房產政策密集出 樓市環境“大逆轉”

從2009年底，國四條開始發端，2010年1月國十條出臺對之進行細化，3月國土資源部出臺國十九條規范土地市場，國資委要求非主營房地產央企退市。4.15新政頒布的兩個多月來，冰凍、調控、低開已經迅速取代了狂熱、售馨、升值。

樓市連著財政和經濟，樓市也連著財富，當然樓市更連著普羅大眾的民生，樓市幾乎成為當下較熱門的話題，現在有兩句話也被越來越多的公眾所講到，就是股市不可留，樓市靠不住。

那么新政策下房地產市場如何應對？如何準確分析、解決樓市交易中的爭議焦點？如何有效處理樓市新政催生的法律糾紛？

日前，杭州仲裁委員會在杭舉行了2010年頭屆杭仲論壇，浙江省房地產業協會，杭州市房地產業協會、杭州市房地產中介行業協會、浙江大學不動產研究基金成為本次論壇的積極參與承辦者，近300人參會。

專家稱房產“虛火”旺

浙江省房地產研究會會長、浙江大學光華法學院教授、杭州仲裁委員會仲裁員方立新在會上發言表示，回顧調控出臺前的中國房地產市場和金融市場，2009年商品房的銷售面積僅比前一年增加了42%，而價格卻增長了75%，另一方面，銀行信貸也在近十年的房地產發展中迅速膨脹，據統計1998年中國房貸的總額僅四百多億，2006年已超過5萬億，2009年僅十一家上市銀行的貸款規模已與2006年總額持平，資金流向絕大部分投放到了房地產以及相關的行業。

方立新還拿出另一份由社科院和電力部門統計的報告中顯示，截至2009年底中國約有6540萬套房子空置，包括在建的1750萬套共有7790萬套。房地產領域投機現象非常嚴重，信貸投放過猛、房地產領域“虛火”過旺與實體經濟的“過冷”形成了鮮明的對比，因此，冷靜客觀的來看今年的宏觀調控實是勢在必行。

新政冷卻過熱樓市成效明顯

方立新還表示，新政出臺二個多月的時間，被稱“史上較嚴厲”調控新政似乎起到了效果。截至五月份，京、滬、深、穗、杭等地統計成交量大幅萎縮，價格也開始出現了松動，房價的下行通道已然形成，較近有些樓盤已經下降15%甚至20%。

同時他還認為，基于中國經濟每年以7%～8%以上的速度增長，特別是城市化進程的加速；土地財政與住宅開發的過度市場化，有很多的地方政府一年財政開支的50%甚至高達80%來自于土地；財富積累、財產保值增值的旺盛需求與投資渠道的狹窄、單一、不暢三大主要因素，樓市在十年堅挺之后依然有著強勁的發展動力。

方立新教授分析今年出臺的新國十條是要求上下各縣市省級專業統一認識，實行差別化的住房信貸，完善運用稅收政策，增加居住用地的有效供應和調整住房結構的供應，從政策的有保有壓、受益群體、扶持、信貸投放對象來看，樓市洗牌在所難免，希望化樓市之“危”—有效控制房地產價格市場過快上漲、創樓市之“機”—力求樓市軟著陸，保障住房民生問題的意圖十分鮮明。

樓市新政須有效防范法律風險

杭城本土專家、律師，浙江大學不動產研究基金執行董事長、杭州仲裁委員會仲裁員葉宏偉，就目前市場上存在的風險焦點和糾紛進行透析，他指出近期商品房和二手房購賣合同糾紛的大量增加，主要以因新政出臺后提高頭付和信貸利率導致購方不能繼續履行購房義務為代表，他同時提醒消費者說：購房有風險，購房須謹慎。

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