公房上市是上世紀(jì)90年代初在上海開(kāi)始實(shí)施的，近10年來(lái)很多公房住戶通過(guò)這種方式改善了自己的居住條件。隨著改革的深入，這項(xiàng)措施操作起來(lái)也越來(lái)越規(guī)范了。

　　不過(guò)可以上市出售的公房也有一定的條件，下面列出了不可售公房的范圍：

1、以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)購(gòu)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

2、住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；

3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

6、上市出售后形成新的住房困難的；

7、擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

8、法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

除上述范圍之外的公房都可上市交易。

此外為了切實(shí)達(dá)到改革目的，改善職工的居住條件，可售公房上市還應(yīng)遵循以下原則：

1)可售公有住房的上市出售必須按當(dāng)時(shí)的房改售房政策購(gòu)房同步進(jìn)行；

2)可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難；

3)可售公有住房上市后，該戶職工不得再向單位申請(qǐng)住房或購(gòu)購(gòu)成本價(jià)的公有住房或平價(jià)房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房。

公房因?yàn)槟阕陨淼奶厥庑栽诮灰走^(guò)程中與一般商品房的交易有些不同，購(gòu)房者對(duì)此應(yīng)該有所了解，具體程序是：

1、公有住房承租人在落實(shí)受購(gòu)人后，先按當(dāng)時(shí)的出售公有住房政策與公有住房的所有權(quán)人或受托人簽訂《公有住房購(gòu)賣合同》?！豆凶》抠?gòu)賣合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房購(gòu)賣合同》與購(gòu)受人簽訂《上海市職工所購(gòu)公有住房出售合同》(簡(jiǎn)稱《出售合同》)。

2、可售公有住房上市成交雙方當(dāng)事人在《出售合同》簽訂后的三十天內(nèi)，應(yīng)持《出售合同》、《公有住房購(gòu)賣合同》、《上海市職工所購(gòu)公有住房上市出售交易過(guò)戶申請(qǐng)表》及有關(guān)資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易辦理交易過(guò)戶審核手續(xù)。

3、原可售公有住房承租人在收到經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)交易審核的《上海市已購(gòu)公有住房上市交易過(guò)戶審核表》(簡(jiǎn)稱《過(guò)戶審核表》)后，持《公有住房購(gòu)賣合同》及《出售合同》、《過(guò)戶審核表》等有關(guān)資料向公有住房所有權(quán)人或受托人辦理購(gòu)房手續(xù)，并交納公有住房購(gòu)房款項(xiàng)和頭期房屋維修基金。

4、可售公有住房上市出售購(gòu)賣雙方當(dāng)事人憑《過(guò)戶審核表》及有關(guān)資料按規(guī)定分別向財(cái)稅部門和交易交清全部稅費(fèi)或保證金后三天內(nèi)，憑稅費(fèi)或保證金交款憑證及有關(guān)資料向區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處辦理變更登記手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。

5、可售公有住房上市出售購(gòu)賣雙方當(dāng)事人憑區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處出具的《上海市職工所購(gòu)公房上市出售已受理權(quán)證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金。

6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理辦法執(zhí)行。

為了盡可能的保護(hù)好公房交易的雙方當(dāng)事人，BOBO還特意向一些業(yè)內(nèi)人士和有關(guān)機(jī)構(gòu)了解到有關(guān)公房購(gòu)賣經(jīng)常容易引起糾紛的細(xì)節(jié)問(wèn)題，也請(qǐng)讀者加以注意。

頭先是物業(yè)管理的問(wèn)題，BOBO了解到上海市物價(jià)局與房地產(chǎn)局曾聯(lián)合出過(guò)一個(gè)規(guī)定。認(rèn)定售后公房再交易再上市，仍然還是售后公房，不能以商品房標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)。而應(yīng)一律按1996年售后公房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一“從低”收取。

其次是已購(gòu)公房上市出售后，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費(fèi)用是不予退還的，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，其中由轉(zhuǎn)讓人交納的剩余部分，由受購(gòu)人向轉(zhuǎn)讓人支付，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證后，三項(xiàng)維修基金隨同房屋轉(zhuǎn)移至購(gòu)受人名下。

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