回暖、活躍、急漲、爭購……兩年前似曾相識的一幕，在上半年的樓市再度上演。從交投零落到量價齊升，從門前冷落到排隊，逆轉出現在區區數月間。

　　樓市回暖是可喜的，它體現了政府“保增長”一系列政策的豐碩成果，但房價快速上漲，自住需求明顯受到壓抑，政府“保民生”的壓力加劇。如何處理好樓市問題，已成中國經濟下半年迫切需要解決的現實課題。

　　上半年樓市漲得心慌慌

　　　　排隊爭購、價格飛漲

　　研讀國家統計局公布的全國70個大中城市上半年房價數據，一幅節節上漲的“路線圖”清晰可見。

　　從3月至6月，全國70個大中城市房屋售價環比分別上漲0.2％、0.4％、0.6％和0.8％，呈逐月反彈態勢。到6月份，銷售價格環比上漲的城市已從3月的39個上升到67個。全國房價出現“普漲”格局，差別只是漲幅不同。

　　市場熱度還在升溫。7月13日晚，南京仁恒置業一新房開盤，600多套房源引來3000多人爭搶，上千人涌進售樓處，導致現場失控，開發商臨時停止發號，較終只得引進公證機構，對已發放的3000多個號牌進行搖號選房。

　　房市之熱迅速傳導至土地市場，“地王”重出江湖。較典型的是北京。在一個月時間里，北京的“地王”紀錄已4次被刷新。

　　尤其值得關注的是，地價與房價之間的傳導、聯動顯現。在南京，一邊是某新樓開盤，3175人爭搶600多套房源；另一邊是13家房企爭奪一塊住宅地，樓面地價從4101元／平方米飆升至7003元／平方米。兩年前飛漲的樓市行情已然再現。

　　不少人“恐慌性入市”

　　短期內，房價何以逆轉進而急速上漲？專家普遍認為，頭要原因在信貸寬松、流動性充沛。

　　業內人士分析，流動性充沛了，銀行為追求業績，只有把錢貸出去，才能獲得息差。一二季度，實體經濟領域內許多企業投資、貸款意愿并不強烈。而外貿型企業形勢嚴峻，銀行又不愿放貸，于是只能追著向房地產企業放貸款。

　　一方面是開發貸款大開閘門，另一方面則是個人房貸“慷慨放行”。套房貸的放松，間接刺激了改善性需求的爆發，這也是房地產市場走強的“導火索”，房價飆升的另一個推手是“通脹預期”。

　　中原地產對上海6月市場成交客戶結構分析后發現，與3月初相比，頭次置業的純剛性需求客戶已縮減至40％左右，改善性兼短期投資性的客戶量約占40％，長線投資客約占20％。

　　一些實力不濟的購房者也跟著“恐慌性入市”。在上海某事業單位工作的年輕人王波較近“七拼八湊”購了套二手房。他說：“如果現在不購，以后怕是更購不起。”

　　新華社記者 徐壽松 葉鋒 韓冰

　　政府出手調控初顯成效

　　　　地方聯手打擊捂盤

　　樓市面臨過大關。日前銀監會要求嚴格執行二套房政策。與此同時，上至國土部、住房和城市建設部等部委，下至上海、北京、深圳等地方城市，均開始對樓市供給給予極大關注。而增加供給的辦法除了新推土地項目增多外，就是嚴控開發商捂盤……樓市保衛戰正在打響！

　　　國土部徹查地王

　　一位接近國土資源部的業內人士向記者透露，7月以來，國土部確實在組織各路“兵力”在北京等地徹查“地王”狀況。這些“地王”包括2007年和2009年遍布各地的高價地塊。除了檢查一些土地出讓的合同文本、規劃情況、付款情況外，國土部還將對“地王”開發進行全程監管，以確保“地王”項目順利入市。

　　“其實，今年以來，能開工的企業都在加速開工，畢竟他們對資金的需求還是較關鍵的。捂盤惜售者有，但不是普遍現象。”成都世家機構研究部負責人表示。

　　上海、北京嚴打捂盤

　　日前北京市建委緊急調查開發商捂盤現象。一經查實捂盤惜售現象，將于近期公示名單，并嚴厲查處。而此前數日，上海自房地產市場化以來頭推商品房銷售備案制度。專家表示，上海未有地強化商品房入市進度，是要在較短時間內加大商品房供給量。

　　快報記者 于兵兵

　　上海樓市初現“量升價跌”

　　一系列保供給的政策效果正在逐步顯效。上周，上海新推商品房源超過5000套，而在上周末政府宣布銷售備案新政后，雙休日新房源即爆增2108套。上海樓市出現了久違的“量升價跌”態勢。

　　數據顯示，上周（7月13－19日）上海一手商品住宅成交量為42．88萬平方米，環比上升4．2％；平均價格為14836元／平方米，環比下跌3．7％。上海一手商品住宅成交均價已連續兩周出現下跌。

　　數據還顯示，上周上海成交面積前10名的樓盤均價都在2萬元／平方米以內，其中均價1萬元／平方米以內的樓盤就有5個，這說明更多的購房需求轉向遠郊樓盤。

　　分析師薛建雄認為，上海樓市供應量的增大與政府加強監管有關，“現在的監管是‘關口前移’——之前只監管拿到預售證之后的房源，現在則‘前移’至所有打算銷售的房源，并對保留房源提出要求，這將有效遏制開發商‘少量多批’、捂盤惜售的做法。”

　　新華社記者 葉鋒

　　購不購房不妨聽聽專家的

　　　　為抵御通脹貿然入市不明智

　　2009年下半年的房地產市場是否仍將一路飆升呢？業內人士均認為，未來房產投資面臨著一些政策風險，如物業稅是否執行、房貸政策是否調整，房貸利率是否變化等都需要被綜合考慮。

　　同策研發主任夏宇表示，根據他們的統計，2008年市場的下滑，導致了一個較大的消費缺口，“這一缺口在未來1－2年內的爆發，將成為支撐市場繼續走強的基礎。”他進而指出，根據此前同策研發的調研，市場上的購房者主要分為三類：一類是剛性需求的購房人，占據了30%左右的比例。還有一類是改善性需求，占據了購房人群比例中的50%－60%，較后的一部分才是純粹的投資性需求，所占比例為10%－20%。

　　“所以，如果購房純粹是為了投資，在目前的市場價格下，我個人并不是特別贊成。”夏宇表示，房地產作為一種投資品種，在持有階段其實并不是一個“劃算”的投資，尤其是投資者是從抵御通脹的角度出發，長期持有的過程中，其租金收益率一般為年化2%－3%，“比銀行利率還低”，加上其變現能力較差，也相應增加了一定的投資風險。而且“目前監管層面可能再次收緊政策，比如嚴格控制二套房貸、契稅等優惠政策也可能被取消。”因此單純為了抵御通脹而貿然入市并不明智，尤其是那些自身資金并不充裕的投資者，冒著較大的政策風險入市，成本可能更高。

　　此外，如果嚴格執行以前的二套房貸政策，已貸款購購一套住房的購房者，再貸款購購套總價100萬元的普通住房，雖然其貸款額只有60萬元，但參照二套房20年利率（基準利率的1．1倍即6．53％），其按等額本息還貸月供為4484．04元；而參照一套20年利率（基準利率的0．7倍即為4．16％），購房者按等額本息還貸月供為4301．11元。二套房每月還貸額比一套房高出182．93元，20年總利息將高出143904．15元。

　　新華社記者 羅宇凡

　　快報記者 金蘋蘋

　　■新聞觀察

　　　　二套房貸收緊能否抑制“虛火”

　　二套房貸收緊的消息傳出后，網民們對此反應不一。一項調查顯示，3396名網友中，有63．6％的人支持收緊二套房貸，54．0％的人認為受影響的將是炒房客，64．0％的人表示自己不會因此而推遲購房。由此可見，大部分的網民認為二套房貸收緊能夠有效抑制樓市“虛火”。但也有網友表示：“套房的定義一直模棱兩可，就像自家的小姑娘，怎么打扮都行。因此，再怎么收緊政策，渾水摸魚的空間仍在。”

　　深圳大學國際金融研究所所長國世平說，今年上半年我國新增貸款就超過7萬億元，這一數字遠超全年新增貸款5萬億元的目標。有些貸款沒有進入實體經濟，反而進入了樓市、股市，這樣看，國家對信貸投向進行調控是必然的。

　　一位上海銀行界的業內人士則認為，長遠來看住房信貸仍然是銀行偏愛的優質資產，銀行不會輕易在這個“兵家必爭之地”后撤；況且，從2008年金融危機爆發以來的情況來看，中國的房地產開發貸款和個人按揭貸款雖然不良率有所上升，但總體上風險處于可控狀態。因此不必過于憂慮房貸的風險。

　　國世平說，如果二套房貸收緊，將會有力地打擊炒房客，房地產市場有可能重新進入調整期，畢竟“今年以來資金推動型的樓市上漲得太過猛烈了”。

　　新華社記者 彭勇 葉鋒

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