48公司凈資產收益率下滑

統(tǒng)計顯示，2008年，62家地產上市公司中有48家凈資產收益率同比出現(xiàn)不同程度下降，其中，28家公司凈資產收益率降幅超過5個百分點。

業(yè)內人士指出，2008年，地產上市公司凈資產收益率下滑，主要因為當期結算收入對應的土地和建材成本同比漲幅很大，而房價下行。開發(fā)企業(yè)的利潤空間受到擠壓。

Wind數(shù)據(jù)顯示，62家公司中有20家銷售毛利率同比下滑。以萬科A為例，公司2008年結算毛利率較2007年下降2.34個百分點。2008年公司結算均價與2007年基本持平，而每平方米結算成本增加290元，其中每平方米土地成本增加244元，每平方米其他成本增加46元。

招商地產2008年房地產開發(fā)銷售的營業(yè)毛利率為50%，同比下降6個百分點。中華企業(yè)年報也顯示，由于原材料、資金等成本大幅上升，2008年公司主營成本上升幅度較大，銷售毛利率下滑幅度較大。公司房產銷售的營業(yè)利潤率同比下降達18.50個百分點。

一份券商報告指出，由于結算滯后于銷售，2008年大多數(shù)城市房價的調整和成本上升將反映到地產公司未來的毛利率水平變化中，今年房地產公司的銷售毛利率將進一步下降到26%-27%，而往年同期銷售毛利率一般在38%左右。

盈利拐點或年底出現(xiàn)

今年一季度，全國房地產市場回暖，成交量放大帶動房價企穩(wěn)反彈。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1-3月，全國商品房銷售額同比增長23.1%，其中商品住宅銷售額同比增24.7%。3月份，全國70個大中城市房價環(huán)比上漲0.2%，自去年8月以來頭次環(huán)比回升。但業(yè)內認為，行業(yè)盈利能力仍不樂觀。

中原證券地產研究員魏博指出，受會計結算制度的影響，今年上半年房地產企業(yè)的盈利指標主要是對2008年銷售狀況的反映。在房屋售價下行及高價位土地陸續(xù)進入銷售期的雙重影響下，2009年行業(yè)銷售毛利率將進一步下降。數(shù)據(jù)顯示，房價同比仍處于下行中，3月份70個大中城市房價同比下降1.3%，降幅比2月份擴大0.1個百分點。

銀河證券研究員丁文分析，主流開發(fā)商對2007年新獲取的高價地均采取各種方法與地方政府進行談判協(xié)調，包括緩交土地價款、改變土地規(guī)劃乃至退地的方法以減輕高價地對企業(yè)經營的壓力。此外主要開發(fā)商在2008年對此前獲取的高價地計提了存貨減值準備，如果房價企穩(wěn)，則存在減值準備沖回的可能性。她認為，2009年由于房地產行業(yè)特殊的結算周期，行業(yè)利潤率較2008年仍有下降，但是幅度有限。同時銷售規(guī)模將會增加，而隨著2007年土地的逐步消化，2010年行業(yè)毛利率將會見底回升。

渤海證券較新報告指出，房地產企業(yè)盈利能力回升，有賴于行業(yè)景氣。從單月同比增長率來看，3月房地產開發(fā)投資為7.26%，而1-2月僅為1.03%，房地產開發(fā)投資有所加快。銷售面積的回升拉動了投資的反彈，但開發(fā)商僅加大了已開工項目的開發(fā)力度，而新開工和土地購置力度較小，2009年房地產行業(yè)仍處在消化在建項目階段，因此對行業(yè)前景仍較為謹慎。

(作者：林喆)