在都市中，這種情況是很普遍的：你手中有一套房齡5-10年，已經付清全款并且拿到房產證的住宅，可能是單位房改房，也可能是早期商品房，為了改善家庭的居住條件，你希望再購一套檔次高的商品房自主。那么，把老房出租還是出售就是一個問題，“以房養房”是否劃算呢？

　　以房養房，就是貸款購置了套房產后，出租套房產，以租金收入償還月供的投資方式。原則來說，如出租房產年收益率高于銀行按揭貸款利率5.508％（5年以上商業貸款利率下限），則應出租，反之則出售。

　　舉例，一套位于海淀區某大學附近，建筑面積約90平方米的高層住宅，房型是老式的三室一廳，目前市值估價為60萬元。此房每年需要負擔物業費、暖氣費等共計2500元，如果以月租金3000元出租，那么一年的凈租金收益為3000×12-2500=33500元，年租金收益率為33500/600000=5.583％，略高于目前的銀行商業貸款成本5.508％。

　　以上是在理想的情況下進行收益分析，實際上影響租金的還有很多因素：

　　地段：靠近商業熱點區域、知名大學、距離軌道交通步行10-15時辰的房屋同比租金較高；

　　房齡：房屋的折舊率約每年2％-3％。十年以上的房屋設備陳舊，戶型過時，總價值會少很多，租金也要大打折扣；

　　面積：一居室由于保有量少，價格一直堅挺；二居是出租的黃金戶型；三居則多數為合租；

　　裝修：為確保出租房屋的品質，戶主需要購置電器和家具，每三到五年做一次簡單維修，并更換部分家具家電，出租房家電及裝修折舊率較高；

　　空置率：每年春節前后是空置高峰，一年平均有一個月要計入空置期，沒有租金收入；

　　中介費：出租房要耗費大量時間精力與看房客打交道，為了省心可以通過中介公司，傭金是一個月房租，此外還要交納各種出租收入稅費。

　　加入以上成本，按一年期計算：

　　1.出售房屋所得60萬元，以及存入銀行一年定期存款所得是：

　　（忽略交易費用，計入利息稅）

　　600000×（1+2.25％-0.45％）=610800元

　　2.出租房屋，扣除每年1個月空置期，相當于1個月租金的中介費及簡單維修費，房屋折舊2％，房屋出租綜合稅（目前北京市是租金的5％），在不考慮租賃登記手續費和租金個人所得稅情況下：

　　房租純收益：3000×（12-2）=30000元

　　扣除出租綜合稅：30000×（1-5％）=28500元

　　扣除物業費、暖氣費：28500-2500=26000元

　　此處，年租金收益率為：260000/600000=4.33％

　　小于按揭利率

　　再計入房屋折舊損失：600000×98％=588000元

　　租房一年的實際收益為：588000+26000=614000元

　　高于儲蓄收益

　　從上述計算可以看出，出售并存入銀行1年后，總市值為610800元；而出租一年得利+房屋現值，總市值為614000元。比前者多3200元。

　　當然，如果投資者有比定期儲蓄更好的投資工具，這3200元的差價是可以忽略不計的，甚至有可能獲利更多。

　　看到這里，我們得出一個結論：出租后的純收入，超過銀行貸款利率是有一定難度的。我們應該認識到，出租是存在風險的，因為要受到市場供求關系和定價的影響，而新購的房每個月銀行還款是固定的。也就是財務上的“收入不穩定而支出剛性”。綜合來看，目前短期內調息的概率不大，即使有，幅度也很小，不構成改變投資方案的因素。

　　那么，一定要把老房變現嗎？根據您的具體情況，以下建議供您參考：

　　1.如果您為購置新房，從商業銀行貸款超過五成，那么應該變現老房而繳納頭付款，爭取盡量減少貸款。按照20貸款年計算，相當于借款1倍，還款1.5倍；但如果您有很大的公積金基數，且有能力頭付超過五成，則可以考慮出租，因為公積金貸款利率低。

　　2.不少人為了享受地價增值而持有老房（近幾年每年平均增值8％-10％）。如果您留下老房，是為了日后子女獨立成家使用，肯定不考慮出售。而對于打算日后出售者，時機把握很重要：0-5年是次新房，可以享受地價增值，而10年以上折舊多，價格上不去。

　　3.地價增值同時惠及新房和老房，如果您判斷未來3年北京地價繼續走強，那么可以出租3年，再出售以還貸。這方案的好處是：目前持有房產比持有現金增值快，而3年后折舊率不太高，老房也能賣個好價錢，可兼得地價增值和3年的房租收入。

　　4.開征房地產稅是未來的趨勢，即把開發商建造房屋時繳的稅變成由購房者每年繳納，稅款會隨著房屋市值的變動而變化。這在短期內實施有難度，而且對老房無效。對套房征稅，這在短期內也有難度。如果您兩套房的產權屬于不同人的名下，征稅就更有難度了。

　　5.如果套房貸款尚未還清，應該將老房變現（轉按揭）而支付新房房款，降低家庭負債，少付銀行利息。

　　TIPS

　　房產是目前都市白領中資產比例的部分，它升值的依據是：城市核心區土地有限。所以房產事實上已成為北京人代替定期儲蓄的工具。

　　房產流動性風險在于難迅速變現。建議您在身邊留相當于家庭月收入2倍的錢，應付不時之需。而房產快速融資，可以選擇典當。

　　不動產典當需要提交房屋產權證、土地使用證、房屋所有權者身份證及委托書、購房合同，契稅發票等，一般在5個工作日內放款。需要多少錢就當多少錢，當金越多手續費越高（月綜合費率不超過當金的2.7％，典當較長不超過半年）。

　　TIPS

　　2月下旬，國家發改委發布1月全國70個大中城市房屋銷售價格指數，其中北京以8.4％名列新建住房價格漲幅第五名（前四名分別是大連、呼和浩特、深圳、成都），以10.2％名列二手房價格漲幅第三名（前兩名分別是大連、鄭州）。

　　這表明北京房價依然位于上升通道，短期持有老房，邊出租邊升值是合算的。

來源：北京青年報

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