“房串串”只為利潤——房地產評估缺乏理性

較近幾年來，隨著房地產市場的活躍，房地產評估行業如中介服務機構應運而生，它促進了房地產二級市場的活躍、快速成長，然而，同時也存在這樣的情況：一些房地產中介組織片面追求經濟效益，只要能拉到業務，對當事人的非法要求有求必應，完全喪失了中介組織的主體地位，嚴重敗壞了中介組織的社會形象。有數據顯示，近年來，房地產中介投訴一直呈現上升趨勢，在1999年北京市工商局接受投訴821件，2000年為1120件，同比增長了36.4%，有關人士介紹,國內房地產中介常見的不符合倫理、法律的行為主要包括：騙中介費、虛假廣告、賺取差價、不法合同等。

有關專項調查顯示，從2004年初開始，成都市的二手房中介市場蒸蒸日上，各大小中介機構也遍地開花。據不完全統計，該市在工商部門注冊登記、取得房地產經紀資質的公司僅有170多家，另外還有大部分不具有經營資質、觸角遍及各個小區、街道等地的房屋中介達到200多家。

其實，這種情況恐怕不是只有該市才有，隨意走在一個城市，稍加留意你就會發現身邊不時出現某某房介紹、某某房產信息部的招牌，這已是司空見慣的事情了。整個房地產評估行業呈現出一片“大好的繁榮”局面。

據有關業內人士透露，就進入中介行業的途徑而言，大的房屋中介公司不僅經過了工商注冊，還取得了中介資格，而更多的小中介只經過工商注冊，就可開店營業。進入這個行業較簡單的途徑，可能就是通過加盟店的形式進入中介行業。一般來說，如果想成為比較有實力的房屋中介公司的加盟店，有些只需交納兩三萬的加盟費就可以了，如果你是房屋中介老板的關系戶，也許連加盟費都可以免去，只要租間鋪面，就可以開張。

如此多的房屋中介同城競爭，生意究竟如何？在某市的一家小房屋中介店里，記者了解到，這些小中介在銷售好的月份，有購三四套的，而有些淡季月份也許就只能購一套，或者一個月一套也不能成交。按照成都市各家中介普遍采取的收取房屋成交總額1.5%～2%的中介費，那么成交一套房子（總價以十幾萬計），收益應該有1500～3000元，另外還有房屋租賃業務的收入，收益還是不錯的。

在眾多房屋中介競爭加劇的情況下，很多小中介采取了很多不規范的手段來增加收益，主要表現在：通過謊報房子的建造年代與房主共謀“利潤增長點”；利用信息不對稱壓低房價，采取先收購再簡單裝修后出售獲利；利用委托代理手段，賺取房子的差價等，如一套70平方米的二手房子，房主報價17萬，一中介公司在得到房源后先進行收購，并花萬余元進行簡單裝修，兩個月后便以21萬的總價出售，從中賺取3萬，且有幾千元的中介費。

從業人員素質過低，是房地產評估行業存在的一個大問題，也使得房地產評估行業及其從業人員在社會大眾的眼中沒有職業倫理可言，在人們的眼中，房地產中介及其從業人員只是為賺取利潤，只是靠胡吹神侃、信口開河來糊弄消費者。據有關業內人士透露，在成都，房地產中介被稱為“房串串”，意思是在購方和賣方之間游說。整個房地產評估行業在一定程度上缺乏一種理性的發展。

推動房地產評估走向理性發展

房地產評估行業管理混亂的現象很早就引起有關部門的重視，2000年，建設部聯合其他部委下發了《關于房地產中介服務收費的通知》，對房地產咨詢費、價格評估費等收費額度作了明確的規定，并規定中介服務費實行明碼標價制。一些地方也積極整頓房地產中介市場，如今年6月北京市建委下發了《關于加強房屋租賃代理業務管理有關問題的通知》，要求房屋租賃中介在停止業務前須進行30天公示等。

目前，對房地產中介市場的整頓工作正在持續進行當中。在較近西安舉行的“2005國際房地產評估論壇”上，建設部有關人士表示，當前要做好這幾項工作，要提高房地產估價人員的法制觀念，提高他們整體的素質。要進一步規范部分估價機構和估價師的行為，提高房地產估價水平和服務水平。第三進一步整頓房地產估價市場秩序。第四進一步發揮行業自律。第五加強房地產估價業務對外交流研究和創新房地產的估價理論，促進房地產估價水平的共同提高和估價的發展。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長宋春華認為，估價師應當擔負起維護相關權益主體合法權益的責任。如在房地產的課稅評估中，對課稅價格如果估價過高，就會損害納稅人的權益；過低則會影響政府的稅收，社會的公共服務就會萎縮，其他利益主體也會受到損傷。房地產估價師必須以高度責任感恪守原則，才能為社會的發展做出貢獻。

在宋春華看來，房地產估價師是智力性的勞動，如果僅憑現有的知識，不提高理論修養和職業道德，業務領域就無法拓展。比如在量大面廣的住宅物業中，性價比將成為社會越來越關注的問題，特別是《物權法》出臺以后，我們住宅80％以上是私有，不單純關心價格，還要關心物業質量。面對這樣的情況，估價師只有熟悉掌握相關標準和指標，才能對其價值作出準確判斷。因此房地產估價師要積極投身于房地產理論研究和實踐總結，學習國外的理論和實踐經驗，勇于探索社會發展中的新問題，用行業的發展做好理論鋪墊。

綜觀國外有關房地產中介的相關研究，在美國有“全國不動產經紀人協會”為房地產中介做嚴格的把關，并制定“倫理規范暨執業標準”以供房地產經紀人遵守。對國內而言，制定“房地產中介倫理規范執業準則”仍有一段很長的路要走，因此，有關業內人士呼吁，國內未來房地產中介市場的走向，要遵循國外的制度，以制定法律來規范從業人員的行為，并由協會擔任監督從業人員的責任，同時要制定倫理守則以及執業標準，來約束從業人員的行為。政府扮演的角色，即為指導協會正常運作和法律適時修正。

　　　　　(作者：牛建宏)