根據媒體報道以及上市房企公布的半年報顯示，63家大中型房企中，累計了6000億元的巨額債務。

但較令開發商有苦難言的，是經營性現金流開始變得緊張。根據已公布的中報顯示，約2/3的企業現金流為負，其中不乏眾多的名企。對于一向注重資金運轉的房地產企業來說，“不差錢”的時代已經過去，在樓市調控暫無松動跡象的當口，低下頭來，降價促銷，抓住“金九銀十”的機會，對去年的瘋漲進行自我救贖，或許才是較理智的選擇。

●2/3房企上半年現金流為負

統計房企公布的半年報顯示，截至6月末，63家上市房企累計負債總額高達5867.01億元，“萬保招金”四大金剛負債總額為2779.45億元，占據了整個負債額的47.37%。

即便開發商可以對高額債務付之一笑，但經營性現金流變得緊張才是真正的命門。數據統計，已公布中報的房企中，2/3的企業經營性現金流為負，這就意味著這些房企經營性現金流入額小于經營性現金的流出額。簡而言之就是入不敷出，房企的支出開始大于收入。

一位證券分析師表示，經營性現金流多數情況下反映的是開發商的銷售情況。開發商經營性現金流集體為負，很可能是因為開發商的銷售額增長幅度趕不上正常開支的增長水平。

也有說法認為，開發商的現金回籠速度明顯在放慢，而施工面積和新開工項目在上半年卻并沒有減少，這可能是導致上半年眾多開發商現金流為負值的主要原因。

●購置土地、轉型商業或席卷房企現金流

事實上，由于現金流出額的增大導致了各大房企在凈利潤增長的背景下，現金流反而收緊。一般來說，一個房地產項目，購置土地的費用是其的指出成本，即便是同樣高昂的建安費也不能與土地出讓款相比。

北京新政后的土地樓面價雖然比新政前下跌了近六成，但對于全國布局的大型房企來說，土地盛宴上饕餮如舊。尤其是在國家重申土地出讓款頭付必須50%以上，余款需一年內交清的基礎上，土地出讓金當仁不讓地成為房企的一筆支出。數據顯示，包括保利、恒大、招商等地產豪強皆在上半年擴充增加了土地儲備。以南京新掛牌的兩塊巨幅土地為例，起拍價突破了200億元。若參與競拍，僅保障金就合計需繳納41億元。如此高的門檻，即便是大型房企也難以獨自承受，業內預計，有雄厚資金支持的央企或聯合體才具有競拍的實力。

不僅是土地，轉型商業地產，也牽扯了房企一筆客觀的現金。比如業內共同的“榜樣”萬科，包括王石在內的高層不止一次宣布將會加大包括酒店、寫字樓等商業地產的開發。北京萬科更是傳出將接手區贏嘉的消息，這已經是半個月來萬科傳出的第三個商業地產項目，在此之前，萬科先后在東莞長安拿下一個總建筑面積為25萬平方米的商業綜合體項目；在曲江投資80億元，建設國際會展產業園區。

對此，香港司培思商業經營管理集團副總經理許大金認為，商業地產的核心價值是長期穩定的現金流和資產的長線增值。它不同于住宅期房可以利用預售回款，在成熟并形成價值以前，商業地產是需要企業不斷投入現金進行“培養”的。

　●預售金監管將考驗開發商資金鏈

一邊是支出的增加，另一邊就是回款的收緊。兩方面的因素共同導致了開發商現金流的急速萎縮。

一般來說，開發商的可利用資金無非是貸款或銷售回款兩種方式。但由于新政后，各大國有銀行對開發商貸款的審批明顯趨嚴，如今開發商想要在資本市場增發融資，除了銀監會的審查外，還要聽取國土部門的意見，有囤地等違規行為的，增發將很難放行。今年上半年，萬科、招商、世茂等多家房企都撤銷了融資計劃。

同時，近日傳得沸沸揚揚的預售金監管，更是讓開發商如坐針氈。國家統計局的數據顯示，1至6月份，開發商收取的訂金、預收款和個人按揭合計為12602億元，占到房地產開發資金比例的1/3。在本已銷售慘淡的市場上，一旦加強對開發商預售回款的控制，后果可想而知。難怪中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰表示，預售金的監管相當于對集團性規模企業的資金調動設限，從而提高資金成本，等于阻斷了開發商的血管。

●降價 開發商回款的先進選擇

正是基于以上的原因，在政策出臺伊始，不斷宣稱至少能堅持一年的開發商，如今未過半年，已經開始感到了回款的壓力。許多項目都加快了推盤節奏，熱銷新盤更是趁熱打鐵，在一個月內接連推后期入市。一些“有先見之明”的開發商也紛紛開始了積極的自救。

房山的“日光盤”長陽半島，頭期開盤較低價甚至低于周邊的限價房；大興黃村的多個項目展開區域價格戰；通州的合生世界村較低價達到9800元/平方米；朝陽區的遠洋·新悅開盤擬均價為17000元/平方米……很多已經開盤或者即將開盤的項目都已經將價格拉低到一個相對合理的價位。正如某位開發商所說，目前購房人觀望的只是一個合理的價格，只要放低姿態，尋求和購房人心理承受能力相符合的樓盤定價，就能在淡季迎來熱銷。

另外，年底支付季的臨近，許多項目都有工程款、地價款等多項支出，這就要求開發商不得不加快推盤節奏，改變近4個月來低迷的成交情況。亞豪機構分析認為，9、10月份可能有更多的新盤或后期盤“開閘”入市。屆時，急于回款的開發商就可能選擇降價促銷的方式，在“金九銀十”期間打破觀望。

(作者：李桁)