與房價(jià)的僵持不下不同，近期部分城市土地市場(chǎng)的“退燒”要顯著得多——地價(jià)下行，溢價(jià)率走低，底價(jià)成交乃至流拍現(xiàn)象也有所增多，“地王”似乎正在遠(yuǎn)去。業(yè)內(nèi)關(guān)注：土地市場(chǎng)緣何“降溫”?“地市”的退燒能否帶動(dòng)房價(jià)下行?　“十二五”開局之年，土地市場(chǎng)的持續(xù)收縮“耐受力”如何、會(huì)不會(huì)在調(diào)控上“打開缺口”?

　　土地市場(chǎng)緣何降溫?

　　日前，上海迪士尼板塊的川沙C02-18地塊順利成交，樓板價(jià)為8980元/平方米;同一板塊內(nèi)的川沙A08-03地塊，2009年的成交價(jià)曾達(dá)到14024元/平方米。這讓很多業(yè)內(nèi)人士感慨：一線城市土地市場(chǎng)真的“降溫”了。

　　杭州，出讓住宅用地共28幅，出讓金總額123.31億元，不及去年同期三分之二;北京，共成交土地60塊，出讓金總額為223億元，同比分別減少21%和55%;上海，成交土地235幅，出讓金累計(jì)375億元，同比下降32%……一線城市今年前四個(gè)月土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，可以用“波瀾不驚”來形容。

　　此前，中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2945元/平方米，其中居住用地價(jià)格為4349元/平方米，環(huán)比增長2.44%，同比增長10.23%，增幅均現(xiàn)收窄。有專家預(yù)測(cè)，如果這一趨勢(shì)得以繼續(xù)，一些城市土地出讓金的收入將比去年大幅減少30%-60%。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟說：“調(diào)控對(duì)土地市場(chǎng)的效果是顯而易見的。”此輪調(diào)控，三令五申要求遏制地價(jià)過快上漲，國土資源部曾規(guī)定對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，需上報(bào)主管部門等，地方政府在供地時(shí)更為審慎;其次，房企資金鏈明顯趨于緊張。滬深兩市136家地產(chǎn)上市公司的一季度數(shù)據(jù)顯示，這些上市房企存貨總量達(dá)到9865.13億元，同比增長40%以上，而總負(fù)債達(dá)10458億元，較去年同期增長41.27%。

　　國土資源部近日印發(fā)《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》，要求積極探索招拍掛出讓方式創(chuàng)新，保持地價(jià)平穩(wěn)合理調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著調(diào)控的持續(xù)深入、“銀根”的不斷收緊，國內(nèi)土地市場(chǎng)總體上應(yīng)能理性受控。

　　地市“退燒”能否帶動(dòng)房價(jià)下行?

　　相關(guān)部門“控地價(jià)”的決心堅(jiān)定不移。5月12日，國土資源部提出，在堅(jiān)持土地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度的同時(shí)，采用“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)房價(jià)”“綜合評(píng)標(biāo)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格的非理性上漲。國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示，各地要密切關(guān)注土地市場(chǎng)動(dòng)向，加強(qiáng)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握異常變動(dòng)，凡可能出現(xiàn)地價(jià)波動(dòng)大的地區(qū)，必須事前評(píng)估，“采取一切措施，促進(jìn)地價(jià)水平基本穩(wěn)定，地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　除價(jià)格外，今年土地市場(chǎng)的積極變化還體現(xiàn)在供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)上。根據(jù)國土部門的計(jì)劃，2011年全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)量為21.8萬公頃，分別比去年的計(jì)劃供應(yīng)量和實(shí)際供地量增加18.5%和72.6%。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地計(jì)劃是17.13萬公頃，占比78.6%，比去年提高2個(gè)百分點(diǎn)。保障性安居工程用地計(jì)劃供應(yīng)7.74萬公頃，占比35.5%。

　　如此形勢(shì)下，地市“退燒”能否帶動(dòng)房價(jià)下行?“考慮到商品房的開發(fā)周期，目前地塊的價(jià)格變動(dòng)對(duì)房價(jià)的較終影響將會(huì)在一至兩年后體現(xiàn)出來;而保障房用地的大量供應(yīng)及保障房的大規(guī)模建成供應(yīng)，則將直接影響市場(chǎng)對(duì)房價(jià)的預(yù)期。這些都是有利于房價(jià)合理調(diào)整的積極因素。”陳晟說。

　　不過，“控地價(jià)”還不能與“控房價(jià)”之間直接畫上等號(hào)。房價(jià)調(diào)整是一個(gè)“系統(tǒng)工程”。業(yè)內(nèi)人士建議，要讓“地市”“樓市”之間的調(diào)控效應(yīng)實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，關(guān)鍵是要多部門在多個(gè)環(huán)節(jié)上落實(shí)調(diào)控政策，比如督促房企拿地后按規(guī)定及時(shí)開工建設(shè)、加大閑置土地處置力度，嚴(yán)管樓市“銀根”、嚴(yán)查房企捂盤惜售，促使房企更多地通過銷售回款實(shí)現(xiàn)融資等。

　　地方政府對(duì)地市收縮有多大“耐受力”?

　　“賣地”收入曾經(jīng)是各地方政府重要的“糧草”來源。有些城市的土地出讓金收入可占到地方財(cái)政收入的四五成甚至更多。今年是“十二五”開局之年，各地基礎(chǔ)設(shè)施、城市建設(shè)任務(wù)繁重，資金需求量有增無減，地方融資平臺(tái)貸款壓力巨大;一旦土地市場(chǎng)持續(xù)收縮、“賣地”收入大幅減少，再加上調(diào)控之下房地產(chǎn)開發(fā)及交易稅費(fèi)收入的明顯下降，將對(duì)地方政府的“耐受力”帶來嚴(yán)峻考驗(yàn)。由此，房地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)剛性執(zhí)行，也是人們疑惑的。

　　比如，海口市于今年2月底發(fā)布限購令后，一個(gè)月之內(nèi)住宅用地既無新增供應(yīng)，也無實(shí)際成交。稅務(wù)部門的數(shù)據(jù)則顯示，3月份當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)營業(yè)稅收入4425萬元，同比下降33.1%;房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅收入5937萬元，同比下降67.9%;一季度土地增值稅收入14090萬元，同比下降32.9%。在此形勢(shì)下，“取消限購”的聲音也隨之而起。海口市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人近日對(duì)外澄清“取消限購”傳言，但地方“錢袋子”的壓縮，卻是實(shí)實(shí)在在的。樓市遭遇的調(diào)控“寒流”，對(duì)于長期依靠土地收入和投資拉動(dòng)的一些地方政府而言，無疑產(chǎn)生了巨大的現(xiàn)實(shí)壓力。

　　在不斷收縮的土地市場(chǎng)面前，地方政府能“扛”多久，這關(guān)乎調(diào)控的較終成效。業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)重新審視、界定房地產(chǎn)業(yè)的定位，通過考核制度、財(cái)稅制度等全方位改革減輕地方財(cái)政對(duì)土地市場(chǎng)的依賴，減少調(diào)控阻力，從根本上抑制“賣地沖動(dòng)”和“地王之爭(zhēng)”。

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