"不是房價越高，樓市發展就越好"

"沈陽商業地產的發展不取決于環境，而取決于創新運營模式"……

近日，在來沈參加活動時，中國社科院金融研究所研究員易憲容"語出驚人"

"國十條"后，一線城市樓市逐漸如人們預期般回歸理性，但像沈陽這樣的二線城市卻"獨善其身"。是政策失效,還是二線樓市已無需調整？

本報記者帶著一系列疑問專訪了這位金融、地產專家。

"不是房價越高，

樓市發展就越好"

易憲容認為，房地產還應從解決居民自住需求角度入手。

記者：一線城市的樓市已出現一定程度的下滑趨勢，但包括沈陽在內的二線城市卻截然不同。為何政策對二線城市"失效"？

易憲容：不能叫"失效"，只是影響比較小。

一直以來，沈陽房價與城市地位不相匹配，因此此次調整對沈陽的影響比較小；同時，多年來開展的棚戶區改造也是一方面原因。棚戶區改造釋放了一部分住房需求，使沈陽樓市的供需關系更加趨于合理。

此外，人們不應把"國十條"看成是打壓樓市的政策，它僅僅是讓樓市回歸到2008年時的理性狀態。

記者：今年，"大沈陽"、"大渾南"等一系列利好消息讓很多人對未來沈陽的房價看漲，您怎樣看待？

易憲容：區域規劃讓沈陽成為區域發展，這是好事。但城市發展一定是讓房價提升嗎？我認為不是這樣。

我們不能認為房價越高，樓市發展就越好，城市也發展得越好。

關鍵是要讓樓市的總量、規模提升上去，"量升"對房地產市場而言也是好事。量升了，房地產行業才會發展，城市經濟也因此得到提升，民眾的生活水平也會提高，自然也會帶動消費能力的提高，并間接促進房地產市場的消費。

房地產還應從解決居民自住需求角度入手。

"物業稅能否出臺

要看市場情況"

易憲容強調，下半年樓市主要以"國十條"政策落實為主，政策延續性不會有太多變化。

記者：政策正在逐漸讓房地產市場回歸理性，是否代表未來出臺新政的可能性大大降低？

易憲容：未來是否會再出新政，我認為主要取決于市場。

現在，一線城市已經沒有了房價上升的趨勢；對于二線城市而言，如果未來房價升得較多、較快，國家使其向下調整的幾率就比較大。

在未來一段時間里，政策延續性不會有太多變化。但無論怎樣，"國十條"是不會半途而廢的，它會一直執行并落實下去。"國十條"的內容包括了很多，涵蓋面也很廣，但政府為了減少對房地產市場的沖擊，政策只是陸陸續續地出臺。

就目前來看，真正落實到位的還不到20%。

記者：還會有哪些政策在未來有可能被落實下來？

易憲容：比如"國十條"中提到的樓市稅收政策。

稅收政策是房地產行業重要的調控措施，比如物業稅、房產稅。

但到目前為止，盡管市場對兩稅的討論很激烈，但國家為什么不出臺？關鍵就在于是想讓市場平穩發展，減少市場的沖擊。

比如，開征物業稅需要具備一定的基礎條件，如翔實的不動產登記資料、科學地對房地產進行低成本估價、嚴格細化征收規則等等。只有具備了這些條件，物業稅的開征才能有效地進行，并達到預期的目標。

"商業地產要讓

'消費創造消費'"

易憲容認為，未來商業地產是樓市，應擴展全新運營模式，尋找適合消費者的切入點。

記者：如果真如您所言，未來政策將逐步落實剩余政策的話，這是否意味著房地產行業還將處于漫長的調整期？

易憲容：也不盡然，住宅市場的投資被抑制后，商業地產會成為未來房地產市場的投資新機遇。因為信貸政策的因素，市場中出現"商住倒掛"現象。但一系列政策正在將這一現象逐漸消除，未來商業地產是樓市的。因為，住宅市場的發展需要大量的商業地產支撐。

記者：一直以來，沈陽商業地產發展始終參差不齊。您能否給沈陽商業地產項目一些建議？

易憲容：對于目前沈陽商業地產的現狀，我也略有耳聞。但我要說，沈陽商業地產發展好壞，不在于產品、市場環境等因素，關鍵在于項目是否提供了一個全新的運營模式。比如說一個賣場，有很多消費者涌入進來，你能否帶動他們消費就成為了關鍵問題。

商業地產要讓"消費創造出消費"。商業地產的開發商要創造出一些新穎的東西來吸引大家，讓大家主動去消費，以帶動商業地產項目發展。

記者：如何去理解這種"全新運營模式"？

易憲容：就是要尋找到適合消費者的切入點，這個很重要。商業地產不怕競爭，關鍵就看你是否找到了一個好的切入點。

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