今天，中國、也是全球的房地產公司萬科公布年報。萬科總裁郁亮表示，公司將遵循"不囤地，不捂盤，不當地王"的策略，繼續堅持"寧可錯過，決不拿錯"的原則。不約而同，萬科、保利、臥龍、大龍等地產公司，正加緊向二三線城市滲透，他們對市場的態度，拼湊出一幅開發商的市場全圖景。

宏調高懸：開發商眼中的2010

針對去年部分城市房價上漲過快的現象，政府近期推出一系列調控政策。郁亮表示，長期來看調控政策有利于房地產市場平穩發展；短期來看宏觀經濟的走勢存在不確定性，政策對市場的具體影響也還有待觀察。萬科從2007年開始一直堅持"應變重于預測"，2009年在投資上保持了充分的謹慎，目前公司經營非常穩健，現金充足，足以應對市場變化的各種可能。

保利的觀點認為，2010年房地產市場將面臨較為復雜的市場和政策環境，宏觀經濟恢復快速增長、城市化進程加速、通脹預期、加大土地供應、保障性住房比重增加等均支持行業繼續保持平穩較快發展，但通貨膨脹和房價過快上漲壓力下帶來的包括信貸、產業和稅收調控政策在內的宏觀調控，將對市場產生較大影響，房地產市場不排除在整體穩定的情況下出現階段性和局部的波動。

面對復雜的市場形勢，保利將密切關注經濟形勢和行業政策變化，及時調整經營節奏。堅持以銷售為的工作部署，繼續實行"搶銷售、搶資金、搶進度"的經營策略，以標準化、信息化和精細化管理為手段，提高企業執行力和管理水平，實現企業的平穩較快發展。

廣州珠江實業則認為，宏觀調控政策的密集出臺，充分表明了政府2010年遏制房價過快上漲、抑制樓市投資投機成分的決心，這一態度勢必對2010年樓市產生重大影響。房地產行業短期波動不可避免，但從中長期角度來看依然能從中國經濟強勁增長和城市化進程中獲得發展。展望2010年的房地產行業，宏觀經濟的走向和樓市政策的變化將會是決定樓市發展趨勢的較關鍵因素。

世茂地產認為，未來房地產行業調控政策如何，更多地取決于房地產行業價格的走勢，如果房地產行業價格繼續較快增長，勢必引來更嚴厲的調控政策。

拿地：萬科的"寧可錯過，決不拿錯"

萬科今天公布了2009年年度報告。報告顯示萬科成為國內頭家銷售金額突破600億的房地產公司，并年獲得全球住宅企業銷售。

與銷售業績形成鮮明反差的是，萬科在2009年末房地產企業土地儲備排行榜中未進入前十位。萬科總裁郁亮表示，公司遵循"不囤地，不捂盤，不當地王"的一貫經營策略，2009年在拿地上也保持了相當謹慎的態度，主動回避了爭奪過于激烈的土地。目前萬科持有土地資源基本滿足未來兩到三年的開發需要，符合公司一貫經營策略，足以支撐公司的持續發展。

萬科2009年共獲取新增項目44個，對應萬科權益建筑面積1036萬平方米。截至2009年年末，規劃中項目按萬科權益計算的建筑面積為2436萬平方米。

2009年房地產市場的迅速回暖，企業資金狀況明顯改善，補充項目資源的意愿較強，部分地區土地市場也表現出了更強的競爭性，"地王"頻現。而萬科新獲取項目則多位于房價上漲較少、自住需求占主導地位的二三線城市，主動規避了部分熱點城市爭奪過于激烈的土地。

郁亮表示，在項目獲取上，萬科將繼續堅持"寧可錯過，決不拿錯"的原則，綜合考慮土地價格、收益空間和開發風險，發揮戰略縱深優勢靈活騰挪，綜合利用多種方式獲取地價合理、好的項目。

轉戰二三線城市

面對一線城市的地王，2010年，開發商不約而同選擇了深耕二三線城市。

2009年萬科新進入煙臺、三亞兩個城市，目前已在全國進入了三十多個城市市場。作為率先完成跨地域布局的住宅企業，其"戰略縱深"優勢開始逐步體現。

根據萬科2009年年報數據，除京滬廣深四個一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市也對整體的營業收入和凈利潤做出了較大貢獻。萬科2009年在15個城市市場的營業收入超過10億元，占已進入城市數量的接近一半，在行業中業績分布較為均衡。除此之外，長沙、寧波、大連、青島、長春等5個城市營業收入也已超過5億元。

在萬科總裁郁亮看來，戰略縱深所帶來的優勢更多在于提供了土地市場更大的騰挪空間，從而避開爭奪過于激烈的市場，把握機會獲取優質土地。

保利坦言，2010年房地產市場競爭更加激烈。受行業景氣度、流動性過剩和實體經濟緩慢復蘇等因素的影響，房地產行業的競爭日趨激烈。為應對行業激烈競爭，一方面，保利將繼續做大做強現有城市，提升市場占有率，并適度向其他二三線城市輻射；同時積極把握城鎮化和保障性住房的發展機遇，實現公司規模平穩較快發展。

大龍地產認為，未來中國城市化更多會由過去東部沿海城市、城市，特別是像北京、上海、廣州、深圳這樣的城市為主戰場的這樣一種格局，演變到未來會以二、三線中小城市為主戰場的格局，在城市化進程的轉移過程中，二、三線城市會迎來更多的發展機會。從長期的市場趨勢來看，對于房地產企業來說，這將是更大的市場和機會。

臥龍地產的市場定位更加明確，公司立足于長三角、珠三角及經濟發展潛力大、人口增加穩定、現在房價相對較低、發展潛力較強的二、三線城市及經濟欠發展的省會城市。其認為，目前二、三線城市房價總體不高，需求結構總體表現良好，在城市化進程、城際**輕軌建設提速和居民生活水平不斷提高等有利因素驅動下，從中長期來看，二、三線城市量價上漲潛力較大。