土地稀缺的事實(shí)，但是，它為保障房的建設(shè)提供了新的通道，可以說(shuō)在一定程度上轉(zhuǎn)移了政府建設(shè)公租房的壓力，對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)，還是有一定好處的。

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