樓市調(diào)控風(fēng)暴襲來(lái)，開(kāi)發(fā)商紛紛表示：“去年行情好，手里不差錢(qián)”。但實(shí)際上，去年開(kāi)發(fā)商大手筆“圈地”，單是萬(wàn)科、保利、金地和招商地產(chǎn)四家企業(yè)去年就花了約930億元購(gòu)地，一旦銷(xiāo)售回籠不及時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈有可能再出現(xiàn)問(wèn)題。

文/本報(bào)記者 張忠安(署名除外)

2009年房?jī)r(jià)的飆升也讓開(kāi)發(fā)商斥巨資購(gòu)地的熱情水漲船高。A股中的四大天王——萬(wàn)、保、招、金更是不甘落后，去年購(gòu)地累計(jì)資金接近千億元。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，目前國(guó)家連續(xù)出臺(tái)政策，收緊銀根、上調(diào)開(kāi)發(fā)商拿地頭付比例，以及嚴(yán)格二套房頭付四成等將改變整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，開(kāi)發(fā)商資金鏈將再次面臨考驗(yàn)，即使自己宣稱(chēng)“不差錢(qián)”。

保利花400多億元購(gòu)地

開(kāi)發(fā)商搶地在2009年是一路高歌，新的地王不斷涌現(xiàn)。根據(jù)本報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，僅是A股市場(chǎng)的“四大天王”——萬(wàn)科、保利、金地和招商地產(chǎn)，2009年累計(jì)斥資930多億元在土地市場(chǎng)上。

在“四大天王”中，保利地產(chǎn)較為激進(jìn)，在去年的12個(gè)月中，有8個(gè)月重金搶地，累計(jì)花掉了420多億元，其中9月和12月份，購(gòu)地資金分別接近百億元。而該公司去年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額433.82億元。不過(guò)，行業(yè)龍頭萬(wàn)科顯得比較穩(wěn)重，雖然從去年1月份就開(kāi)始拿地，但全年只花了227億元，僅為保利地產(chǎn)的54%。另外，金地集團(tuán)去年在土地市場(chǎng)上也花了將近200億元。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，在去年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇下，一邊是銷(xiāo)售火爆，資金回流源源不斷；另一方面，大量資金有不斷流出，全國(guó)搶地?cái)U(kuò)張步伐不停。

二三線城市成主戰(zhàn)場(chǎng)

不過(guò)，從這些房企圈地來(lái)看，二三線土地市場(chǎng)的魅力大增。萬(wàn)科在2009年12月份新增加的8個(gè)項(xiàng)目中，全部在二三線市場(chǎng)，分別是大連、沈陽(yáng)、天津、武漢、煙臺(tái)、東莞、廈門(mén)和長(zhǎng)春。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二三線城市新增土地儲(chǔ)備的建筑面積超過(guò)1200萬(wàn)平方米，占總新增土地儲(chǔ)備建筑面積的比例超過(guò)60%，而在一線城市新增土地儲(chǔ)備較少，占比在兩成左右。“開(kāi)發(fā)商在二三線城市不停跑馬圈地，一方面是一線城市拿地難，另一方面是二三線城市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好，未來(lái)城鎮(zhèn)化將擴(kuò)大市場(chǎng)需求。”廣州某開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示。

房企今年資金鏈將再臨考驗(yàn)

由于去年樓市銷(xiāo)售火爆，幾乎所有開(kāi)發(fā)商都超額完成全年的銷(xiāo)售任務(wù)，加大資金回籠速度。寬松的貨幣信貸政策也給房企提供了方便的融資渠道。但較近連續(xù)出臺(tái)組合拳，打擊樓市投資投機(jī)，造成市場(chǎng)觀望情緒日益濃厚。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，雖然目前開(kāi)發(fā)商對(duì)外一致表示出“不差錢(qián)”，但如果整個(gè)市場(chǎng)發(fā)生變化，房企資金鏈將再次面臨考驗(yàn)。

“調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)資金影響較小，我們?nèi)ツ甓假u(mài)得非常好，回籠資金充裕，暫時(shí)還沒(méi)有資金鏈緊張的問(wèn)題。而且我們對(duì)今年的市場(chǎng)還是充滿(mǎn)信心的。”東莞某開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售總監(jiān)告訴記者。

然而事實(shí)上，在2009年瘋狂拿地之后，不少房企資本消耗嚴(yán)重。而受累于政策調(diào)控，今年房企融資將接受?chē)?yán)峻的考驗(yàn)。

國(guó)信證券房地產(chǎn)分析師方焱認(rèn)為，高價(jià)拿地較終還要賣(mài)出去才算數(shù)。一旦銷(xiāo)售回籠不及時(shí)，有可能影響到公司的資金鏈。招商證券賈祖國(guó)指出，目前購(gòu)房人口約50%左右都是投資性購(gòu)房。二套房貸從嚴(yán)執(zhí)行以及二手房稅收減免的結(jié)束，使得投資性購(gòu)房在2010年將受到很大的抑制，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)高企，開(kāi)發(fā)商資金回籠將受到影響。

地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同認(rèn)為，即使開(kāi)發(fā)商都宣稱(chēng)“不差錢(qián)”，對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)信心，但房企的新開(kāi)工面積已經(jīng)顯示出開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)走勢(shì)的擔(dān)心，而且從2007年房地產(chǎn)企業(yè)資金寬松到2008年資金緊張的轉(zhuǎn)變也只有半年時(shí)間。“開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流一般控制在一個(gè)季度左右的開(kāi)銷(xiāo)，如果政策收緊，房企就可能再次面臨資金緊張的考驗(yàn)。”

清理土地出讓金優(yōu)惠政策

住建部要求：

清理土地出讓金優(yōu)惠政策

住建部副部長(zhǎng)齊驥日前再次明確要求地方政府要抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅等規(guī)定。據(jù)住建部一消息人士記者透露，地方“救市”政策清理頭當(dāng)其沖的就是地方土地出讓金的減免優(yōu)惠政策。

據(jù)了解，包括土地出讓金在內(nèi)，依附于土地和房產(chǎn)的形形色色的稅費(fèi)，是支撐地方政府財(cái)政的主要力量。在2008年國(guó)家表示允許地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)扶持政策之后，有19個(gè)城市出臺(tái)了土地出讓金減免的優(yōu)惠政策。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年中國(guó)土地出讓金總金額達(dá)15000億元，比2008年增加140%。

易居研究院北京所副所長(zhǎng)牟增彬告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，終止?fàn)I業(yè)稅優(yōu)惠，明確土地出讓金繳納等相關(guān)條款后，地方的優(yōu)惠政策自然終止。但在尚未提到的政策領(lǐng)域，如購(gòu)房補(bǔ)貼、信貸等，地方政府仍存在較大的操作空間。(華夏時(shí)報(bào))

上周京滬穗深土地供應(yīng)驟降

受?chē)?guó)家政策調(diào)控影響，土地供應(yīng)上周大幅下降，其中，四個(gè)一線城市住宅用地零供應(yīng)。

中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，在1月4~10日期間，京滬穗深四大一線城市沒(méi)有一塊住宅用地上市。其他二線城市中有5個(gè)推出21幅住宅用地，約173公頃，環(huán)比上周下降六成。鑒于住宅用地供求狀況嚴(yán)重失衡，造成幾個(gè)二線城市中“地王”頻出，溢價(jià)率居高不下。

其中南京長(zhǎng)發(fā)都市地產(chǎn)以總價(jià)8.65億元獲得雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)地塊，溢價(jià)率高達(dá)116%，樓面地價(jià)15977元/平方米，創(chuàng)南京土地市場(chǎng)招拍掛以來(lái)較高的樓面地價(jià)。

去年涌現(xiàn)的部分“地王”

◆北京 望京地區(qū)一商業(yè)用地

9月3日，SOHO中國(guó)40億元競(jìng)得；

◆上海 趙巷1D號(hào)地塊

7月23日，金地集團(tuán)30.48億元競(jìng)得；

◆重慶 鴻恩寺地塊

6月25日，保利地產(chǎn)33.1億元奪得；

◆廣州 亞運(yùn)城地塊

12月22日，由富力、雅居樂(lè)、碧桂園組成聯(lián)合體以255億元競(jìng)得