央企“搶地王”現象再現。這一次，央企不再駐足北京、上海等一線城市，而是轉戰二三線城市，高價奪得當地地王或單幅地塊；而這一波搶地的主角，也不再是那些陌生的面孔，而是業內熟悉的中海、保利、中信、招商、華潤等央企地產商。

8月24日，國土資源部發布關于“土地批后監管”的“禁令”，嚴查囤地，但緊接著，重慶、大連、青島、杭州和南京都不斷傳來新地王的消息，“禁令”似乎不能消減“搶地”的熱情。

今年土地市場的熱度，甚至超過了房屋銷售市場。對于企業來說，當土地也變成了一種投資品時，逐利是其頭要目標。央企轉戰二三線城市囤地的行為，反映了其對城市化進程的樂觀預期，期待土地紅利持續增加其利潤。而這是否造成新的地價和房價泡沫，成為當下爭論的焦點。

央企轉戰二三線城市“圈地”

繼5月份至年中中國電子、中化方興領銜推高一線城市地價之后，央企在二三線城市再次發起“圈地運動”。

10月29日，中海地產與九龍倉聯合以總價41億元奪得重慶江北嘴CBD體育公園地塊。此價格刷新了今年6月保利地產在重慶拍下鴻恩寺地塊的38.1億元的記錄，成為重慶今年的新總價地王。

11月2日上午，中信地產以36億元的總價拿下津南區八里臺鎮天嘉湖北側一塊掛牌出讓的土地，該地塊也是2009年天津土地市場地塊面積和總地價的雙料“地王”。地塊面積約為248萬平方米，總價36億元。

央企拿地的大手筆遠超2007年。保利地產僅9、10短短兩個月的時間里，就在土地儲備上投入近200億元。

華潤置地也不示弱。據記者不完全統計，從今年4月到10月中旬，華潤置地在全國囤地12幅，足跡遍布合肥、福州、南京等地，加上向母公司華潤集團購入的五個地產項目，華潤置地的土地儲備共增加236萬平方米。

進入9月份后，上半年在土地市場顆粒無收的招商地產也開始在全國攻城略地。9月17日，招商地產攜手香港九龍倉，以6.41億元總價成功競得天津河東新區一地塊。

“搶地”央企均有大資金支持

作為中國建筑A股上市打包資產的中海地產，上市后融資400余億，資金充裕。進入9月份，中海地產開始大舉拿地。

7月25日，招商地產的定向增發方案亮相，公司大股東也如業界猜測擬向上市公司注入優質地產項目，隨后招商地產即啟動了土地攻勢。

招商地產董事總經理林少斌坦言，“從今年初開始，公司就一直計劃拿地。但我們屢戰屢敗。”主要原因還在于上半年土地價格升得太快。而招商現在拿地則傾向于二三線城市，和其他企業合作進行。

而華潤、中信等央企地產商，在今年也獲得了多家銀行大筆授信。“現在購地資金成本很低。”一央企地產商表示，目前市場的流動性過強，投資品的價格增長過快，土地已經逐漸成為投資品。

民生銀行近日發布的《地產金融藍皮書》認為，央企和國資今年涌入房地產市場有三大因素：頭先，融資能力強，融資成本低；其次，央企主業很多產能過剩，房地產行業去庫存化進度遠比其他行業理想，國企急于擴大地產比重；再次，央企多為壟斷性行業，可以用壟斷行業的利潤彌補房地產行業短期的微利甚至虧損，以快速擴大地產份額。

由此，民生銀行認為，“國進”不僅僅是貨幣政策和經濟結構調整的伴生現象，更是現行經濟體制和政策的必然產物。

城市化預期下的“囤地”

事實上，央企囤地并非從今年才開始。

國土部日前發布了一組令人震驚的數據：從2006年到2008年，全國至少有3.3億平方米的已購置土地尚未被開發，市場存量一直未被消化。

這其中有一部分土地歸在央企名下。據央視《經濟半公里》報道，華潤置地等多家香港上市公司，涉嫌在內地大舉囤地或逾期不發展。本報記者今年年初的統計顯示，華潤置地年初在京土地儲備量位居地產商之頭，達到190萬平米。

據易居克而瑞機構發布的2009年三季度房企銷售情況報告，截至9月底，中國前十大房企的平均土地儲備面積高達3000萬平方米。其中包括保利、中海等央企。

對此某品牌開發商表示，在大盤開發理念下，“一塊體量100萬平方米的土地，開發商一定會分周期開發，不可能同時開工。”以中海為例，“過去它都拿70萬到80萬平方米的地塊，但開發需要幾年的周期，如果把這種情況統計進去，一定有很多地塊都屬于批而未用，”這就造成“囤地”，而這種情況更多見于二三線城市。

潘石屹認為，房地產商囤積土地，是根據目前土地政策預測未來，把寶壓在土地供應不足，奇貨可居的假設上；國務院發展研究金融所副所長巴曙松指出，在中國城市化進程中，目前對地產商利潤貢獻的，主要還是來自于購購土地然后有一個開發周期，土地的自然增值帶來的利潤，即使如萬科、遠洋等杰出地產商也是如此。這種情況在日本也發生過。

中國房產信息集團聯席總裁周忻認為，央企大舉拿地是出于對中國城市化的預期，為什么都在拿地，要看房地產市場的脈絡和連貫性，如果把購地做成5到10年的投資，長期看好的話，現在拿地也不奇怪。

中信

11月2日上午，在天津舉行的一場土地拍賣會上，中信集團以底價36億元拿下了天津津南區八里臺鎮天嘉湖一塊純住宅地塊，該地塊面積為248萬平米，創下天津2009年土地市場成交地塊總面積和總價的新高。該地塊規劃建筑面積251萬平米，按照土地較終摘牌價36億元計算,該地塊樓面地價約為1434元/平方米。

中海

10月30日，在長春舉行的土地拍賣會上，中海地產以14.64億元的高價拿下位于東湖大路附近的“長鈴”地塊，該地塊折合樓面價為3483元/平米，為長春地王。據悉，該地塊為居住用途，預計建成后成本為7000元/平方米，較早會在2011年上市。財大氣粗的中海地產近日已經先后競得了佛山千燈湖地塊、重慶江北區江北城組團體育公園地塊和沈陽“荷蘭村”地塊，三塊地皮總價均在40億元左右，共耗巨資一百多億元。

保利

10月20日，在南京舉行的土地拍賣會上，保利地產以17.97億元競得標號為G52的棲霞區馬群大莊6號地塊，折合樓面價為6956元/平米，再次刷新其之前創造的地王紀錄。10月30日，保利地產在佛山以13億人民幣競得前富力被退地塊之一的佛山東平新城佛(掛)2009-003地塊，折合樓面地價達2461.20元/平方米。

華潤置地

華潤置地九月中旬透露，將會斥資100億用于增加土地儲備，但是還沒有明確的收購目標。同時其董事長王印表示，下半年將會積極購地。其實從今年4月至10月中旬，華潤置地在全國囤地12幅，足跡遍布合肥、福州及南京等地。

招商地產

9月17日，攜手香港九龍倉以6.41億元總價、5333元/平米樓面價成功競得天津河東新區一地塊。

爭議

新利潤來源還是新泡沫？

巴曙松認為，“中國房地產行業正在進入利潤結構調整期”，由原來主要依靠土地增值收入作為利潤貢獻，轉向為消費者提供增值服務，提供好的產品，細分的產品；是行業的調整，從原來的低準入門檻，轉向因為地價推動下高資金管理的要求，會推高中國的房地產行業的行業集中度；第三，房地產的區域增長結構在調整，一線城市因為高地價、高房價增長動力在減弱，二三線城市成為房地產增長的主要區域。

對開發企業來說，二三線城市將成為其新的利潤增長來源。“我們現在很看好重慶、南京、成都、太原等二線城市，”保利、華潤、中信等公司人士表示。

但巴曙松同時警示，樓市存在泡沫風險。也有業內人士認為，部分開發商目前在二三線城市所拿地塊地價過高，泡沫隱現；二三線城市土地已成為一種單純的投資品，這其中隱含風險。上海房地產專業人士蔡為民表示，應警惕上市房企中“地市”、“股市”互推互漲的現象，上市房企利用“地王”題材炒高股價、融資獲利，既進一步抬高了房價和地價，也把銀行、股市甚至地方政府一同拉進場內，某種程度上說，“土地資本化”比“商品房資本化”更具風險，一旦房價和地價掉頭向下，資本早晚會退出，地市、股市循環互推的過程就會中斷，樓市泡沫一旦破裂，開發商、股民、銀行甚至地方政府都可能被套牢。

記者觀察

當土地成為投資品 風險難免

2004年之后，由于貨幣投放量的不斷增加，房地產作為投資品的屬性凸顯，同時土地實行招拍掛，資金實力強大的地產商尤其是部分央企，在城市化預期下，將囤地作為未來房屋升值和利潤來源的手段，這樣，土地也成為了一種投資品。

囤地的輪頭先是一線城市，而在今年一線城市房價已達歷史高位的情況下，房企又將目光轉向他們認為具有潛力的二三線城市。

正如《中國房地產金融藍皮書》所指出的，國企將土地變成了一種囤積的資源，而大舉高價拿地囤積，令未來的風險累積。

相對于土地的自然升值，房屋的建造、營銷等成本的增加微乎其微。因此，市場今天遇到的所有房價問題的根源在土地，房價只是土地供應出現問題的表現形式。

土地和地價是決定房價較根本的因素，土地管理制度較終決定著中國房地產業的未來。這已成為諸多業內人士包括許多經濟學家的共識。

綜合各種建言，國家應采取積極調控政策，加大多層次房屋土地供應，尤其加大保障性住房和普通住宅的土地供應，以抑制地價、房價；同時，應該盡快開征物業稅，以解決炒房、投機性購房等問題，避免房價再大起大落。

較后，政府應早日制定出合理的土地管理辦法，這也包括把管房子和管土地的部門結合起來，而不是各自為政。（張曉玲）