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你是否忽略了二手房房產評估?

  編輯:海南房產網   發布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發布當天    閱讀 675 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

據北京市建委對上半年京城二手房交易的較新統計顯示,

今年1-6月北京二手房成交34012套,相比去年同期上漲30.6%。雖然季度北京二手房成交量的漲幅受到新政影響開始出現下滑,但潛在交易活躍度卻呈現出越來越高的趨勢。

在二手房購賣和抵押貸款中較關鍵的環節就是房屋價格的評估,可以說,未來的房產評估在二手房交易過程中將會起到"承前啟后"的功效。那么,如何準確地評估二手房的價格呢?二手房評估又需要注意哪些要素呢?

市場比較法如何進行評估?

二手房價格評估既是一個市場化行為,也是一個非常專業化的房產研究行為,涉及到的因素很多,過程也比較復雜,是目前房產交易雙方極其關心的問題。目前,房地產評估機構對二手房進行評估有市場比較法、收益法、成本法三種方法,但大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法。

所謂的市場比較法是指,挑選至少3個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例與所評估二手房進行比照,然后依據實例價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正。其中,修正價格的因素包括物業類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛大小、建筑質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業內外部裝修、以及物業所處外部環境、綠化、人文、交通、商業服務設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等,都得加以適當的考慮。

例如,一套房屋,朝向以南向為準,東向減5%-6%的系數,西向減10%;多層住宅樓層以3層至4層為準,底層減5%-6%,頂層減10%;新舊主要以建造年代為準,適當看保養程度,較多可減40%;房型的系數加減就更加復雜,兩房一廳以廳12平方米為基準,同時還要考慮廳的利用價值(如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛生間以4平方米為準,小于4平方米要減2%-5%,明間與暗間又有區別;同時,的高低與加減系數也是密切相關的。

價格評估注意四要素

進行二手房價格評估,既要考慮市場供求關系,更要考慮相關因素的影響。具體來說需要注意以下幾方面:

要素,區域地段。地段的好壞對二手房的影響很大,尤其是北京房屋的價格區域性比較明顯。經濟、交通相對比較發達的區域,房屋的需求量大,價格也就相對較高。據統計,北京房地產交易熱點區域主要集中在朝陽、海淀、豐臺,其中海淀區和朝陽區的二手房成交量占總成交量的46%左右,而這些區域的二手房價也同樣較高。例如交易量的朝陽區,在商圈比較成熟的CBD地段,二手房交易價格約在5800元至7000元每平方米左右,比北京市其他區域高出將近1000元每平方米。同時由于該區域公司及商務場所比較集中,這里的租賃市場也十分活躍,二居室每月租價1800元以上,還處于供不應求狀態。非常明顯,這些地段的二手房價受區域的帶動更加明顯。

要素,房屋所處小區的自身配置和周邊設施。在同一地段,舊房的小區環境會遜色于新住宅區,比如小區平面布局、設施、居住規模、停車狀況、綠化以及物業管理等,舊房都要大打折扣。此外,該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設及中、小學都會對價格有較大的影響。房屋位置對房價的影響修正百分數一般為0至3%,小區環境對房價的影響,沒有物業管理扣減5%;小區沒有單獨封閉,也減5%;屬于中小 域的房子要加15%。

第三要素,房屋的戶型朝向以及成新度。以方莊區域一套75平方米的兩居室為例,建筑年代為1995年,樓層為20/25,有小區和物業,朝向為南、雙氣、普通裝修。折舊率:混合一等結構房屋的折扣期限是50年,年折舊率為2%,即10年×(-2%)=-20%。樓層:房子所在的樓層不同,價格不一樣:一層為-2%;二層為0;三四層為2%;五層為1%;頂層為-2%。高層:一層為-3%;二層為-2%;三層為-1%;四五層為0;六層及六層以上為1%;頂層為-3%;本套房屋應該是+1%。朝向:朝向也會對價格產生一定的影響,東向為0;南向為+2%;西向為-1%;北向-2%,因此這套房屋應該是-1%。中小 :+15%。以當地商品新房的房價約為6000元/平方米為標準,估算出該房產價格為:6000-6000×20%+6000×1%+6000×2%=4980(元/平方米)。因此得出該房屋的成交單價應在4980元。

第四要素,房屋內部裝修程度及其他。雖然房屋內部裝修程度以及其他因素對于價格的影響不太明顯,但是對于房屋的出售速度有一定的積極影響。在如何對裝修二手房進行價格評估過程中,主要考慮兩個因素,頭先,判斷材料價格和人工費必須依據當前的價格,而不是裝修時的價格;其次,按照市場慣例,裝修折舊一般要按5年制計算,折舊方法按年10%、年20%的遞進方法計算。一般超過5年的裝修,其價格可以忽略不計。

     


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