但是，目前銀行信貸已經收縮、境外熱錢也逃離樓市以避險，上半年支撐房地產市場迅速回暖的大量資金正在逐漸退卻，民間游資卻借機興起。據了解，目前有數以千億計的天量資金在市場尋找機會，這些民間游資的進入將穩定市場還是加劇泡沫，這無疑是接下來又一輪的談資。

社會資金占房企資金53.1%

銀行信貸收緊和境外熱錢流出，在近期國家統計局的數據中已經有所體現。根據統計局發布的全國房地產市場運行情況報告，8月份，房地產開發企業本年資金來源5050億元，其中，國內貸款860億元，環比減少了25%，利用外資僅25億元，環比減少33%。

而據《華夏時報》記者統計，在這組數據中，銀行信貸部分，即國內貸款與個人按揭貸款之和，占總資金來源的46.7%；而社會資金部分，即企業自籌資金和定金、預付款之和，占總資金來源的53.1%，社會資金2009年頭次超過信貸資金，成為目前房地產來源的主要部分。

而作為社會資金的一個重要部分，民間游資越來越多地進入到房地產行業。溫州一位從2002年就開始募集民間資金炒房的黃老板告訴記者：“今年僅在溫州的民間流動社會資金大致就有6000億元，投資在房地產上的資本約2000多億元。”

而眼下，一股新的巨額民間資金或許也將進入到房地產投資領域。據悉，隨著產煤大省山西省進行企業重組，涉及到的省內國有、民營、私人煤炭企業超過2200家。

經常組織山西人各地購房的中國代理商聯合會籌委會主任樊曉軍表示：“此次山西的煤企重組，預計所有補償、置換金額將達到2000億元以上，不少小礦主直接獲得股份或者是補償，其中的一筆補償高達80億元。據我們了解，大約有600億資金會用到投資房地產方向。”

樊曉軍告訴記者，目前山西人在房地產業的投資已經開始向純商業項目投資轉變，主要表現為購購高端商業物業以及在山西當地做住宅項目的投資開發。

煤企資金走暗道涌入房市

流入市場的煤企閑置資金已經與開發商開始對接。

據記者了解，由于煤老板們本身缺乏房地產開發經驗，現在投入的資金都以短期投機投資為主，投資額都相對較小，一般在幾千萬左右，較多也不會超過1億。而合作方式一般是雙方共同成立投資公司進行某一項目的具體合作。

國務院發展研究宏觀部主任李建偉告訴記者，大量民間資本進入房地產市場，現在來看主要是以短期投機炒房為目的，這將快速推高樓市價格，強化通脹預期，加劇房地產泡沫的產生。

另外，據中房集團一項目投資經理向記者介紹，目前煤企資金進入房地產更常見的操作，還是通過專門的地下金融機構，向中小房地產企業提供開發貸款。

“我們中小企業上市想都不敢想，貸款也入不了銀行的‘法眼’。只要能借來錢，私人錢莊、向別的企業拆借甚至不正當手法我都會去試。”一個民營房地產企業老板對記者坦言。

德和永道投資咨詢公司一投資經理告訴記者，目前“地下金融”的規模約相當于金融機構信貸總量的十分之一，2008年約為5000億元人民幣，因為房地產市場高、資金周轉快，因此其中有三分之一都投向了房地產行業。

以此推測，按照2009年上半年我國新增的7.37萬億信貸總額計算，或有約2000余億流入房地產。

“目前比較正常的借貸條件是還款利息為銀行利率的4倍-5倍，也就是12%-15%。當然也要看雙方的關系和信譽度，低的10%還依稀可見，高的已經達到26%。” 一位業內人士向記者透露了一些房地產項目公司找民間資本“調頭寸”的“行情”。

對此，德和永道投資咨詢公司的一個項目經理對記者表示，中小房企從地下金融機構借“高利貸”進行資金周轉，也加高了房地產企業的投資成本，進而轉嫁給購房者。

事實上，早在2008年5月及2009年2月，央行就已經對全國30個省市的地下金融活動進行了兩次全面調查，目的要讓地下金融露出水面，正確引導這部分資金做長期投資，穩定樓市和股市，對經濟企穩回升起積極作用。而能否盡快對地下金融進行規范和引導，尚無下文，這無疑也考驗著金融部門的監管能力。(董映頡)