“上海房展會的情況應該能夠反映目前房地產市場的走勢。購房者雖然仍有觀望心態，但購購意愿已經開始強烈起來，這會讓房企的部分數據指標發生反轉。”一位從上海房展會調研歸來的地產研究員對記者表示。

經營性現金流也許就是即將發生反轉的數據指標之一。目前從已經披露年報的上市房企情況看，經營性現金流總額缺口巨大。而隨著連續兩月的成交量回升和開工量銳減，這一缺口正在漸漸縫合當中。

“從銷售回暖到信心恢復，這段時間是房企和地產投資較寶貴的時滯。”中信證券分析師陳聰表示。

入漲出縮改善現金流

據《證券時報》統計，截至3月15日，已披露年報的31家上市房企經營性現金流的缺口已經超過了150億元，龍頭公司手頭依然拮據。

保利地產（600048.SH）該項數據高達－75.90億元，而萬科A（000002.SZ）也達到了－3415.18萬元，即使已經完成定向增發的上實發展（600748.SH），現金流仍為－3億元。在銷售低迷的2008年，整個行業都“很差錢”。

就在整個業界都在捧著年報呼喊地產資金鏈正處在斷裂邊緣的時候，年報外的故事卻開始有了新的發展。

“我們認為，較近A股市場的投資主題是房地產和白色家電。”瑞銀中國證券戰略負責人近日公開唱好房地產，摩根大通也開始頻繁增持富力地產在內的中資地產股。

尤其值得一提的是，連投資情緒較保守的社保基金也開始熱情擁抱地產股。統計數據顯示，社保基金選擇增持的21家上市公司中，有5家公司屬于房地產板塊。

分析人士指出，樓市成交量的大幅度回升正在讓投資機構重拾信心。

國信證券分析師方焱從他較新的跟蹤調研中發現，各地銷售形勢喜人，一線城市表現得尤其暢旺，北京、上海和深圳成交面積環比分別增長28%、53%和25%，庫存消化壓力開始減輕。

而房企的銷售數據也與此呼應，目前已經公布2月份銷售業績的公司大都表現優異。經營性現金流吃緊的保利地產在銷售業績上同樣搶眼，1~2月份公司簽約面積同比增長228.73%，簽約金額同比增長198.25%。

根據陳聰的預計，主流上市公司1季度商品房銷售額平均將同比增長50%以上。

現金流入端活躍，現金流出端則可謂“泉眼無聲惜細流”。今年前兩個月，房地產開發投資同比僅增長1%，同時商品房新開工面積同比下降14.8%。

房企在年報上已經講明，今年開竣工規模以及資金支出將會縮減，一方面是信心暫難回升，另一方面則為求自保。

在這方面，嗅覺敏銳且大局觀更強的萬科A和保利地產已經走在前列，強調“以銷定產”來調整資金回籠和資金支出的比例。

陳聰認為，從房企的資金面說，現金回流正在出現好轉，但現金流出卻依然緩慢；從行業供求層面看，需求端消化已經加速，但供應速度卻沒有明顯上升。

“換句話說，房地產經營活動的現金流改善了。”陳聰表示。

隨著財務指標的改善，多數分析人士對房企2009年的業績也表現出了謹慎樂觀的態度。在他們看來，2008年的業績低迷反而給2009年業績回升打造了一個“地基”。

“不管2008年業績是否見底，2009年業績回暖都基本定調，惟一還有爭議的就是回暖幅度。初步推斷上市房企整體要比行業整體表現好一些，樂觀預計，上市房企業績可達到15%~20%的增長。”中原證券分析師魏博表示。

評級提高令再融資開閘

陳聰所謂的“時滯”并不 于對2009年業績的影響，對于目前房企來說，經營性現金流的改善還有比影響業績更為重要的意義。

從新年開始，國內房企的信用水平開始在全球范圍內受到關注。隨著標普等評級機構對房企信用評級的降低，中資地產股海外債遭到拋售，更多的房企和“破產門”聯系在了一起，這也對國內房企發債產生了一定的負面影響。

“房企的信用水平是否已經到底，較關鍵的問題是銷售回流的資金能否超過房地產開發的資金支出。”中金公司固定收益研究院徐小慶表示。

他認為，目前房企資金較困難的時刻已經過去，經營性現金流在2009 年將會先于利潤率和盈利得到改善，而現金流的“轉正”將會令未來一段時間房企的信用水平進一步提升。

目前，地產上市公司中共有21 家A 股公司和3 家H 股公司提出發債計劃，其中11家已經獲得證監會批準，尚未過半數。而隨著經營性現金流的改善和信用水平的上升，正在排隊的房企或許不用等待太長時間了。

不僅如此，隨著“時滯”的結束，投資者和開發商自身對于地產行業的信心也在漫長的冰封期后重新恢復，房企再融資也在蓄勢待發。

近日，保利地產和榮盛發展（002146.SZ）先后提出了增發融資方案，而頭創置業（2868.HK）也開始尋求和外資之間的融資合作；由于IPO仍然看不到曙光，借殼上市成為急于進場融資的房企尋求的捷徑，中弘集團和金科集團已經開始著手運作它們的借殼大計。

事實上，盡管年報外的故事不盡相同，有一個趨勢卻是始終貫穿其中，即房企的分化越來越明顯。隨著現金流狀況改善和優勢條件的迥異，這種分化也會進一步趨于明朗。

國元證券分析師康洪濤認為，在這種分化中，有三類上市房企將會利用“時滯”的寶貴機會走在行業前列。反周期管理型公司，如萬科和保利地產這樣“先知先覺”的房企；資源型公司，如陸家嘴（600663.SH）、北京城建（600226.SH）這種拿地成本低廉便利的國字號房企；受益區域回暖的公司，以深圳本地的深圳控股（0604.HK）、深振業A（000006.SZ）等公司為代表的房企。

(作者：宋振慶)