本報記者獲得一份上海涉嫌捂盤的幾家開發商出具的類似“澄清說明書”，這些說明書是開發商在此前有媒體披露其捂盤情形后緊急作出的，并遞交給了相關分管房地產主管部門和部分相關機構。

令記者疑惑的是，這些“澄清說明書”解釋，恰恰是在默認某些違規行為的前提下進行未捂盤澄清，如用樓盤已經多次開盤銷售的情況來證明并未捂盤，而開盤銷售量往往每次不足百套，遠遠達不到一次推盤量不得低于3萬平方米的上海市房管局明文規定要求。

一位經常接觸開發商營銷決策層并熟知營銷運作的業內分析人士坦言，開發商捂盤的策略很多，擦邊球很多，真正要找拿了預售證而長期不銷售這種理論上真正的“捂盤”個案，幾乎是不可能的。

易居克而瑞披露的上半年上海樓盤銷售情況顯示，銷售均價二季度比一季度環比漲幅超過10％的樓盤已超過40個，漲幅在20％以上的樓盤達到13個。上半年環比漲幅較高的樓盤“綠地威廉公寓”項目，銷售均價從一季度的11121元/平方米飆升至二季度的17387元/平方米，增幅達56.34％。

特別是，在銷售價格快速上漲的季度，上海漲幅前十的樓盤中，沒有一個樓盤的新增供應量達到上海市房管局規定的3萬平方米，甚至僅有兩個樓盤有新增供應量，其余8個樓盤無新房源供應。

這些樓盤的開發商中，包括綠地、大華、合生、萬業企業、金地、嘉里建設等眾多知名房企及眾多背景各異的中小開發商。

上海全市，上半年在售的共236個樓盤中，二季度僅有14個樓盤的新增供應量超過3萬平方米，超過半數樓盤新增供應量甚至為零，整體捂盤跡象盡顯。

主管部門調查捂盤項目

記者獲得的相關澄清說明書，包括英郡別苑項目開發商上海英之倫房地產發展有限公司（以下簡稱“英之倫公司”）、安天紅墅項目開發商上海安裕置業有限公司（以下簡稱“安裕公司”）的兩份書面說明材料。

對于此前有媒體披露項目涉嫌捂盤，英之倫公司的書面說明，根據規劃許可證和施工許可證的要求，同時因施工許可條件的限制，公司對西園工程陸續分批開始建造。2008年10月上旬，有14321.48平方米的工程主體結構完成，達到預售條件，因資金運轉困難，故向市房地局申請預售，在當月28日取得預售證，并在11月8日正式預售。另有剩余工程“有部分是樣板房和 ”，故暫不申請預售。

可以發現，這個總建筑面積約5.4萬平方米的項目，分成至少4批銷售，每次的推盤量均達不到上海市明確規定的3萬平方米下限要求。而對于其中的原因，則是施工許可條件、資金運轉困難等模糊的解釋。而對于施工進度緩慢，該公司解釋為“去年整體市場不景氣，資金回籠不太樂觀”。

另一份安裕公司遞交至松江區房屋土地管理局的說明材料則顯示，該項目低層批計44套房源于2009年5月正式銷售，批計73套目前正申請預售，“其余低層住宅將視現場工程實際進度，擬于今年三季度末四季度初再推一批。”

據記者了解，進入7月份，隨著開發商普遍采取捂盤惜售及變向捂盤抬價，上海市各級房地產主管部門在緊急出臺針對性文件，重申并嚴格執行相關政策的同時，正在展開對眾多涉嫌捂盤的項目進行調查。

此外，對于新開盤項目的銷售情況，有關部門將派出專員到現場監督抽查。

穿著各式“馬甲”捂盤

易居中國分析師薛建雄直言，“結構封頂遲遲不申請預售、拿了預售證遲遲不開盤，是典型的捂盤表現，但實際上，開發商不會這么做，給人以把柄。”

據記者了解，在結構進程階段，由于工程進度由開發商自己掌控，在達到結構封頂這一階段之前，開發商有足夠的空間調整較終封頂的時間，達到捂盤的效果。即使已結構封頂的樓盤，開發商也會在提出申請預售、領取預售證等環節，通過有意拖延時間、不交齊材料、拖延取證等方式，一樣達到捂盤的效果。

更有甚者，越來越多開發商，通過將原規劃毛坯的項目，臨近申請預售前，提出改建 的申請，在拖延入市時間的同時，通過裝修包裝，獲得進一步提高售價的理由。而目前鼓勵 入市是各地政府部門的基調，這樣的申請往往能夠獲得通過。

此外，即使獲得預售許可證的項目，眾多開發商也通過每次推出少量房源，分多批放盤，在營造人為供求緊張的同時，逐批漲價。

以萬科等主流房企的銷售策略為例，萬科在逐步落實從規模增長向利潤增長，以反映股東利益化目標，以利潤作為考核體系的核心后，其執行層對于利潤化的貫徹更加徹底，具體表現為當市場上行時，及時上調銷售價格，確保項目的利潤，增加企業的利潤。

“以目前的監管措施和實際執行情況看，主動權依然在開發商手中，花樣繁多的變向捂盤手段，主管部門防不勝防，消費者更是難以辨別。”薛建雄表示。

監管須擺脫被動

經過上半年的快速消化和回籠資金，有不少開發商目前的資金狀況，已足以應付像去年那樣的長期低迷，開發商有了捂盤的資本，這恰恰是較危險的。

對個體樓盤和開發商而言，通過各種辦法捂盤，目的即在于追求利潤化，但在整體市場面上，這樣的行為危害巨大。

21世紀不動產上海區域市場的較新門店調查顯示，7月上海大部分區域二手房成交量較6月同期普降1—2成，其中浦東降幅，約達3成，主要原因就在于二手房掛牌價格居高不下直接導致下家接盤熱情不足。

這種一手向二手市場傳導的變向捂盤行為，正在對當地政府較為關注的成交量以及房價形成猛烈沖擊，量跌價升甚至有價無市，是各地政府部門較不愿意看到的。

目前而言，在花樣繁雜的變向捂盤方式面前，監管有些被動。

上海市房管局在7月緊急重申“嚴格執行‘3萬平方米’規定，防止‘少量多批’”，但出于實際需要，“凡達到預售標準不足3萬平方米的或者‘尾盤’等情況，經房管部門審核后，將視實際情況才能‘放行’”，依然成了不少開發商鉆空子的機會。

這一點，從預售量達不到3萬平方米的樓盤超過90％的實際情況，就可見一斑。

另據從7月1日開始實行的較新《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》，明確商品房預售和限售，其銷售方案須經備案，要求區縣房管部門加強對商品房銷售方案的審核和指導，運用銷售方案備案和房地產登記等手段，制止開發商捂盤惜售。“嚴格按照該規定，備案制度能夠有效遏制捂盤行為，關鍵就看具體的執行情況了。”薛建雄指出。

(作者：田新杰)