就目前的地產市場來看，當土地具有開發或潛在開發價值時，剩余法不失為一種可靠、實用的估價方法，其優點在于：價格(成本)、稅費、利潤三方構成的模式有其理論基礎和現實背景；以倒算求地價的方式符合人們的思維習慣，便于實踐中的操作；剩余法原理簡單清晰，應用范圍較廣。但是這種方法也有不足之處：

計算過程復雜。剩余法計算中有大量數據是建立在預測的基礎上，這些數據涉及很多領域，如利潤率、利息率、建筑費用及勞動成本等，對這些變動因素進行準確估計是比較復雜的。

不確定性較大。在不動產開發期間，許多成本費用、收益等都可能變化，剩余法的計算正是建立在這種多變因素的基礎上，當市場波動較大時，評估的結果往往含有很大的不確定性。同時，因為剩余法以估價人員的主觀經驗去預測未來房地產客觀市場的變化，即使估價師能對不動產市場中與價格相關的諸多變量有較清晰的把握，擁有足夠的分析經驗和充分的資料數據積累，估價結果也會常常由于上述因素的微小變動而脫離實際。

貨幣的時間價值因素難以處理。不動產開發項目，特別是大型項目的開發周期較長，在其銷售收入的獲取與有關費用的發生之間，必然存在時間上的差距，從而在銷售收入、成本、利潤等方面缺乏可比性。

所以，在采用剩余法進行估價時，應根據以上幾點，注意下面幾個問題：

剩余法運用有假設和限制條件。盡管不動產總價或租金的取得以及各項成本的支出都發生在將來，但用剩余法估價中所采用的所有不動產總價、租金和成本數據都是根據當前數據水平來確定未來的數據。在不動產開發期間不僅租金和售價會發生變化，各類開發成本也會發生變化，而估價師很難準確預測未來的成本和租金、價格水平的細微變化，因此，剩余法中隱含著這樣的假設：估價中涉及到的關鍵變量在開發期間不會發生大的變化；租金和不動產交易價格在開發期間不會下降，并且不考慮物價上漲的影響；開發期間各項成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。

確定較佳的開發利用方式。確定較佳的開發利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率等，其中較重要的是選擇較佳的土地用途。土地用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現實社會需要程度和未來發展趨勢。當然，以上這些都不能違背城市規劃，一般來說，城市規劃明確確定的開發利用方式即為較佳利用方式。

確定開發建設周期。開發建設周期是指從取得土地使用權直到不動產全部銷售或出租完畢的這段時期，開發建設周期應根據項目可行性研究、項目的特點、工程技術要求及不動產市場的狀況等綜合確定。

準確預測未來不動產的售價；不動產售價是開發結束時的市場價格，而不是動工初期或購購土地時的價格。在實際工作中，開發初期或購購土地時的樓價可以通過市場比較求得，而不動產竣工時的樓價難以通過市場比較直接得到，必須通過近幾年房地產價格變化資料或依據不動產價格指數來科學預測。

合理劃分利息的計算周期。利息即不動產開發全部預付資本的融資成本。不動產開發的預付資本包括地價款、開發建筑費、專業費和不可預見費等，這些費用在不動產開發建設過程中投入的時間是不同的。例如：地價款是取得土地使用權的代價，在取得土地時即要付出。因此，在確定利息額時，必須根據地價款、開發費用、專業費用等的投入額、各自在開發過程中所占用的時間長短和當時的貸款利率高低進行計算。

合理計算開發利潤。開發商的合理利潤一般以不動產總價或預付資本的一定比例計算，比例高低隨地區和項目類型不同而有所不同。用年利潤率計算總利潤時，利潤的計算期應按實際動工期計算。取得土地后至動工前一段時間，只能計息，不能計算利潤。同樣，竣工后的房屋滯銷期也不能計算利潤。

總之，采用剩余法計算地價時，只有將不動產開發看作一個完整的動態過程，認真取值，科學估測，才能較終得出客觀、合理的土地價格。　　　　　(作者：齊鵬 張林楠)