日前，銀監會下發了《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》（下簡稱《通知》），收緊了對房地產信托的政策。業內人士普遍認為，這將使房地產公司的融資更為困難。

地產公司融資趨難

通過信托公司融資是房地產公司解決資金的一個重要途徑，根據市場數據統計，截至1月27日，1月份房地產信托共發行16款，總計29.65億元，占同期信托總量比率超過30%，規模占比接近50%。近幾個月來，已有江蘇舜天、香江控股等十余家房企公告了信托融資計劃。來自中國信托業協會的數據也顯示，今年1月份投入房地產以及相關行業的信托數量達23個，涉及房地產項目、商業地產項目、不動產以及成熟物業，是投向較為集中的一個領域。

目前，土地成本在許多房地產企業中占據了資金鏈的重要部分。據統計，今年以來招商地產、中糧地產、保利地產和榮盛發展等近20家上市房企購地金額超過250億元。此次《通知》禁止用信托資金購購土地，明顯加大了房地產企業拿地的資金壓力。

由于今年年初以來央行開始收緊貨幣政策，各大商業銀行則嚴格控制月度貸款，這使得許多企業遭遇融資瓶頸。此次銀監會再發文收緊房地產信托，業內人士普遍預期，房地產公司的融資渠道將更加困難。

或為REITS做準備

昨日公布的《通知》細則要求信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款，土地儲備貸款是指向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。《通知》還明確要求信托公司發放貸款的房地產開發項目必須滿足"四證"齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家較低要求等條件。《通知》還要求建立健全房地產貸款或投資審批標準及風險管理，并進行密切監控。

業內人士表示，為了刺激樓市，2009年信托公司可以向只取得"三證"的房地產開發項目發放信托貸款，"三證"即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，缺少"四證"中的建筑工程施工許可證。但隨著日前信貸收緊，大部分房地產信托已經要求"四證"俱全，這次的通知則再次用書面文件的形式予以確定。

有分析人士認為，此次出臺《通知》，也許是為了控制房地產信托的風險并為即將出臺的REITS（房地產投資信托基金）做準備。較近有消息稱，在密集調控政策影響下，分別由銀監會、證監會主導的兩套REITS方案歷經多年的討論，即將在今年年內推出。近年融資難成為房地產開發企業的難題，REITS如果順利成行將為房地產業健康發展提供助力。　　

2010年1/2月份部分房地產信托產品統計

產品名稱 發行機構 發行規模(萬元) 信托期限

中信-聚信匯金地產基金Ⅲ號集合資金信托計劃 中信信托 250000 2010.2-2015.2

穩健系列房地產集合資金信托計劃 II 期 北京信托 200000 2010.2-2013.2

杭信-飛鷹五號房地產投資集合資金信托計劃 杭州信托 50000 2010.2-2012.2

中信弘澤 1號-弘澤華信貸款集合資金信托計劃 中信信托 50000 2010.1-2012.1

大連永欣貸款集合資金信托計劃 中誠信托 40000 2010.1-2012.4

中融-隆鑫東方城項目房地產投資集合資金信托計劃 中融信托 31000 2010.1-2012.1

中融-常州東渡房地產開發有限公司股權投資集合資金信托計劃 中融信托 30465 2010.1-2012.1

新地苑商鋪物業收益權投資集合資金信托計劃 交銀信托 21000 2010.1-2011.1

中投-潤豐宏業信托受益權投資集合資金信托計劃 中投信托 20000 2010.2-2011.2

五洲建設-清遠項目股權受益權集合資金信托計劃 安信信托 20000 2010.1-2012.1

富榮1號(陽光100東營麗城項目)集合資金信托計劃 外貿信托 20000 2010.1-2012.1

濱海開發投資集合資金信托計劃Ⅰ期 北方信托 18000 2010.1-2012.7

銘粵通1號不動產投資基金集合資金信托計劃 中信信托 15000 2010.1-2013.1

藝苑桐城項目貸款集合資金信托計劃 北京信托 15000 2010.1-2012.1

鴻隆-江山美苑"綠景花園"項目貸款集合資金信托計劃 新華信托 15000 2010.1-2012.1(作者：羅率 陸琨倩)