此前在10月25日召開的國務院常務會議部署第四季度經濟工作時，會議再度強調，堅決遏制部分城市房價過快上漲，合理引導住房需求，抑制投機需求。

監管部門對國內銀行業繼續嚴格執行差別化住房信貸政策的要求未有任何松動。

在嚴格執行差別化房貸政策同時，監管層亦要求各地方銀行監管機構，要努力實現屬地各銀行信貸政策執行的一致性，嚴防政策執行在機構間、地區間出現大的偏差和疏漏。

“由于大型房企集團關聯結構復雜、信息嚴重不透明、房企負債率整體上升、資金鏈趨緊等原因，監管部門要求各家銀行嚴控大型房企集團貸款風險。”上述人士稱。

而當下房地產企業負債率高企已是不爭的事實。以2010年6月底為時間截點，恒盛地產資產負債率為50%；而綠城高達158.8%的凈負債率更是顯得十分扎眼。來自保利地產的較新公告，截至9月底，該公司資產負債率亦高達78.92%。

嚴守差別化房貸

對于目前膠著、不盡明朗的房地產市場，監管部門向國內銀行業發出預警：房市步入震蕩期，房地產貸款風險需高度關注。

發出如上預警的證據包括：多頭授信風險突出，互保現象有所上升；大型房企集團關聯結構復雜，信息嚴重不透明；房企負債率整體上升，資金鏈趨緊，融資成本高企；房地產貸款面臨集中到期，風險釋放剛剛開始。

同時，監管部門認為，市場調整可能帶來房地產行業洗牌風險。

而既有政策的執行力度在強化，未有任何松動跡象。上述人士稱，監管部門要求銀行暫停發放居民家庭第三套及以上住房貸款，貸款購購商品住房的頭付款比例不能低于30%，對二套房貸頭付成數應不低于五成，利率不低于基準利率的1.1倍。

同時，對不能提供一年以上當地納稅證明或社保繳納證明的非本地居民，暫停發放購房貸款；并加強對個人消費貸款、個人經營性貸款的管理，及其用途的跟蹤監測，嚴禁用于購購住房。

一股份制銀行按揭貸款部門負責人告訴記者，目前的監管實際上并不在三套房貸，而是在二套房貸的執行力度上。但各屬地監管機構如何把握政策尺度，決定著當地房貸政策的執行力度與效果。

上述人士表示，監管層此次也針對各地銀行監管部門提出要求，要努力實現屬地各銀行信貸政策執行的一致性，嚴防政策執行在機構間、地區間出現大的偏差和疏漏。

預先布防高風險房企風險暴露

此次，大型房企集團與高風險房企貸款的“安全隱患”再次引起監管部門的重視。

上述接近監管層人士透露，由于大型房企集團關聯結構復雜等原因，監管部門要求各家銀行嚴控大型房企集團貸款風險。

但監管部門同時強調，在把握風險收益的基礎上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產開發貸款需求，繼續支持保障性安居工程建設。

據了解，監管部門要求銀行業，實行集團并表授信管理，集團及各成員企業貸款總額不得超過在建工程的五成；大額集中度風險評估應涵蓋銀行持有的房地產公司短期、中期票據以及其他形式的各類授信；對集團內部關聯交易進行跟蹤監測，嚴防信貸資金轉移或挪用；核實項目資本金(專題 論壇)的真實來源，防止企業通過關聯交易抽逃資本或以債務性資金充當資本金；嚴格控制貸款關聯擔保，禁止互保。

同時，對于存在高價購地、跨業經營、過度擴張、負債率偏高等問題的高風險房地產開發企業，監管部門要求銀行應密切關注其經營狀況，一旦資金回籠出現緊張，應及時采取保全措施。

對有土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規記錄的房地產開發企業，應停止對其發放新開發貸款和貸款展期。同時，銀行應積極配合國土資源部門開展閑置土地核查處置工作，妥善利用閑置土地。

(作者：莊言 石仁坪)