[案情]

上訴人（原審被告）王某，男，系沈陽x廠退休工人，住沈陽市大東區X廠宿舍。

上訴人（原審第三人）李某，男，無職業，住沈陽市大東區東北大馬路x號西間。

被上訴人（原審原告）張某，男，無職業，住沈陽市大東區東北大馬路x巷x號x門。

一、案件基本事實

上訴人王某原承租公有住房平房兩間，使用面積26.6平方米。位于沈陽市大東區東北大馬路東站x巷x門x號。被上訴人張某出生后兩個月就被王某收養。2001年11月王某及老伴從該房處搬走，張某將該房西間出租。2002年8月張某帶家人外出打工租房居住。同年10月王某與張某經大東區法院判決解除了收養關系。同年11月27日王某與上訴人李某簽訂了直管公房使用權轉讓協議，王某將該兩間直管公房承租使用權以56000元價格轉讓給李某，并經房產局辦理了承租使用權變更手續。張某得此消息后于同年12月搬回該房東屋居住，并向大東區法院提起訴訟，要求確認王某與李某賣房協議無效。

另查明，王某于2002年9月29日，以張某不盡贍養義務為由，起訴要求解除收養關系。張某沒有答辯，同意解除。原審法院（2002）大民一初字第2052號判決解除收養關系。當時并未提及房屋使用權問題。判決后，辦案法官將房屋租賃證要回交予王某，當時張某并不在此房居住，已將房屋出租。王某出售前房屋租賃證記載，承租人王某，家庭成員張某、單淑琴（王某之妻）。

[審判]

原審法院的認定與判決

原審認為，原告一直居住在爭執房，雖經法院解除了與被告王某的收養關系，但原告在爭執房仍有居住權，被告王某與第三人李某轉讓爭執房使用權的行為侵害了原告張某的合法居住權，故被告王某與第三人李某轉讓爭執房使用權行為無效。

原審判決：一、被告王某與第三人李某簽訂的房屋購賣協議屬無效應終止；二、坐落于沈陽市大東區東北大馬路東站x巷x門x號東間（共兩間東、西各一間）由原告張某居住使用；三、駁回原、被告及第三人其他訴訟請求。

上訴人的上訴請求

宣判后，王某不服提起上訴。主要理由是：解除收養關系雖未解決張某在爭執房有無承租使用權，但是法官從張某處要回了該房的《租賃證》交給我，說明我有權處分該房屋的承租使用權。第三人李某不服提起上訴。主要理由是：自己是善意取得該房承租使用權，故房屋使用權轉讓行為應有效。張某服從原審法院判決。

二審法院的認定與判決

二審法院認為，本案爭議焦點是原審被告王某與原審第三人李某簽訂的直管公房使用權轉讓協議的效力問題。原審原告張某向法院起訴主張撤銷王某與李某的購賣關系，并未主張由其居住爭議房，原審法院超越原告起訴范圍判令爭議房其中一間由張某居住顯屬適用法律不當。關于王某與李某房屋購賣效力問題，依據《較高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）》第89條的規定，共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。這一解釋體現了依法保護善意第三人合法權益的原則，對擅自處分行為提出了明確的處理意見，即：區分具體情況，對符合善意取得要件的，確認其購賣關系合法有效；對不符合善意取得要件的，確認其購賣關系無效。本案原審第三人李某基于其對大東區法院判決解除王某與張某之間養父子關系的事實以及房產部門能辦理房產證明的事實情況的信任，并支付了房屋的對價，盡到了謹慎注意的義務，應認定為善意取得成立。為保護善意取得第三人的合法權益，維護交易安全，故應認定王某與李某房屋購賣關系合法有效。

二審法院依照《較高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條和《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款（3）項的規定，經審判委員會討論決定，判決如下：一、撤銷大東區人民法院（2003）大民（1）房初字第10號民事判決；二、駁回原審原告張某的訴訟請求。

[評析]

本案系房屋使用權轉讓合同效力確認糾紛，爭議的主要焦點是：公房承租代表人未經其他承租人同意，擅自將房屋使用權轉讓給第三人的行為是否有效。我們認為，對于此類問題，應依照相關法律規定，從維護交易安全，保護善意行為人出發，在正確認定事實的基礎上，確認民事行為的效力。一般情況下，非經共同承租人追認，應認定無效。但第三人是善意、有償的應認定為有效。處分人的處分行為如侵犯了共同承租人的利益，應向共同承租人承擔民事責任。在王某與李某的房屋使用權轉讓合同行為中，李某系善意、有償取得了房屋使用權，應受法律保護。具體理由如下：

（一）較高法院解釋體現了依保護善意第三人合法權益的原則

《較高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第89條共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。這一解釋體現了依法保護善意第三人合法權益的原則，對擅自處分行為提出了明確的處理意見，即：區分具體情況，對符合善意取得要件的，確認其購賣關系有效；對不符合善意取得要件的，確認其購賣關系無效。如果購受人在購受該不動產時為善意無過失，則采取犧牲其他共有人的利益，而維護交易秩序和交易規則的立場，確認購賣關系為有效。否則確認合同無效的話，按照《民法通則》、《合同法》的規定，則應雙返，第三人的利益無法得到保護，因此，只有確認合同有效，才能真正保護善意第三人的合法權益。

（二） 較高法院（2001）民一他字第34號復函進一步明確此類合同為有效合同。

較近公布的較高法院2002年2月8日給福建省高院的（2001）民一他字第34號復函，就一起父親未經未成年子女同意，而將共有房屋抵押給銀行，抵押合同是否有效問題批復如下：銀行有理由相信張景宗（父親、抵押人）具有對該房屋的處分權，因而與其簽定了抵押合同，并辦理了抵押登記，這充分表明，銀行盡到了注意義務，是沒有過錯的，因而是善意的。根據《較高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第89條的規定，應當維護銀行的合法權益，依法確認抵押合同的效力。綜上，本案抵押合同合法有效。這一復函不僅對民法通則若干意見第89條作了進一步的闡述，而且對善意第三人的注意義務提出了標準，即沒有過錯即為善意。

（三）第三人基于對登記機關的信任可以構成善意取得

近來，《人民法院報》先后發表了多篇關于不動產善意取得的文章與案例，積極倡導建立和完善不動產的善意取得制度。這已成為了我國立法的現實，前不久發表的《物權法》草案立法機關稿和專家稿，均有此內容。現行的法律依據（如民法通則、婚姻法、合同法以及相關司法解釋）均沒有排除和限制不動產的善意取得。不動產物權的善意取得是指在登記權利與真實權利不一致的情況下，物權受讓人信賴登記并通過交易行為從物權讓與人處取得物權的制度。該制度是一種建立在登記的公信力基礎上的制度。不動產登記是登記機關代表國家實施的確定不動產物權的行為，具有國家信譽的強大保證，登記機關負有對轉讓權利進行審查的義務，物權受讓人基于其對登記的信賴進行交易，即使轉讓的物權有瑕疵，也應構成善意。這種善意是一種推定的善意、客觀的善意，區別于動產善意取得中的主觀善意，即只要物權受讓人相信登記機關所作的物權登記是一種真實的權利便構成善意，除非相對人舉證證明其具有惡意行為。

（四） 被侵害的共有人的利益可以通過其他渠道得到救濟

被侵害的共有人因為第三人不動產物權善意取得而喪失了物權，還可以行使債權請求權，請求給自己利益帶來損害之人承擔相應的法律責任。例如，可依不當得利請求物權讓與人返還財產，或依侵權行為請求物權讓與人賠償損失。另外，如果登記機關對不動產登記錯誤存在過錯，致其權利被侵害，也可請求登記機關承擔賠償責任。

可見，判斷共有人擅自處分共有財產行為是否有效，關鍵要看第三人是不是善意、有償取得，構成善意有償取得應當具備兩個條件：一是購受人須善意無過失且為有償取得；二是不動產已經辦理了產權登記。符合這兩個條件，該交易行為應是有效的。

根據上述對法律適用問題的理解，本院審判委員會今年四月通過了《審判房地產案件若干問題的意見（一）》，該意見第十一條即為夫妻一方雖未經另一方同意而擅自出賣共同所有的房屋，如果購受人有理由相信出賣人的出賣行為系夫妻雙方共同意思表示的，即購受人為善意有償取得時，應當認定該購賣合同有效，另一方不得以不同意或不知道為由對抗購受人。此后， 十二次 、十四次審判委員會又相繼討論決定了孫玉民與劉鳳蘭房屋轉讓合同糾紛、光大銀行盛京支行抵押合同糾紛等案件的判決結果，均認定第三人善意、有償取得不動產權利的行為，合法有效。

就本案來看，，李某取得房屋使用權屬于善意取得。爭議房屋權屬證明上明確記載房屋承租使用人為王某。李某購房時并不知道該房屋還有爭議，且已支付了對價。并經房屋產權人同意，由房產登記部門辦理了更名過戶手續。因此。王某與李某的房屋使用權轉讓合同有效。，王某與李某的房屋使用權轉讓合同并沒有違反法律、法規禁止性規定。《合同法》第五十二條規定違反法律法規強制性規定合同無效，所指的法律法規是指經全國人大及其常委會通過的法律，以及國務院公布實施的行政法規。《沈陽市城市公有住宅使用權有償轉讓辦法》不在其列，即使違反，也不能作

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