開發商25.9%資金將受監管

商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付定金、頭付款、購房貸款以及其他形式全部購房款。在京版《辦法》中規定，房地產開發企業應按照一個預售許可申請對應一個賬戶原則，在監管銀行設立專用賬戶，并與監管銀行簽訂商品房預售資金監管協議。商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，并對其中用于項目工程建設資金實行監管，保證預售資金優先用于工程建設。

商品房預售時，購房人應當將購房款直接存入專用賬戶。房地產開發企業不得直接收存商品房預售資金。區縣住房城鄉建設主管部門對商品房預售資金進入專用賬戶情況進行監督，并可對工程進度進行實地核查。

對于沒有依照《辦法》規定使用商品房預售資金，以及以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監管等現象，住房城鄉建設主管部門暫停該房企在北京市所有開發項目商品房預售。

在京的soho中國董事長潘石屹則在時間與個人微博對此評論稱，此舉對房地產商來說是雪上加霜。

　開發商銀袋收緊

業內人士向記者坦言，京版 《辦法》出臺，將使開發商在使用預售資金方面非常不方便，關鍵是不能挪做他用。據介紹，一般開發商，特別是一些中等開發商都會同時在一個或者多個城市開發多個項目，如果資金被鎖定將使得開發商很難再閃轉騰挪。將使開發商的資金鏈斷裂風險明顯加大，盲目擴張的風險也會加劇。

中國房地產信息集團分析師薛建雄也向記者表示，北京的新規給開發商預售款的全面監管開了個局，是非常重要的一步。“同時還將加大開發商的自有資金壓力。”此舉對于市場上屢禁不止的“囤地惜售”現象將起到一定的作用，開發商再開發項目，必定要全部完成而不是只做一半，同時也能加強房源的供給，對遏制房價上漲也有一定的作用。

地產評論員牛刀也指出，這一招很多人只是看見一個房款的先后到賬，實際在運作中，確實斬斷了樓市炒作的資金鏈，杜絕了樓市的投機行為，降低了銀行風險。可以說，北京市這個制度的執行，90%以上的樓市投機行為將得到充分的遏制，房價將會理性回歸。這是一個促使房價整體下降的辦法。 “其調控效應，僅次于央行加息。 ”

　上海有望跟進執行

對于京版《辦法》，業內人士評論，上海有望跟進執行。楊紅旭向記者預測，不管是否會出明文，上海都會跟進的。他表示全國很多城市都會這么做，只是部分城市以前可能已有相關文件了，并不是都需要再出新文件。

而上海的開發商們對于這個新政似乎也早有準備。 “打一個比喻，這個信號實際上就像老師告訴學生上課要好好坐，現在更加細化了，手要放在背后。”上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅就曾向記者這樣形象地比喻了預售款監管的寓意。他指出，其實預售房款的監管，上海銀行業一直都是非常嚴格執行的，本次北京的政策只不過是對其進行了一番細化。“如果上海也執行的話，無非就是再次強化。 ”季寶紅坦言道。

而對于執行的影響，季寶紅表示，專款專用，使得開發商資金的騰挪難度加大，以往開發商有可能拿預售款去拍地，現在嚴控后，拿地受到制約。“現在開發商就不能玩十個杯子，五個杯蓋的游戲了。 ”

也有分析人士指出，對于資金鏈較為緊張的部分滬上開發商，如果執行預售款專款專用，在無法大規模有效增加自有資金的情況下，只能選擇加快資金周轉速度。而眼下市場冷淡，預計許多“缺錢”的開發商會選擇降價出貨。未來可能會有一批這樣的項目被推向市場。

(作者：張駿斕)