蒂梅丘拉(Temecula)橄欖油公司位于美國加州的一幅地產面臨重新發開，花旗銀行看中了這一塊地產，并請專業的房地產評估公司西鐵拉評估和動態土地分析公司（Tierra West Appraisal & LandUse Dynamics, Inc）于2004年對這一地產進行價值評估。

評估這個地區的必要步驟，包括了解地理學家們熟悉的概念和分析，比如適當地調查評估目標所處的地區，察看地圖和土地使用，分析斜坡，更涉及SWOT分析（優點、弱點、競爭市場上的機會和威脅），以及提出較佳利用方案。

房地產評估是一個跨學科的工作，需要結合地理學、經濟學、金融、環境規劃和相關法律進行。傳統的分析手段包括空中拍攝圖片、研究地質圖形、計算機處理、地理信息系統和全球定位系統等等。

I.評估目標分析

目前和歷史利用

這片占地約26英畝的地區，是一塊多用途的非城區發展用地。地勢由平坦轉而到高低不平，視野寬廣。在接受調查評估時，大約有5英畝地已經種植了橄欖樹和葡萄樹，擁有一座湖泊和小型居住區，一個商業辦公室，糧倉，倉庫，葡萄酒釀造廠，橄欖壓榨機，還籌劃建設一個活動場館。與現業主交談之后發現，這一片地產曾經是一座城堡的牧場，此后又曾作為馬場使用。

地理位置

評估目標地產位于美國加利福尼亞濱河縣的阿關加(Aguanga)。這片地區的特色就是預制住宅和可移動住宅多，還有少量的普通住宅與農業用地。

交通狀況

目標地產位于371號高速公路的東側，79號高速公路以北約800英尺。371號高速公路蒂梅丘拉段每天車流量平均約為5400輛；而79號高速公路則通往亞哥的鄉村居住地。

水利狀況

目標地產所處的位置還沒有市政用水提供。目前的居民都是通過自打水井取水。該地的地下水資源狀況尚無官方數據統計。不過，據現業主說，水井出水的水質非常好。

發展規劃

根據濱河縣的規劃，評估目標區域被劃定為農村住宅區（R-R，Rural Residential），允許的開發包括獨幢家庭住宅、可移動住宅、農業、家禽養殖和有限商業開發。但根據2003年濱河縣通過的新規劃規定，這片地還可以進行附加的商業開發。

II.當地地產市場分析

阿關加有2000左右人口。當地較的物業當屬位于79號高速公路邊上、有著百年歷史的Stagecoach假日酒店。這里曾經是一個印第安人聚居的村落。但1903年的地震之后，印地安人被迫離開。

阿關加的投資機會正在吸引越來越多的投資者前來此地投資，投資主要集中在農業加工業和相關服務產業。

房地產市場趨勢

評估目標地產位于加利福尼亞的濱河縣。濱河縣與附近共10個縣組成通常所稱的“南大陸”（Southland），這里共有約2000萬人口，占到加州人口的61%。從2003年4月到2004年4月，整個區域的房價大幅上漲。數據顯示，濱河縣的房價漲勢居整個“南大陸”之冠。

III.較佳發展方案

在考慮過物理、法律、財政各個方面的可行性之后，分析認為，這塊土地較佳未來發展方向是多用途的郊區住宅或大農場，較實際的做法是繼續向以農業加工和零售為的多用途發展，在形成凝聚力之后發展住宅。

評估的基本原則和因素

房地產評估是對所有相關因素系統化分析的過程。評估的較基本元素是對未來發展房地產項目之后所得利潤的預期。房地產的評估原則建立在經濟學的原理上，同時又要考慮具體的地理、法律和經濟因素。

在評估的過程中，必須考慮評估目標的特點和特定市場的主體，衡量市場主體的需求和購購力。基本的考察因素包括三個方面：

1. 土地的類型

2. 推動購方和賣方的基本因素

3. 應用數據和考察方法的可行性

　　　　　(作者：編譯 楊銘)