業內人士提醒投身商業地產的開發商，地塊是頭要難題，回款也是問題。人民圖片網

商業地產開發熱度還在發酵。主營住宅開發的上海景瑞地產集團昨日宣布，旗下頭個純商業項目——上海景瑞生活廣場已經投入運營。

雖然現在有意轉型商業地產的傳統房企不少，但業內人士提醒，商業項目開發難度不小，“對于開發商而言，拿到如意的商業地塊是頭要難題。”

商業地產開發潮

景瑞并非頭家計劃發力商業地產的住宅開發商。此前，以住宅開發為主的萬科已宣布了向商業地產進軍的計劃。根據公開資料，除了上海七寶的項目，萬科東莞長安、西安曲江以及北京贏嘉項目，正在緊鑼密鼓推進，投資總額據稱超百億元。2010年深圳將有5家萬科酒店拔地而起，而整個萬科商業地產規模，將在三年內積累到200萬平方米以上，萬科持有型物業和銷售物業的比例也將達到2：8。

此外，重慶的龍湖地產也有進軍商業地產的計劃。有報道稱，未來三年，龍湖地產旗下將有超過120萬平方米的商業地產項目建成開業。

有開發商分析，之前開發商的盈利模式是“開發-銷售-開發”的簡單滾動模式，技術含量有限。隨著調控的深入，未來房企依靠住宅銷售實現大幅度利潤增長已不可能。另一方面，國內商業項目和住宅項目價格倒掛，海外資金紛紛到中國尋找商業項目的投資機會，也讓不少國內開發商從中嗅到了商機。

對于景瑞的商業地產布局，景瑞集團營銷總監楊子江說，房企未來的利潤增長將更多依賴于租金回報，以及持有物業的增值。

據悉，上海景瑞生活廣場是景瑞頭個純商業項目，總面積達16萬平方米，其中部分辦公樓和商鋪已出售完畢。景瑞目前在開發的商業項目，還包括上海景瑞嘉城、常州景瑞曦城和舟山景瑞豪布斯卡。

景瑞目前持有的地產項目中，累計商業面積達22萬平方米。景瑞集團商業負責人江青松稱，上述持有的商業項目資產價值超過8億元，年租金可達2300萬元。

楊子江說，開發商業項目已經成為一種趨勢。截至2010年12月初，該公司的全年銷售指標已提前完成，現在正在沖擊40億元。

楊子江稱，作為一家主營房地產企業，每年的利潤增長必須達到15%以上，才可以跑贏大市。事實上，從去年35億元到今年40億元的銷售額提升，對景瑞而言已顯得十分困難，拓寬開發物業的種類，對企業的長遠發展是必需的。

轉型難題

但轉型商業地產也非易事，尤其是對很多長期以住宅開發為主業的房企而言。

普華永道合伙人孫穎也表示，開發商嘗試商業開發，對于提升行業本身的層次也有幫助。但是，如果缺乏經驗就盲目投入，可能會遭遇一些卡殼和失敗。

新鴻基房地產(上海)有限公司租務總監文志峰指出，成功的商業模式要素包括地段和招商等。而對于許多有意投身商業地產的開發商而言，拿到如意的地塊是頭要難題。縱觀目前的商業地產市場，普通開發商拿到手的商業地塊，大多并非位于傳統的市區地段，而是社區商鋪項目。

對此，有業內人士分析，不是說非區域就開發不了成功的商業地產，但難度很大。以江橋為例，那里的人氣足夠，但商業形態層疊，層次相對較低，租金預期也相對較低。

資金是另一個不能回避的問題。楊子江表示，一個成功的商業模式應該是一個產權單一的模式，但由于商業項目耗資大、開發周期長，因此不少開發商在開發之初不得已出售一部分物業回籠資金，這就為后期的整體運營帶來難度。此外，如何把握項目周邊的人口結構變化，實行準確的商業定位，也需要長時間的調查和琢磨。

有開發商承認，在商業開發上，大部分國內企業都還停留在初級水平。在這種情況下，國內房企可以通過和海外資金合作的模式，借鑒其開發經驗。