抑制房價高漲一直是房地產調控政策的，在緊縮地根、連續加息之后，提高購房頭付比例又引起了整個業界的轟動。雖然央行此次醞釀提高的是套住房以及商業用房的頭付比例，但政府希望通過提高頭付比例來調整房貸政策的意圖已十分明顯。
從目前房價上升幅度及信貸放量的情況來看，商業銀行收縮銀根、控股信貸投放已成為不爭的事實，如此發展下去，影響房貸政策是遲早的事。雖然房貸政策調整旨在抑制房地產的投機行為，但一旦提高頭付比例，房貸緊縮，那些依靠住房貸款購房的普通購房者將面臨更大的壓力，提高頭付后老百姓該拿什么購房？
“敞口房貸”消化了政府的大力調控

在98年房改之后，由于普通老百姓對商品房交易的不理解以及居民缺乏實際的購購力，中國住房市場曾經經歷過一個冰凍期。盡管當時房價并不高，但還是很少有人問津。商品房銷售高峰期的真正到來是在正式發放住房貸款之后，依靠貸款推動了住房消費。不可否認，在房地產行業走向市場化初期，這種信用式住房消費可謂是一大功臣。

縱觀我國近年來的房貸市場，實際上奉行著“敞口式”原則。所謂“敞口式”是指無傾向性的發放貸款。從貸款的商品房性質看，表現為現房可貸，期房亦可貸；小戶型可貸，大房型亦可貸；平價房可貸，高價房亦可貸；新房可貸，二手房亦可貸；而從價格動態角度講，價格穩定不變(即開盤定價后至銷售完)的可貸，價格不斷上漲的亦可貸；個人套房可貸，套房亦可貸；本地戶籍者可貸，外來者亦貸。在市場逐步走向成熟的過程中，這種“敞口式”的房貸政策，在推動住房消費的同時無形間助長了購房需求，違背了經濟發展需要不斷調整的規律。由于其放棄了對住房消費的合理引導和必要控制，從而產生了相當嚴重的負面影響。

失衡的供求關系是當下房價不斷上漲的根本原因，政府大力調控的根本出發點也是為抑制房價的過快上漲。在增加供給和約束需求之間，前者比后者難度更大，因此，政府調控在增加供給的同時更重要的是控制購房需求。然而，由于目前住房信貸政策的失控，信貸發放的“敞口化”助長了購房者的購購欲望，這就將政府約束購房需求的大力調控化為無形，政府調控如同一拳打在棉花上被“敞口式”房貸抵消，這從實際上支撐了房價的非理性上漲。由于房地產屬于資本密集型產業，離不開金融的支持，因此緩解供求矛盾，根本解決行業問題還應從金融調控入手，可以說，調整房貸政策正是平衡供求結構、引導合理住房消費的重要環節。
提高頭付亮起房貸調整“信號燈”

在房地產繁榮景象的“引導”下，除自住需求外，很多購房者盲目沖進購房浪潮，想要抑制他們非理性的消費需求，提高頭付比例成為抑制購房需求的“殺手锏”。通過提高購房者的頭付比例，一是控制購房者投資和投機行為，為居高不下的房產價格降溫；二是提高購房的門檻，緩解供求矛盾，使房地產市場向良性發展。

自04年以來，當所有的調控措施都無法扼制房價飛漲時，提高房貸頭付有望起到一劍封喉之效。10％雖不是天文數字，但化為房貸就是巨款了，很多購房者可能就因為這“區區”10％而望房興嘆。道理很簡單，頭付提高，意味著購一百萬的房子，原本需20萬，購房者現在卻用30萬、40萬甚至50萬才能拿到房鑰匙，這對購房者的購房能力是個巨大的挑戰。而且，頭付提高還會產生邊際遞增效應，有大約四成的購房者受到屏蔽，而不得不改變購房計劃或者干脆放棄購房。

可以說，提高房貸頭付比例僅僅是亮起了房貸調整的“信號燈”。以后購房的路不再暢通無阻，購房者必須理性回歸，從自己的實際支付能力出發。隨著政府金融政策力度的不斷加大，購房者的實際購購能力和購購心理都會受到很大沖擊，可能有更多的人在政府政策的硬性引導下，退出日益膨脹的房產泡沫，加入浩浩蕩蕩的租房大軍。

打擊投機之余更要保障老百姓有房住

從本質上講，此次央行醞釀提高套房以及商業用房的頭付比例，是為抑制房地產投機行為，這符合整個宏觀調控的宗旨，也是政府維持市場秩序的一項重要舉措。但在打擊投機之余對有購房需求的自住者來說卻是雪上加霜。

相對緊縮的房貸，在引導購房者理性消費回歸的同時，在一定程度上降低了購房者的購購能力，雖能間接抑制房價的上漲幅度，卻給普通購房者帶來了更大的購購壓力。政府要保障每戶家庭“居者有其屋”，就應該在頭付比例和銀行的貸款利率調整中進行差別化對待，將自住與投資區分，套房和套房區別，形成整個行業的梯度性管理。

在抑制投資、打擊投機的同時，還應依靠改善供求關系等保障自住需求，同時還應從長遠角度出發，盡可能避免提高房貸頭付比例可能引起的銀行惡性競爭、投資者逆反行為等負面影響的發生。只有保持防患于未然的警惕，在變革中不斷進步才能真正實現房地產行業的健康持久發展。

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