9月28日，“下半年9地出臺住房租賃新規”的消息一度登上新浪微博的實時熱搜榜。

多地政府推動住房租賃市場發展。同時，包括萬科在內的多家知名房企積極布局這一市場。

租賃新政密集發布

近期，多地政府密集出臺針對租賃市場的新政。中原地產數據顯示，2019年下半年，陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長春、南寧等9地相繼出臺住房租賃新規，通過增加房源供給、規范市場管理等措施，促進住房租賃市場健康發展。

具體來看：

合肥出臺全國 惠住房租賃稅費政策，個人出租三年零稅費。

長春則明確3年內新增租賃住房315萬平方米，落實租售同權政策。

深圳出臺政策規范住房租賃市場，對租金漲幅進行了明確限制。

南京市出臺整治租賃機構的詳細政策。

佛山則對企業自持商品房屋租賃管理政策進行宣講，明確企業自持商品房屋應全部用于公開對外租賃，不得銷售、轉讓，對外出租單次租期不得超過20年，且不得超過土地出讓合同中約定的自持期限。

2018年，全國上百城發布租賃政策，租賃市場成為關注焦點。2019年以來，租賃相關政策累計發布超過30次，內容包括公租房租賃規范、租賃市場亂象整頓、穩定租金、增加租賃房源供應等。

對此，中原地產 分析師張大偉表示，近期，針對租房市場的政策頻繁發布。一線城市中，北京再次重申不得出租隔斷房；深圳則明確年漲幅不得超過5%，直接對租金漲幅增加限制；廣州要求租金周期支付不得超過一年。

此外，以深圳為代表的城市還明確，加快提高租賃房源。隨著房地產調控繼續深入，租賃逐漸成為調控重點。

房企加大布局力度

多家房企積極布局住房租賃市場，其中不乏萬科這樣的知名企業。

以萬科A為例，9月25日，萬科A發布公告稱，公司獲準面向合格投資者公開發行面值總額不超過人民幣80億元的住房租賃專項公司債券。根據網下機構投資者詢價結果，經發行人和主承銷商(簿記管理人)協商一致， 終確定本期債券的票面利率為3.55%。

本期債券募集資金擬投資的住房租賃項目一共7個，分布在北京、上海、大連、東莞、沈陽等地，一共提供租賃住房4944間。其中，北京草橋項目提供租賃住房2969間。

有的房企租賃業務已經進入收獲期。

以龍湖集團為例，公司2018年年報顯示，公司物業投資業務不含稅租金收入為40.9億元，同比增長57.7%。商場、冠寓、其他收入的占比分別為87.8%、10.4%和1.8%。

冠寓作為國內TOP3的長租房品牌，已陸續在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一二線城市開業運營。報告期內，冠寓已開業項目實現租金收入4.27億元，同比增長961.4%。公司表示，目前，長租公寓已成為公司主航道業務之一，未來將繼續有計劃地持續投入。

截至2019年上半年，冠寓累計營收4.3億元，同比增幅207%。今年目標開業超8萬間房量，營收10億元，至2020年目標營收20億元以上。對于長租公寓業務的盈利周期，龍湖冠寓CEO張智聰如此表示：“今年還不盈利，明年應該能實現微利。”

中國證券報記者了解到，龍湖冠寓項目以輕資產運營模式為主，公司通過整租的方式拿到長租房樓盤，統一裝修后進行分租。用于提升90后、95后等消費客群的居住品質。

促進租賃市場穩定發展

9月26日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽公開表示，要大力發展和培育住房租賃市場，落實各項支持政策，增加租賃住房有效供應，著力解決新市民等群體的住房問題。

由此可見，住房租賃市場前景可期。

9月19日，住建部住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會，要求集中力量在全國范圍內深入開展住房租賃中介機構亂象專項整治，嚴厲打擊侵害住房租賃當事人合法權益的行為。要通過專項整治，糾正和查處住房租賃中介機構違法違規行為，堅決取締一批“黑中介”，有效遏制住房租賃中介機構亂象的同時，加快長效機制建設。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次住建部召開住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會，體現了當前對于租賃市場、租賃中介業務等積極管控的導向。在此之前，雖然對中介機構的監管內容較多，但從租賃市場角度出發進行明確的專項整治，還是 次。

這也說明隨著租賃市場的發展，在過去強調“多主體供給、多渠道保障”的基礎上，政策重心開始從刺激供給轉變為穩定分配，這也有助于后續實現更好的租賃市場發展。

張大偉強調，租賃市場的健康是房地產市場健康的一個重要組成部分，只有租賃市場穩定了，買賣市場才能穩定，當下租賃市場的確存在部分問題，但隨著政策的重視，租賃市場的穩定可以預期。

住建部鼓勵租賃市場發展的試點城市，基本都是一二線城市，這些城市租賃相對數量多，租金高，穩定了這些區域的租賃市場，全國租賃市場基本就穩定了。發展了這些區域的租賃市場，基本全國租賃市場也就平穩了。

此外，2019年6月，住建部曾對外表示，《住房租賃條例》有望在年內立法。

租金連續6周下跌

近期，租賃市場進入傳統淡季，全國范圍內租金價格一路走低。全國范圍內租金價格一路走低，

諸葛找房數據顯示，2019年第38周(9月16日至9月22日)全國大中城市租賃市場持續平穩下行，租金均價為43.77元/平方米/月，環比微跌0.04%。截至第38周，租金價格已經連續6周下跌，租賃熱度持續減退。分居室看，三居室下跌 嚴重，租金跌幅連續三周位居首位。

分城市看，青島、合肥、廣州租金環比漲幅位居前三，依次為0.41%，0.23%，0.12%。大連、鄭州、重慶跌幅位居前三，依次為-0.28%，-0.27 %，-0.25%。其中，重慶租金連續多周跌幅位居前三。

數據來源：諸葛找房

諸葛找房分析師國仕英表示，三季度是租賃市場傳統淡季，隨著畢業季漸行漸遠，預計短期內租賃市場將會持續平穩下行，租金變化幅度難以出現正增長。此外，大部分租戶更傾向于小戶型，在傳統租賃淡季市場，大戶型面臨租金下行的壓力更大。

從租賃市場潛力看，一二線城市仍然是租賃市場發展主體。

諸葛找房報告顯示，畢業生作為租賃市場主要增量人群，畢業后選擇發展的城市直接決定了當地的租賃市場發展。

其中，北京、上海、天津、武漢、西安、南京、廣州、杭州、成都等一二線熱點城市對人才的吸引力仍然 。長三角地區顯示出較強的人才吸附能力，杭州、蘇州、南京等經濟圈內核心城市人口吸引力半徑較長。這些城市的租賃市場有望快速發展。

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