實業開發和地產金融，是地產“生物鏈”中兩個不同的層級。如今，復地內部已有分工，一個團隊做客戶，研究產品；另一個團隊做投資，研究行業。開發和投資，成為該公司的并重之策。

在調控頻繁、市場波動的氣候下，金融業務無疑能幫助復地獲得業績持續增長并控制風險。不過，即便背靠大股東復星，復地尚需時日證明自己的資本運營能力。

生物鏈向上

地產調控政策行至中途，包括復地在內的住宅開發商，在今后一段時間內都需要面臨一個棘手的問題：融資。

從銀行獲得滾動開發資金變得愈發艱難。去年銀監會對貸款投放流程作了嚴格的控制，“實貸實付”原則得到的嚴厲執行，這意味著開發商通過銀行進行資金騰挪的空間被大大壓縮。而股市、信托融資渠道也都受到限制。

面對住宅業愈發顯著的周期特性和更高的融資能力要求，尋找新的業務模式以規避風險成為開發商的必修課。

國內巨頭中，萬達、綠地等采取的辦法是做大甚至直接轉身商業地產，背靠復星，以資本撬動實業，無疑是復地更為現實的選擇。

復地一直在準備。

2007年11月，因為看好證大商業地產的發展，復地以每股0.45港元的價格購得證大8.03%的股權。2010年1月，復地再次通過旗下子公司中合置業，認購上海證大15.5億股，以19.68%的權益比例，進一步鞏固了其二股東的位置。

在長三角、華北和海南三大區域擁有諸多地產項目的證大，具備較強的商業地產營運能力。收購證大股權，是復地增加房地資產的方式之一。相對于親自砸重金、花精力去拿地、開發、經營，通過股權享受開發紅利，顯得更為輕巧。

投資證大股權之外，復地更是在年初外灘金融地塊的爭奪及后續過程中，成為證大的合作伙伴，為其供給炮彈。

這是典型的“復星式”操作手法，通過股權投資參股或控股一家公司，以此為基礎向外擴張，包括產業擴張、戰略投資和財務投資。

此番，將投資業務提升到戰略層面，復地尚屬國內地產商中頭家。

試水PE

復地顯然希望搭建更具專業性和影響力的地產金融平臺。

當下中國的大規模城市化進程，已讓房地產行業長期向上趨勢的根基甚為牢固。利潤可觀、標的龐大，房地產成為國內外資本眼中的肥肉。

復地集團董事長范偉認為，目前國內民間財富和中高層對房地產投資意愿相當強烈。過去他們能夠參與的渠道僅為購購房企股票和投資房產本身，現在房地產基金將成為一個新的路徑。范偉預計，這部分旺盛的市場需求，將給復地帶來可觀的業務空間。

復地投資集團請來了諸多干將。出自平安證券，后在新加坡磐石基金公司擔任中國區頭代一職的周純總體負責投資集團事務；而在ING集團負責中國房地產基金板塊業務十年之久的董偉海，也在2009年投奔復地投資擔任公司董事總經理，具體負責私募基金業務的操作。目前，復地投資仍在通過多種渠道招兵購馬，以充實投資業務。

2009年8月，復地成立了智盈股權投資管理公司。其定位是，為機構和個人提供資產配置中的房地產私募基金產品，由智盈投資與諾亞財富發起的頭只基金——復地景業基金目前側重投資復地本身開發的項目。

本來按照復地的計劃，景業的規模在5.5億元左右，截至目前，資產管理規模已達6.3億。據悉，江浙民間資本是其中的主力，例如A股上市公司江蘇開元，頭擲便超3000萬元，若非有限合伙法對合伙人數有不得超過50個的限制，基金規模可能會更為龐大。

按照這只基金的協議，有限合伙企業的存續期限為自有限合伙企業成立之日起三年，存續期限可以延長，每次可延長一年，以延長兩次為限。目前，景業基金已先后完成了對位于成都、南京、上海三城的復地項目的投資。

景業基金只是復地邁出項目開發邊界的步，不久，復地便緊鑼密鼓地開始了另一類型基金的布局。2010年4月，智盈完成了只人民幣房地產基金——景盈基金的募集。這一次，作為上海市工商聯房地產商會會長單位，復地找來了商會中副會長以上會員單位，成為景盈基金共同發起人。

“景盈的特點，主要是為實現會員單位間資金、項目和管理資源的較佳結合，達成多方共贏。同時，也希望為相互間的合作方式開拓出新思路，創造價值共享。”復地董事長范偉說。

復地的融資目標不僅是自己的項目，幾乎在景盈基金成立的同時，范偉還參與成立了盛世神州房地產投資基金。

知情人士透露，智盈投資正在計劃募集人民幣房地產私募基金II及商會基金II，并有意發展海外房地基金。

另一個江湖

“長遠來看，復地的榜樣是凱德置地，它涉足上下游產業，搞基金發行，做商業地產加住宅地產，有較后的服務式公寓管理，從資金來源到產品整個系統都有，同時是個國際化的大公司。”范偉說。

在范偉看來：對于開發商來說，私募基金提供了一個有效的退出渠道。從而使開發商更專注于開發優質物業，而投資基金更關注于物業的保值增值，客觀上促進了產業的專業化分工。

與此同時，讓開發和投資的結合產出較佳效益，是復地未來的理想狀態。按照凱德置地的經典做法，一方面，將基金收購的資產注入上市公司，以獲得超額溢價，同時，還可以為將來收購資產在資本市場上募集資金，從而擺脫資金的壓力，另一方面，作為開發商，可以將自己開發的項目注入房地產基金池里面，然后打包上市。

凱德是國際經驗中“美國模式”的代表，這一體系下，金融運作、房地產基金是房地產的主導者，開發商則是圍繞資金運作的配套環節。在國內，以開發商為房產價值鏈核心運作者的“香港模式”目前仍占據主導地位。脫胎于這一市場環境的復地，需要完成從開發到投資身份的迅速轉換。

分析人士認為，具體到主投復地項目的景業基金上，其頭要之務，是如何解決好基金有限投資合伙人（LP）和上市公司股東的利益平衡。“基金投資項目，收益率定在多少，既能保護上市公司的利益，又能使基金獲得足夠的回報，是需要斟酌的問題。”

上海一位PE界人士認為，國內LP、普通合伙管理人（GP）和投資標的開發商之間的商業理念會存在差異。投資者期待的是穩定、明確的收益，而開發商在國內波動劇烈的市場環境中，對政策、成本極其敏感，往往采取十分靈活的經營策略。這一矛盾會在較大的波動中被激發。

另一方面，國內房產投資人選擇資金投向時，標準更多的來自于對品牌的信賴而并非依靠風險體系。按照國際慣例，房地產股權投資需要基金的管理者進駐開發企業進行內部財務核算，而國內開發商可以通過多種途徑進行成本轉移，很難實現監管。

雖然外有與摩根士丹利、ING等國際大行親密合作的經驗，在內繼承了復星系金融+實業運作理念的衣缽，復地的金融戰略能否突破地產業的天花板，仍有待時間檢驗。

(作者：陳哲)