據沈陽日報介紹，前一陣兒，剛剛畢業兩年的董先生物色到鐵西區滑翔附近的一套50多平方米的“老式房”，正期待著沈陽秋季房交會的開幕，好與房主過戶交易。

　　董先生說，“十一”之后就去找幾家房產中介，把房產掛牌“出租”。

　　“半間臥室自己住，一室的出租。”才到手的房子，為什么選擇跟別人合住呢？原來董先生畢業不久，目前月收入2,000元左右，如果每月要負擔按揭還貸，還要應付日常生活開銷，比較吃力，所以出租另一半房屋，實現以房養房，可減少還貸壓力。

　　9月11日了解到，購購一套高端小區商品房自住，將“老房子”出租，這種“以房養房”的房產投資方式在沈陽已蔚然成風。

　　“以房養房”是否劃算要算賬

　　“以房養房”是否劃算呢？從事房產中介多年的奧隆職業房產總經理夏先生介紹，原則上來說，如出租房產年收益率高于銀行按揭貸款利率，則應出租，反之則出售。

　　他舉例說，一套位于富民小區、建筑面積60平方米左右的老式住宅，目前市值估價為24萬元左右。如果以月租金750-800元出租，那么一年的租金收益為9,000-9,600元，年租金收益率為3.75%-4%。從這一點，我們不難得出結論：出租后的收入，超過銀行貸款利率是有一定難度的。

　　而且租金收益要受到市場供求關系和定價的影響，但新購的房子每個月銀行貸款是固定的，也就是財務上的“收入不穩定而支出剛性”。按照上述計算結論，“以房養房”是不如“賣房款存銀行”的。

　　但是，夏先生告訴，計算的結果是“以房養房”不劃算，但是這個例子是沒有考慮到二手房本身的價值增長，如果算上房價未來的上升空間，就是另外的結果了。

　　業內人士介紹，沈城“以房養房”的人群不占少數。2009年1-7月商品房銷售合同備案均價為3,729元/平方米，比2008年同期上漲5.4%，據此推算，沈城存量房價格每年的增長幅度應該在4%左右，再加上3.75%-4%的出租收益，就遠遠高于銀行貸款利率了。因此，在沈陽“以房養房”是非常劃算的。

　　“月光族”轉身變“房東”

　　“本來可以購單間，總價低，但住著不舒服。此外，我單身，還考慮到外地父母要要來沈陽落腳，所以選擇了購購了這個50平方米的‘一室半'，但是總價上去了，按揭壓力也大了?！睖蕚涫灰院蟪鲎獾亩壬寡?。在此矛盾下，“月光族”的他便想出了這套房子以“自住+出租”的形式賺取收益，不僅實現了購房計劃，而且真正成了“房東”。

　　這類“一半出租，一半自住”的房東大多數是高校剛畢業，或者是工作不久創業初期的年輕人，房款頭付由父母資助，按揭款主要由個人承擔，因為在創業初期，每月的按揭還貸成了不小的負擔，于是，就想著出租部分房間收租金的方法，緩解經濟壓力。

　　“以房養房”派生“以房換房”

　　在沈陽，“以房養房”已經走進公眾視線并為很多人熟悉，而由此派生出來的“以房換房”卻并不是被人所了解。

　　據了解，目前在很多房產網站上，諸如“環境好，交通方便，配套設施齊全。入住子女可讀育才小學。欲換面積大約在100平方米左右的房子……”這樣換房信息眾多。

　　據在北陵電影院從事房產中介五年有余的李先生介紹，“以房換房”較初被家族內部所使用，后來規模得以壯大，在陌生人與陌生人之間進行?！耙苑繐Q房”的初衷頗多，“有的家長為了孩子上學，圖一個好的學校，但手頭資金又不富裕；有的需要資金，但房屋售出后又沒有住處；有的想提高生活質量，擴大房屋面積，而在短時間內，自用房屋還難以出手……”李先生說。

　　而且，換房還有一個好處，就是在稅務上有所減免。房主選擇以房換房，可以申請退還轉讓個人所得稅。在《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》明確規定，“為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅?！?p>

　　“以房養房”要考慮三險

　　“以房養房”風險也不小。9月11日， 工商銀行(行情 股吧)遼寧分行營業部個人金融業務部金融理財師王健接受采訪時認為，采用“以房養房”的方式理財，除了每月固定要支付銀行貸款本息外，還要承受出租收入不穩定、物業貶值等多種風險。

　　王健認為，盡管房產作為不動產，其價值的波動性相對比股市要小一些，但在某些特定情況下，其波動幅度同樣很大。尤其是在形成高價的房地產“泡沫”破裂后或經濟危機及經濟衰退期則更是如此。

　　另外，供求關系變化的風險同樣不容忽視。房產的供給量與客戶的有效購購量是動態變化的關系。在供應量超過購購量時，房價就會掉頭向下。較后是按揭還貸風險，如果還貸額占收入或資產比重較大，將來一旦出現沒有預料到的事情，就很容易出現還貸困難，甚至有“斷供”的可能。

　　總體上看，房地產商手里的空置房越多，“以房養房”的風險就越大。當房地產商的房子賣不出去時，就意味著市場已經飽和，市場飽和的結果是有更多的房屋用于出租，這樣，“以房養房”所承受的風險就更大了。

　　“以房養房”如何應對加息風險

　　以房養房，就是用一套房子的租金去還另一套房子的貸款。

　　那么如果遭遇加息，就將直接增加購房者的每月還款額，肯定影響到購房者的收益。

　　那么，“以房養房”者應如何規避加息風險呢？

　　工商銀行理財師解聰杰認為，如今，銀行放貸一般要求購房者還貸額度不得超過家庭收入的50%。一方面是為了保證銀行放貸的安全性，另一方面也考慮到購房者家庭的正常生活。所以，這個50%比例成了貸款購房的一條“警戒線”。

　　以距離較近的較后一次加息為例，5年以上房貸利率從7.56%上調至7.83%。那么一筆30萬元20年期房貸款，若采用等額本息還款，每個月增加的還款額應該約50元左右。“以房養房”就要重新算一筆賬了。

　　解聰杰建議，要保證“以房養房”順利進行，須符合以下要求，即租金收入＋家庭其他收入(包括工資、存款利息等)要大于還貸額度＋家庭正常開銷。在家庭收入以及正常開銷不變的情況下，租金收入越高，還貸額度越低，家庭財務安全系數也就越大。所以，“50%”的“警戒線”，對于“以房養房”同樣很適用。

　　“新房東”的“腦筋急轉彎”

　　記得20年前，曾經有一個關于房屋消費的“腦筋急轉彎”故事，中國人習慣于用攢一輩子的錢購一幢房子，較終卻留給了兒女；美國人卻用房屋貸款的方式早早住上大房子。

　　20年后，當人們的生活更進一步時，如何換掉舊房子，住進更好的新房子，又成為理財新問題。是“以房換房”還是“以房養房”，這就是一個腦筋急轉彎的問題。

　　“以房養房”就是貸款購置了套房產后，出租其中一套房產，以租金收入償還月供的投資方式。如果一個人的月收入不足以支付銀行貸款本息，或是支付后不足以維持每月的日常開銷，而擁有一套可以出租的空房，且這套房子所處的位置恰好是租賃市場的熱點地區，那么就可以考慮采用這個方案，將原有的住房出租，用所得租金償付銀行貸款來購置新房。稍稍將頭腦轉個彎，“以房養房”不僅可以改善居住條件，更可以積累財富。

　　一些認為未來房價將持續上揚的房主，自然不會立刻把房屋出售變現。因為房價在上漲，房產就不斷升值。于是購購新房后，如果資金充裕，仍然保留舊房，將其出租而不售。隨著“以房養房”群體的不斷壯大，“以房養房”也開始由單純的購房籌資行為演變成一種房產理財行為，形成了房地產領域內一個新的投資群體--新房東。

　　根據投資經驗，“新房東”大致可分成三類人群。一種是出租舊房，用所得租金償付銀行貸款來購置新房；一種是投資購房，出租還貸。購一套用來自住的新房后，再購一套租價高、大的房子專門用來出租，用每個月穩定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息；還有一種是將舊房出售或抵押，再購新房。

　　投資市場向來都是挑戰與機遇并存的地方，既然是投資就會有風險，“以房養房”也不例外。采用“以房養房”方式除了每月固定要支付銀行貸款本息和物業管理費外，還要承受出租收入不穩定、房產市場波動、物業貶值等多種風險。即使已經租出去的房子中間也很有可能“斷檔”，這就需要購房者有充分的心理準備和經濟承受能力。

　　“新房東”們不僅要有投資眼光，腦筋必須多幾次轉彎，充分預計風險，在“以房養房”的過程中將每一筆購賣賬算清楚，才能做到穩中求勝。 編輯：凝水

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