雖然目前退出房地產市場的都是"非主流"開發商，但業內人士指出，還有兩類開發商漸顯退市跡象：融資渠道單一的小型房企以及2009年拿了地王項目的房企。如果調控政策持續深入，為調控"祭旗"者會越來越多。

調控之下有衰兵

7月初，安徽金種子酒業股份公司（下稱"金種子酒"）發布公告，擬以8055.83萬元將持有金種子房地產98.16%股權轉讓給金種子集團，從而退出房地產行業。

金種子酒公告表示，房地產調控政策讓市場發生較大變化，未來競爭將更趨激烈，金種子房地產開發業務為公司非主要業務，規模較小，起步較晚，發展不快，現在退出房地產行業有利于規避風險。

根據金種子酒2009年年報，房地產業務營業收入828.85萬元，僅占主營業務營業收入的0.79%，與6.07億元的酒類業務和4.23億元的制藥業相比不過是一把"小錢"。但其房地產業務營業利潤率近42.88%，遠高于其制藥業的1.49%。

地產經濟研究專家鄧浩志接受時代周報記者采訪時表示，投機是非地產主業企業參與房地產行業的主要原因。在市場好的情況下，企業通過抄地或入股等方式盈利，但是在市場出現萎縮以及調控預期加強或者延續的情況下，企業就會考慮以各種方式退出市場。

實際上，金種子酒不過是調控以來退市的冰山一角，6月28日國土部部長徐紹史提出要"繼續強化房地產用地管與控"，一度進退維谷的企業聞風而動，上演退市大潮。

頗具戲劇性的一幕是，繼6月29日豐樂種業擬以6274萬元的價格向關聯方合肥城改轉讓豐樂房產100％股權、剝離房地產資產之后，太原剛玉、愛建股份和ST珠峰三家上市公司不約而同地選擇在6月30日轉讓股權或項目，退出房地產業務。

耐人尋味的是，據豐樂種業當時透露，公司內部收到消息稱，中國證監會7月1日起會對上市涉房企業進行融資限制，甚至停止融資，所以將房地產業務脫手，規避風險。而四家公司的公告，幾乎均將矛頭直指宏觀調控。

地王房企或退市

事實上，追溯4月新政之后，早有江蘇吳中、華東醫藥、海利得、重慶路橋等非房地產主業企業陸陸續續退出房地產市場。

復旦大學房地產研究主任尹伯成接受時代周報記者采訪時則表示，目前的退市針對的是非主流開發商，也就是非房地產主業企業，"在主流開發商還沒有大量降價的時候，他們得趕緊把手中的地產資產賣掉，把握時間"。尹伯成表示，2007年之后房價上漲，非主流開發商看好未來房價，投機色彩比較濃。他們購地價格比較高，調控之下，降價就會虧損，轉賣地產資產是個好辦法。"房地產行業必須進行洗牌。"

除了非房地產主業企業退市成勢，鄧浩志同時指出，還有兩類開發商退市漸顯跡象：融資渠道單一的小型房企以及2009年拿了地王項目的房企。

誠然，適逢調控，即使在2009年的土地盛宴上長袖善舞的企業同樣苦不堪言。2009年11月13日，福建望城投資競得一宗地塊，其土地使用權出讓金總額為3.39億元。但是隨著2010年5月的期限逼近，望城投資尚有1.02億元未付款。5月12日，望城投資公告出讓福州濱江房地產開發有限公司100％股權，不難發現1.45億元的售價正好可以填補其拿地欠款。

境外資金抄底

既有退市者，必有接盤者。

"對于企業來講，尤其是在環境不好的情況下，以比較低的成本拿到項目是比較好的進入時機。"經緯行研究經理朱欣苑對時代周報記者表示。鄧浩志則表示："部分在2009年沒有吃飽的公司、處于閑置半閑置狀態的中小房企，現金流相對充裕，有抄底的能力和機會。"

因此，6月乍現并購潮。湯城集團、中駿置業、世紀星源、華聯控股、SOHO中國、鳳凰置業、眾安房產集團、花樣年等房企紛紛通過并購獲得土地。其中，6月11日，SOHO中國斥資22.5億元收購了國鼎公司90%股權，間接囊括外灘204地塊；6月15日，花樣年僅以3億余元就收購了東莞市土地儲備近10萬平方米的花千里房地產開發公司。不過，接盤者的青黃不接同樣令人生疑。根據太原剛玉公告，截至2009年12月31日，其接盤者中正房地產中凈資產為-11843萬元，凈利潤為-4293萬元，顯然是資不抵債。而重慶路橋的接盤者重慶市奇尚房地產開發有限公司成立于2009年11月，其股東和背景至今成謎。

鄧浩志對此解釋道，一個比較突出的現象是，很多中小型企業突然之間資金非常充裕，特別活躍，可能是通過私募融資，背后有境外資金撐腰。

"就我所知，國外的私募資金對中國房地產市場非常感興趣，雖然調控不明朗，但長期來看，中國房地產市場會在二三十年之內保持一個相當穩定的增速。所以新加坡和香港等境外私募都陸陸續續來中國考察項目。"鄧浩志表示。

在中小型房企覬覦退市者，卻苦于信貸收緊、預售情況不理想之際，私募早已悄然狩獵。一出一進之間皆因資本，卻醞釀著一場變局。

"趨勢就是越來越往專業化方向靠攏，所謂專業化不單指開發，還在工程、銷售甚至在融資等各個環節。所有動作，無論是進或出，都是優勝劣汰的過程，畢竟房地產公司到現在還是太多了，也就是說大魚小魚都還能混。"鄧浩志對時代周報記者表示道，"有人說房地產業是暴利行業，但是未來的趨勢是非專業企業的獲利能力會越來越低，慢慢被擠出市場。"

(作者：肖素吟)