在業內有十幾年房地產評估工作經歷的北京仁達房地產評估有限公司總經理閆旭東今年2月在接受本報記者采訪時談到，“市場的慘烈競爭曾導致一些知名房地產評估機構靠賣公章獲取利潤。某城市的兩家公司同時掛靠上了這家公司，結果出現了當事人雙方找到同一個機構的兩個辦事處。同一標的物、同一估價基準日、同一個公司評估，但評估結果一個是4萬元，一個是20萬元，相差近5倍，原因就是迎合客戶的需要。”

閆旭東表示，一些公司的虛假報價、打折、回扣等行為影響了房地產評估業的公信力，導致盈利下降。

事實上，房地產評估公司非市場化操作已經不是秘密。然而造成這些現象頻頻發生的主要原因卻是制度建設的落后。例如，對房地產評估過程中發生的違規行為界定不清，處罰力度太輕、彈性太大。

據了解，現有制度在很多地方對必須進行處罰的違規行為都沒有界定清楚，給監管部門帶來了操作上的困難。例如，按《房地產執業資格制度暫行規定》十八條規定，“利用執行業務之便謀取不正當利益的”和“與委托人串通或故意做不實的評估報告和因工作失誤，造成重大損失的”兩種情形都要受到處罰，但是對“哪些是不正當利益”和“造成的損失多少才為重大損失”卻沒有具體規定。

按照現有制度的規定，違規的估價師可能受到的較高經濟處罰為3萬元，但在實際工作中房地產估價師一次違規收入就很可能超過此金額。這樣的處罰力度顯然對評估機構的從業行為或經營行為沒有多少約束力。

處罰的彈性也很大。違規估價師可能受到的行政處罰包括：“警告，沒收非法所得，暫停執行業務，吊銷房地產估價師的《執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》，罰款，追究刑事責任”等。但對每一種行政懲罰應當針對哪些違規行為卻沒有界定，從而導致實施處罰時，受有關人員的主觀影響明顯。

在經濟處罰方面也界定不清。《房地產執業資格制度暫行規定》十四條第三款規定：“房地產估價師有下列行為之一要受到1萬元以上3萬元以下的經濟處罰”。包括：索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當的利益；允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；同時在兩個或者兩個以上中介服務機構執行業務；與另一方當事人串通損害另一方當事人利益。但是，對上述各種行為到底應當處于多少金額的罰款卻沒有作出明確的規定。

雖然《建設部關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》對評估機構的市場準入進行了約束，但對評估機構的從業行為卻缺乏制度約束。全國還沒有制定一個統一的房地產評估合同，也沒有對評估機構的內部復審提出要求，特別是對評估機構以不正常的低收費、高額回扣和其他不正當手段爭攬業務，擾亂市場秩序等從業行為就缺乏相應的約束。雖然建立了房地產評估公司信用檔案查詢，但信用檔案的現實約束力非常有限。

現有的房地產估價師注冊證上沒有估價師個人簽名這一項，這為評估機構以某種理由扣壓估價師的注冊證和冒充估價師本人在評估報告上簽字，并由此為估價師與評估機構埋下“禍根”；再如，房地產機構年檢或晉級時，不要求提供評估人員交納社保基金的證明材料原件，使得機構的注冊人員和真正的作業人員可以大相徑庭，較終造成以非估價師作業為主的不正常行業現象。

然而，改革房地產評估制度體系不是一朝一夕之事，也不能照抄照搬國外的管理體制，在結合中國特色的情形下，應該學習國外先進的管理經驗。據了解，管理層已經對住房抵押貸款中評估環節做出規范。2006年1月，建設部、人民銀行和銀監會三部門聯合發出《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（以下簡稱“通知”），從業務委托、房地產估價機構選聘、金融機構對房地產抵押貸款額的內部審核以及加強監管等多方面規范抵押貸款估價，強調和細化對房地產估價機構和金融機構的獨立性要求。該通知要求從3月份開始執行，鄧峰告訴記者，“雖然通知要求3月份開始執行，但是現在各家公司還沒有按照通知做，原因是還沒有可操作性的細則。”

據悉，北京市房地產協會近期將出臺關于“通知”的可操作性細則。

　　　　　(作者： 荊寶潔)